多國住房調查分析

■ 羅憶寧

一、住房調查的價值

從發達國家的經驗看，住房調查在政策制定和經濟運行中都發揮著非常重要的作用。

第一，住房調查數據反映居民的住房狀況。住房調查數據能夠通過建筑類型、建筑結構、建筑面積、住房產權結構、住戶經濟情況等內容，系統地反映出國民的住房生活水平及其動態變化趨勢。調查數據還能反映財富的集聚情況，住房資產是居民家庭財富的重要組成部分，統計住房權屬能夠反映財富積累的不平等狀況。這無論是對于學術研究，還是制定政策調節貧富差距，都具有非常重要的價值。

第二，住房調查數據可以服務于相關行業。住房數據與人口、經濟密切相關。對于企業而言，住房及其相關數據與區域狀況密切相關，能夠反映出區域經濟、人口等的變化情況。對企業的產品定位、商業選址、城市戰略等均具有非常重要的意義。

第三，住房調查數據是住房政策的基礎。可靠、真實、詳實的住房數據有助于提高城市規劃的科學性、提高住房政策的有效性。美國、德國、英國等國家的住房政策均以住房調查數據為基礎，制定城市規劃、國土空間規劃也要參考住房數據。

二、各國住房調查的方法、內容及應用

（一）日本

日本住宅和土地統計調查屬于抽查，始于1948年，此后每五年組織實施一次，由總務省統計局負責。最近的一次調查進行于2018年（平成30年），為第15次調查。總務省統計局在2015年從國勢調查的22萬個調查區中，每個調查區抽取17戶住宅，共調查約370萬個住宅單位。調查內容分為住戶和建筑物兩方面，住戶信息包括：家庭成員構成、戶主情況、房間數量房屋產權等情況、主要居所的情況、第二居所的情況、除主要居所以外的土地所有情況。建筑物信息包括：房屋利用情況、建筑類型和結構、房屋受損情況、接壤道路、建筑物內住房總數、房屋設施等。調查方法是住戶信息部分由住戶填寫問卷（問卷可通過互聯網或郵寄提交），建筑物信息部分由調查員上門入戶填寫。

圖1 平成 30 年住宅和土地統計調查的宣傳資料

最新一次調查，即平成30年日本住宅和土地統計調查，其結果可以從總務省統計局的專題頁面上查找到：https∶//www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.html。

住宅和土地統計調查的應用非常廣泛，一是日本各級政府將調查結果作為制定“居住生活基本計劃”的參考；二是城市規劃、住宅用地開發計劃、土地利用計劃、國土形成計劃等都以住宅調查為數據基礎；三是作為研究機構的研究基礎資料；四是房地產業相關企業將調查結果用于市場分析。

（二）德國

德國的人口普查和住房普查是同步進行的。東德的住房普查始于1950年，西德的住房普查始于1956年。由于納粹曾利用人口普查數據系統性地對猶太人進行迫害，德國民眾格外警惕普查侵犯隱私和數據濫用。德國政府在人口普查上也顯得非常謹慎，1987年后，德國就沒有進行過任何人口普查，住房普查也隨之擱置。直到2008年7月，歐洲議會通過了關于人口和住房普查的第763號條例，德國政府才同意與歐洲各國一同在2011年進行人口普查和住房普查。

德國2011年普查（Zensus 2011）是兩德統一以來的第一次普查。人口普查采取的形式是成本較低的登記式普查結合抽樣調查，大約有10%的居民被列入抽查范圍。建筑物普查通過郵寄的方式進行，德國政府在2011年4月到2012年7月間，通過郵寄問卷對房東和房屋管理人員進行了調查。其中，住戶調查部分通過調查員入戶訪問或住戶填寫問卷郵寄的方式進行，共動用了8萬名調查員。

從發布的最終報告《德國的建筑和住房》（Geb?ude-und Wohnungsbestand in Deutschland）來看，住房調查的內容涉及了8個方面：住房市場存量、建筑面積和建筑類型、建筑年代、產權住房的類型、住房租購情況、住房空置、公寓面積、供熱及衛生設施情況。

2011年普查的數據和相關報告均發布在2011年普查的專題網站（https://www.zensus2011.de/）。

德國2011年普查的數據，對于德國政治、經濟、社會發展都影響深遠。一是人口普查數據直接影響了德國的財政和政治，即各州在聯邦財政平衡政策中獲得的財政補貼和聯邦議會席位數量；二是以人口數據和住房數據為基礎，德國政府進行了人口預測、住戶預測和住房需求預測，這些預測結果成為住房政策制定的基礎，并影響了德國未來二十年內的國土空間規劃。以租戶住房需求的預測為例（見圖1），預測以2011年人口普查和住房普查數據為基礎，紅色部分為租戶需求增加的地區，藍色部分為租戶需求減少的地區，顏色越深，需求越低/越高。

