房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題及對(duì)策

上海南虹橋投資開發(fā)有限公司

關(guān)于如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作，企業(yè)要將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)。重視成本管理工作帶來(lái)的影響，構(gòu)建有效的企業(yè)成本管理辦法，實(shí)現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理方面的進(jìn)步，進(jìn)而提高資源資金效用最大化，幫助企業(yè)達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)。但是，在房地產(chǎn)長(zhǎng)久繁榮的背后，許多企業(yè)并沒有注重成本管理，初步總結(jié)存在以下主要問題。

一、企業(yè)成本管理中存在的問題

(一)成本管理體系缺乏系統(tǒng)性

許多房地產(chǎn)成本管理體系中，通常采用的是比較粗放的管理模式，缺乏成本管理應(yīng)該有的系統(tǒng)性、規(guī)范性和全面性。其中一些企業(yè)雖然已經(jīng)建立了內(nèi)部成本管理系統(tǒng)，但是，這些系統(tǒng)的機(jī)制并不健全，在企業(yè)面臨成本相關(guān)的重大決策時(shí)，不能做到全面分析，可能導(dǎo)致決策出現(xiàn)偏差，進(jìn)而可能給企業(yè)帶來(lái)資金上的風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)錯(cuò)誤的決策就可能給企業(yè)帶來(lái)上億元的損失。因此，企業(yè)不能視成本管理系統(tǒng)如同虛設(shè)，要改善其內(nèi)部體系存在的問題，以發(fā)揮其真正的作用[1]。其次，一些企業(yè)沒有合理地將成本管理相關(guān)職位進(jìn)行定編定崗，也沒有對(duì)員工成本管理工作進(jìn)行適當(dāng)考核，因?yàn)槌杀竟芾砼c其本身工作沒有多大的利益相關(guān)，員工的積極性也會(huì)因?yàn)闆]有好的監(jiān)督措施而下降，責(zé)任意識(shí)的缺失，長(zhǎng)此以往，容易導(dǎo)致員工在進(jìn)行成本管理工作時(shí)疏忽大意，成本管理工作很難做好，未來(lái)還有可能造成公司重大的經(jīng)濟(jì)損失。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)高度重視成本管理體系的系統(tǒng)性缺失問題。

(二)成本控制工作缺乏前期合理規(guī)劃與設(shè)計(jì)

許多房地產(chǎn)企業(yè)都將重點(diǎn)放在項(xiàng)目利益的獲取上，沒有將成本工作做到實(shí)處。這表現(xiàn)在一些房地產(chǎn)企業(yè)一接到房地產(chǎn)施工項(xiàng)目時(shí)，就期待工程快速開展，期待項(xiàng)目完成后的收益，而沒有在前期將成本控制工作做實(shí)，沒有合理的項(xiàng)目工程分析。有的企業(yè)直接采用報(bào)價(jià)最低的方案來(lái)開展工期，這樣的方案往往不具有合理性分析，可能會(huì)給后期工程帶來(lái)無(wú)盡的麻煩，甚至可能導(dǎo)致住房質(zhì)量不過關(guān)、出現(xiàn)安全性問題危機(jī)用戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，企業(yè)因之可能遭受重大經(jīng)濟(jì)損失，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)[2]。另外，前期成本規(guī)劃工作沒做好，當(dāng)后期工程因種種因素需改變施工進(jìn)程時(shí)，可造成成本升高，給企業(yè)帶來(lái)了成本上的損失，這有違成本控制體系設(shè)計(jì)的初衷。

(三)成本控制工作缺乏現(xiàn)代信息化

現(xiàn)代計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷提高，許多現(xiàn)代信息新技術(shù)的應(yīng)用，將能提高房地產(chǎn)企業(yè)中的成本管理工作，但是，一些房地產(chǎn)公司并沒有將計(jì)算機(jī)信息技術(shù)引入到自身的成本管理計(jì)劃中，并且，大型房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目分散在全國(guó)各地，項(xiàng)目成本要想與公司成本負(fù)責(zé)部門實(shí)現(xiàn)有效的溝通與交流十分困難，這些將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)做出成本決策，項(xiàng)目利益悠關(guān)方也無(wú)法將信息整合在一起，缺少信息交流的平臺(tái)，無(wú)異于切斷了交流的橋梁，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本上升和房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加多。

