文旅不應被地產“消滅”

陳少峰 侯杰耀

當前，中國城市建設已經由原先的粗放型發展走向品質化建設階段。從中小型城鎮到特大型城市，無論進行老城區改造還是新城區開發，很多城市建設者都追求宜人的居住環境、優秀的人文品牌、有魅力的文化產業，每位城市居民都希望自己的城市是一個人人都愿意前來旅游的美好家園。

圍繞新愿景，文化旅游已經自然地融入城市發展新目標之中，并構成了城市新興產業的重要組成部分。如今，文化旅游作為一種新業態在國家政策層面獲得了大力支持，諸多城市已經把文化旅游產業作為產業轉型升級的重要抓手。

游客在北京市平谷區集裝箱文化主題休閑小鎮參觀（李欣/ 攝）

從城市建設與產業發展的雙重視角來看，文化旅游與城市地產開發是相輔相成的：一方面，文化旅游產業自身的發展需要土地，沒有地產開發，也就沒有文化旅游項目;另一方面，新的城市地產開發也需要文化旅游來導入新興業態，塑造城市形象，助力產業升級。

然而，在項目開發的實際操作中，許多城市并沒有把文化旅游與地產開發有機統一在一起，一些開發者仍抱著以重資產投資為要的房地產思維，忽視文化內容投資、輕視輕資產項目投資的問題比較普遍，最終導致“文旅被地產消滅”。

那么，中國城市的轉型發展，如何實現文化旅游與地產開發的有機統一？

回答這一問題的起點是，要明晰文化旅游與地產開發在當前中國城市建設中的幾種可能的關系。

第一，文化旅游與地產開發可以是融合為一的關系。許多文化旅游項目本身就是地產項目，地產與文旅可以是一體的，開發主體具有唯一性。融合為一的文旅地產項目，要求項目內部擁有能夠獨立生存的業態圈或產業鏈。

目前在中國城市中，具備此種特性的文旅地產項目主要有兩類：文化產業園區和主題公園。真正實現文化旅游與地產開發融合為一的文化產業園，必須具有完備的產業扶持機制，能成功孵化出一批成功的中小文化企業，并且擁有一兩家發揮引領作用的龍頭企業，如此才能讓園區所在的土地開發擺脫傳統地產的租金收益模式，借助文化旅游的力量拓展高價值投資收益渠道。與此類似，主題樂園也必須擁有完整的內部文化旅游產業鏈，涵蓋文化內容設計、品牌運營、衍生產品開發、餐飲配套服務等各個環節。目前在中國，上海迪士尼樂園是實現文化旅游與地產開發融合為一的較成功案例。

2018 年中國城市文化旅游品牌影響力排行榜（前10 名）來源：人民網輿情數據中心 數據整理：覃柳笛 制圖/ 劉章豐

第二，文化旅游與地產開發可以是合作共生的關系——一家以文化旅游為主導目標的文化公司，搭配一家以地產開發為主導目標的房地產公司。文化公司提供文化品牌和文化投資項目，可以給土地帶來新的價值增長點，地產公司提供土地資源和物業建設，可以確保文化項目的物理空間。華誼兄弟、光線傳媒等影視類公司與地方地產商合作開發的各種影視主題小鎮，都屬于這一類型合作關系，文化公司與房地產公司在合作共生關系中各取所需。

第三，文化旅游與地產開發可以是互促共贏的關系。此種關系一般由政府主導：政府主導開發文旅項目，同時向房地產商出讓周邊土地，文旅項目可以帶動周邊土地價格上升，周邊房地產開發可進一步支持文旅項目的持續發展，實現互促共贏的目標。成都東區音樂公園就是典型的互促共贏關系。

文化公司提供文化品牌和文化投資項目，可以給土地帶來新的價值增長點，地產公司提供土地資源和物業建設，可以確保文化項目的物理空間。

在實踐中，政府有時候不會直接主導文旅項目開發，而會把文旅項目交由房地產商開發，深圳華僑城文化創意園就是如此操作的——華僑城作為一家地產公司，承擔了文化創意園的開發運營工作。

為平衡地產商對文旅項目的投入，政府會給予地產商周邊土地的開發權，但同時會要求開發商必須先建設文旅項目，在實現文旅項目的社會價值與產業價值之后，開發商才能從周邊地產開發中獲利。這種操作模式是行之有效的，深圳華僑城文化創意園就是較成功的案例。但也存在較大風險：一些地產商對文旅項目投入不足，甚至拖延文旅項目建設，文旅項目難以實現真正的經濟社會效益，造成了國有土地資源的價值流失。

在新時代，中國城市建設既需要地產開發所創造的物理空間基礎，也需要文化旅游產業創造的核心文化內驅力，特別要重視核心文化內驅力在塑造城市品牌形象、帶動新興產業升級、提升土地投資價值等方面發揮的重要作用，真正實現文化旅游與地產開發的有機統一，用文化的力量引領中國城市建設的新方向。