圖2 2015年～ 2030年德國租戶住房開發需求變化預測

（三）英國

英國的住房調查為抽樣調查。全國性的住房調查始于1967年，名為英格蘭和威爾士地區住房狀況調查（House Condition Survey of England and Wales），由住房和地方政府大臣主管和撥款。住房調查的樣本范圍為6044套住房，在262個地方政府轄區內隨機抽樣，調查表格只有1頁，只調查住房建筑的狀態，需要由公共衛生調查員（Public Health Inspectors）手動填寫。最后調查結果作為經濟趨勢報告（Economic Trends）的一部分發布。

目前，英國的住房調查按英格蘭、蘇格蘭、威爾士、北愛爾蘭4個地區分布進行統計和公布。蘇格蘭地區的住房調查分為蘇格蘭住戶調查（Scottish Household Survey）和蘇格蘭房屋狀況調查（Scottish House Condition Survey）。威爾士住房調查稱為威爾士房屋狀況調查（Welsh Housing Conditions Survey）；住戶調查稱為住在威爾士：住戶調查（Living in Wales Survey：Household Survey）。北愛爾蘭的住房調查分為北愛爾蘭房屋狀況調查（Northern Ireland House Condition Survey）和住戶連續調查（Continuous Household Survey）。由于英格蘭地區集聚了全國84%的人口并貢獻了87%的GDP，筆者主要介紹英格蘭的住房調查。

英格蘭地區的住房調查名為英格蘭住房調查（English Housing Survey），由住房、社區和地方政府大臣主管和撥款，樣本范圍包括了1.3萬居民和6200套住房。調查員需要填寫29頁的電子表格，除了考察住房建筑狀況，還要與住戶進行35分鐘的面談，以了解個人信息和經濟狀況等內容。取樣辦法是根據區域、產權、社會經濟狀況和地理特征等進行系統隨機抽樣。

調查內容涵蓋了住戶狀況、存量住房兩個方面，住戶狀況包括權屬、貸款、住房可支付性、住房福利、年齡、租金、居住年限、居住滿意度、租戶購房意愿等；存量住房包括住房類別、住房條件、能源效率、墻體保溫、報警裝置等。最終調查結果會匯總成一份長達50頁的標題報告和近百頁的excel表格，發布在英國政府官網的專題頁面（https://www.gov.uk/government/collections/english-housing-survey）。

英國住房調查的應用也十分廣泛，一是在議會辯論等政治場合中，援引住房調查數據作為論據，增加了政治討論的有效性和科學性；二是住房調查數據是住房政策制定的依據，如保守黨政府的購買權計劃，工黨政府的體面住房計劃等，都基于住房調查數據做出規劃和預算；三是建筑業、房地產業等相關企業參考調查數據規劃企業發展。

1967 年以來英國在住房調查數據影響下出臺的部分政策

（四）美國

美國的住房調查始于1973年，稱為年度住房調查（Annual Housing Survey），樣本規模為6萬個住房單元。住房調查的樣本規模不固定，與每年劃撥的經費預算有關。1981年后，調查改為兩年一次，并更為現名美國住房調查（American Housing Survey）。最初的住房調查使用紙質問卷，需要調查員手動填寫；1997年以后，調查員開始使用便攜式電腦錄入數據。

目前的美國住房調查每兩年一次，只在奇數年的5～9月進行，樣本分為三種：一是全國性樣本（the National Sample）；二是大都市區樣本（the Metropolitan Area Sample），每個大都市區樣本數量在3000個住宅單位左右；三是到受美國住房和城市發展部（HUD）資助的住房單元。樣本選取以主要地址文件（Master Address File，MAF）作為基本框架。從2015年開始，Top 15的大都市區樣本在每次住房調查中都會被訪問（也就是每兩年調查一次），另外從20個大都市區中選10個進行訪問（也就是每四年調查一次，這些區域被稱為動態10區，Dynamic 10），如此，每次住房調查包含了25個大都市區。以最新的2017年住房調查為例，樣本總數為114860個住房單位，其中全國性樣本有34392個，Top 15大都市區樣本有45285個，動態10區樣本有29981個，受HUD資助的住房樣本有5202個。

對于有居民的住房，調查員通過電話或面談的方式對居民進行調查。對于無人居住的住宅單位，則訪問房東、經紀人或鄰居來獲取相關信息。調查的內容涵蓋了住宅和住戶兩個層面，住宅層面包括住房存量、空置率、街區、能源利用、物理狀況、設備損毀、提升措施等特征，住戶層面包括居住者特征、住房貸款、其他居住開支、近期搬家情況等。