(四)成本控制工作缺乏平衡性

成本控制工作固然重要，但是不能因?yàn)槌杀镜墓?jié)約而影響了工程質(zhì)量。一些房地產(chǎn)公司為追求項(xiàng)目的低成本而降低了工程質(zhì)量，給修建的房屋帶來(lái)安全隱患。曾經(jīng)有住宅小區(qū)建成后坍塌，這與工程開發(fā)商降低項(xiàng)目成本有直接的關(guān)系，其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人因房屋坍塌而被判刑。可見，在項(xiàng)目初期成本控制若不能達(dá)到平衡，對(duì)于房地產(chǎn)公司及購(gòu)房者雙方都可能帶來(lái)不利，甚至帶來(lái)嚴(yán)重不良社會(huì)影響。

(五)成本核算缺乏科學(xué)性

一些企業(yè)代建政府投資的項(xiàng)目，主體是基礎(chǔ)設(shè)施和公建項(xiàng)目，時(shí)間緊、標(biāo)準(zhǔn)高、社會(huì)影響程度大，由于這些企業(yè)也同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)而需要按項(xiàng)目分別核算，但是，如果這些企業(yè)成本核算過于簡(jiǎn)單，簡(jiǎn)單隨意計(jì)入其他項(xiàng)目，不直接反映企業(yè)的實(shí)際成本。比如，有企業(yè)幫助政府代建經(jīng)濟(jì)適用房，設(shè)法把賬面做成虧損，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷房等項(xiàng)目反正是虧損，由政府承擔(dān)，索性就多虧點(diǎn)。從采購(gòu)到施工存在著各種資源浪費(fèi)。

另外，傳統(tǒng)房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)都放在工程造價(jià)上，忽視了項(xiàng)目的全局性，全過程成本控制顯得非常薄弱。

最后，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多需要向銀行貸款，有些企業(yè)出于自身利益的考慮，將銀行利息直接作為期間費(fèi)用，而不是按會(huì)計(jì)制度的規(guī)定進(jìn)行資本化，這樣造成：一是企業(yè)暫時(shí)少交所得稅，存在納稅風(fēng)險(xiǎn)；二是賬面成本不實(shí)。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的建議

(一)完善成本管理體制系統(tǒng)性

成本管理應(yīng)作為企業(yè)內(nèi)部管理的一項(xiàng)重要工作，企業(yè)要針對(duì)自身發(fā)展戰(zhàn)略，借鑒相應(yīng)成本管理經(jīng)驗(yàn)，制定一套適用于自身的成本管理體系，并對(duì)所有業(yè)務(wù)，包括項(xiàng)目施工、融資管理、土地購(gòu)買等都具有適用性。其次，企業(yè)要明確自身的業(yè)務(wù)范圍，將所有的業(yè)務(wù)成本管理工作匯總，形成一個(gè)完整的成本管理控制系統(tǒng)，進(jìn)而有效地實(shí)現(xiàn)成本合理控制。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以明確所有業(yè)務(wù)的發(fā)展目標(biāo)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的模式需要完善，可以組建專門從事成本管理監(jiān)督的委員會(huì)，以監(jiān)督、協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的成本管理和交流工作，鞏固成本管理的作用。

(二)加強(qiáng)成本管理工作前期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)在拿到項(xiàng)目時(shí)，不應(yīng)急于選擇工作方案，而要先通過從建筑原材料的采購(gòu)、施工單位的選擇以及施工日期的確定等方面來(lái)考慮選擇適合的方案，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程實(shí)行有效控制，盡量在施工前期就做好施工計(jì)劃和整個(gè)項(xiàng)目的前期規(guī)劃與設(shè)計(jì)，提前做好各項(xiàng)預(yù)算工作，避免后期因?yàn)榉N種主觀因素導(dǎo)致計(jì)劃變更，減少因此帶來(lái)的資金損失。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以從施工的技術(shù)上出發(fā)，在做好施工方案的基礎(chǔ)上，提高新材料與新技術(shù)的應(yīng)用，在保障建筑安全的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)成本的有效降低。除此之外，在工期進(jìn)行時(shí)，需要密切關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展，避免超過合同規(guī)定的施工期，施工期超出合同規(guī)定期限后，將有很大的概率超出房地產(chǎn)公司此前做的成本預(yù)算工作，加大施工成本。還有可能因?yàn)轫?xiàng)目的未完工造成收不到相關(guān)款項(xiàng)等問題，以及可能面臨經(jīng)濟(jì)索賠[3]。

(三)建立成本控制工作現(xiàn)代信息系統(tǒng)

現(xiàn)代化的成本控制信息控制系統(tǒng)的建立不僅僅有利于項(xiàng)目的信息流通，同時(shí)也方便了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目成本申報(bào)、工程預(yù)算申報(bào)等作出及時(shí)的反饋[4]。現(xiàn)代化成本控制信息系統(tǒng)的建立有助于將分散的部門連接起來(lái)形成一個(gè)貫穿公司內(nèi)部的整體。成本控制現(xiàn)代化信息系統(tǒng)在構(gòu)建之時(shí)，要注意將成本管理系統(tǒng)與其他一些管理系統(tǒng)結(jié)合起來(lái)，例如，可以將進(jìn)度調(diào)控系統(tǒng)與成本控制系統(tǒng)結(jié)合起來(lái)，通過監(jiān)控項(xiàng)目施工的各項(xiàng)環(huán)節(jié)，把控成本的發(fā)生以及調(diào)整成本預(yù)算，實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)的有效監(jiān)控以及運(yùn)用。

(四)平衡成本與工程質(zhì)量

成本控制問題固然重要，但是成本控制的前提是房地產(chǎn)公司的建設(shè)項(xiàng)目具有安全性。房地產(chǎn)公司不能因?yàn)槌杀镜涂刂贫x擇降低質(zhì)量的方式來(lái)開展項(xiàng)目，否則將存極大的安全隱患。房地產(chǎn)稅對(duì)于成本以及工程質(zhì)量應(yīng)有一個(gè)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，要在兼顧造價(jià)成本的同時(shí)做到質(zhì)量保證，因此，房地產(chǎn)公司要在項(xiàng)目期初進(jìn)行仔細(xì)研究，可以咨詢相關(guān)專業(yè)人員以及借鑒其他優(yōu)秀房地產(chǎn)公司的做法。以找到有效的方法來(lái)幫助企業(yè)解決平衡成本與工程質(zhì)量的問題。

(五)房地產(chǎn)成本項(xiàng)目核算的對(duì)策

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本包括土地費(fèi)用、工程立項(xiàng)、規(guī)劃、可行性研究，初步勘察和初步設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘查、施工圖設(shè)計(jì)、施工圖審查、工程規(guī)劃許可、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收備案、結(jié)算審計(jì)費(fèi)等費(fèi)用。這些項(xiàng)目大致分為投資支出、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用及稅收等，針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)和相關(guān)影響因素制定相關(guān)的目標(biāo)成本和目標(biāo)收益，然后對(duì)重要環(huán)節(jié)重點(diǎn)把控，例如，預(yù)算編制、合同控制、資金審批、決算審計(jì)、績(jī)效考核、內(nèi)審監(jiān)督、外部全覆蓋審計(jì)等，經(jīng)過各級(jí)各部門嚴(yán)格把關(guān)來(lái)控制成本，集成本預(yù)測(cè)、核算、分析、考核、控制于一體的代建單位成本管理和成本控制體系。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，成本控制對(duì)于房地產(chǎn)公司非常重要，且能直接影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。許多房地產(chǎn)公司的成本控制存在著較多的問題，房地產(chǎn)公司需要直面這些問題，針對(duì)問題采取有效的措施，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。