調查數據結果發布在美國人口統計署官網的專題頁面（https∶//www.census.gov/programs-surveys/ahs.html），使用者可以根據自身需求通過系統定制表格，系統的操作界面方便友好。

三、住房調查的國際比較

（一）住房調查的內容反映了物和人的聯系

不同國家住房調查各有千秋，但卻有相同的內涵，那就是住房調查的內容突出了住房的居住屬性，搜集建筑物的物理信息和住戶的經濟社會信息，特別關注居民的居住支出負擔和居住體驗，并在后續的數據分析中將兩者結合起來。

以歐盟為例，歐洲議會關于人口和住房普查的第763號條例中，要求住房調查包括非衍生主題和衍生主題兩個方面，非衍生主題包括：居住類型、居住位置、住宅的入住率、居住人數、使用面積/房間數量、建筑類型、建造時間、廚衛設施等，衍生主題則是居住多樣性標準（Density Standard）。通過這些調查數據，能夠系統地反映居民的居住水準，并使歐盟各國數據能夠在一個框架中橫向比較。

（二）使用住房調查的數據要追溯定義

盡管各國的住房調查內容有相似之處，但絕不可以直接橫向比較同名數據，特別是不能“望詞生義”，一定要查找原始資料，確定數據的原始定義、數據獲取方式、數據獲取時間等。

在此以住房空置率為例進行說明。住房空置率（Vacancy Rate）是十分重要的市場指標，但住房空置率能否直接橫向比較？國家統計局在2011年專門組織了《國外住房空置率統計方法研究》課題組，從發布的報告看，盡管各國都統計住房空置率這一指標，但統計定義、統計方法、統計口徑大不相同，實際含義天差地別。

統計定義會對空置率產生影響。德國對空置房的定義為“如果未被其所有者出租或是使用，并且在調查時并未作為度假居所使用的住所將被看做是空置的。”2011年，普查據此統計出的住房空置率為4.4%。美國定義為“在調查時沒有人居住的房屋被視為空置住房，除非其擁有者只是偶爾不在。”

統計方法也會影響空置率。以用電數據統計空置住房，往往會高一些。我國臺灣地區將每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅列為空屋計算，2017年，低度使用住宅數占房屋稅籍住宅類數量的10.12%。而通過電話和訪談方式統計的美國出租住房空置率，在7%～10%左右波動。

不同國家的住房空置率不可簡單橫向比較，但在同一國家的同一統計口徑下，住房空置率是非常明確、有價值的市場信號，能夠反映人口流動、住房投資、城市經濟的變化情況。上世紀90年代以來東德的住房空置率不斷提高而西德空置率不斷降低，反映了地區間經濟發展的不平衡引發了人口流動。

2008年美國次貸危機發生前，自有住房空置率接近3%，出租房空置率則在10%的高位徘徊（見圖3），客觀上反映了市場潛藏著的巨大風險。

圖3 1997年～2018年美國租賃住房、自有住房和總體住房空置率（按季度）

（三）成本考察：住房調查的支出可控、可承受

住房調查需要動用大量人力物力，不可不考察其實施成本。住房調查的費用往往與人口調查的費用一道計算，或者隱藏在部門總預算中，也有不少國家的預算數據難以獲得，這里僅以美國、德國的預算數據進行說明。

按照美國人口統計署公布的2019年預算情況，人口統計署獲得了8060萬美元來自住房和城市發展部的專項撥款以進行美國住房調查，這是所有其他部門委托的調查中開支最高的一項調查。2017年，美國住房調查囊括了114860個住房單位的樣本，以此推算，每個樣本相關數據的獲取成本高達701美元。

根據德國2011年普查專題網站（https://www.zensus2011.de/）披露的數據，德國2011年普查共花費了7.1億歐元，其中1.8億歐元花費在前期準備，5.3億歐元花費在執行過程中。據德國聯邦統計局估測，若使用傳統的普查方法，單單是人口普查就要花費14億歐元。

美國、德國的住房調查費用看似很高，但從國家GDP總量的角度看，是可承受的。美國住房普查費用0.8億美元，占2018年GDP總量20.5萬億美元的0.004‰。德國人口普查加住房普查，花費7.1億歐元，占2011年GDP總量3.758萬億歐元的0.189‰。可見，盡管發達國家人力成本較高，但采用住房抽樣調查，或者采用住房調查與人口調查一起進行的方式，都能有效控制成本開支。