“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響分析

黃海梅

摘要：隨著“營改增”稅收制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，也落實“營改增”稅務(wù)制度，但是房地產(chǎn)企業(yè)由于“營改增”實施細(xì)則的落實時間比較短，因此在“營改增”稅收制度的開展中還存在很多的問題。本文主要對“營改增”稅收制度對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);稅負(fù);影響

從2016年5月，我國房地產(chǎn)行業(yè)也被正式納入到“營改增”的試點，使得我國的財政稅收制度得到不斷的規(guī)范和完善。而稅收體制的建設(shè)和完善使得收稅制度更加復(fù)雜，對企業(yè)稅務(wù)成本控制帶來一定的挑戰(zhàn)。所以如何對“營改增”稅收改革制度進(jìn)行完善，并保證其稅收的合法權(quán)益是當(dāng)前急需考慮的問題。

一、“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響

（一）進(jìn)項稅抵扣問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個綜合的、系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，其中包括土地的應(yīng)用、建筑的設(shè)計施工、金融等多個行業(yè)的發(fā)展。如果銷售額是固定的，那么營業(yè)稅稅負(fù)的征收始終趨于穩(wěn)定。但是“營改增”后，企業(yè)的稅負(fù)主要依據(jù)進(jìn)項稅額。而且“營改增”的進(jìn)項抵扣嚴(yán)重不足，進(jìn)而導(dǎo)致稅負(fù)大幅度提升。首先前期費用中設(shè)計、勘探、招標(biāo)、公證和竣工驗收后的備案、決算等業(yè)務(wù)流程均屬于鑒證咨詢或現(xiàn)代服務(wù)，稅目為6%或征收率為3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于抵扣10%的銷項稅。其次對于房地產(chǎn)開發(fā)此類資本密集型的行業(yè)來說，企業(yè)每年支付給銀行或相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的利息費用通常是巨額的。根據(jù)營改增政策規(guī)定，“購進(jìn)的貸款服務(wù)”不得從銷項稅額中抵扣，并同時規(guī)定，納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣[1]。這意味著，企業(yè)所支付的利息費用及直接相關(guān)的其他費用在營改增之后需要繳納6%的增值稅，且這部分的稅額無法做進(jìn)項抵扣。

（二）賬務(wù)核算復(fù)雜，涉稅風(fēng)險大

“營改增”稅務(wù)制度的改革在我國的稅收制度上是一次比較重大的改革動作，對稅收制度的調(diào)整力度大，將傳統(tǒng)的營業(yè)稅和增值稅都統(tǒng)一為增值稅。這種稅務(wù)的變更形式有效的降低了房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，但是同時也導(dǎo)致企業(yè)核算工作面臨著諸多的問題，提升稅務(wù)改革的工作量和難度。尤其對于企業(yè)財務(wù)人員來說，其必須要針對當(dāng)前的稅收制度工作進(jìn)行調(diào)整[2]。比如，對財務(wù)核算方法的改革、范圍的變化等都導(dǎo)致財務(wù)核算的難度進(jìn)一步增加。一是重點關(guān)注甲方重復(fù)抵扣問題。甲方自行購買建筑材料時從供貨方（一般納稅人）處取得增值稅專用發(fā)票，認(rèn)證通過后可以將購買時支付的增值稅計入甲方進(jìn)項稅額。然而盡管甲方截留了部分款項，乙方仍按合同價款全額開具增值稅發(fā)票，收到全額發(fā)票后甲方全額計入進(jìn)項稅，也就是說，材料款部分發(fā)生了重復(fù)抵扣。二是乙方承擔(dān)了增值稅和所得稅雙重風(fēng)險。施工方按全額開具增值稅發(fā)票繳納增值稅計入銷項稅，而進(jìn)項方面，甲方購買建筑材料取得的增值稅發(fā)票，如果是由供貨方直接開具給甲方，施工方則不能將該部分稅款計入進(jìn)項從而進(jìn)行抵扣。同時企業(yè)所得稅方面，盡管甲方截留了部分款項，施工方還應(yīng)將合同收入全額計入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額，不得扣除截留款項。

（三）發(fā)票處理流程變化，進(jìn)項稅管理難度提升

“營改增”稅收制度在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行試點后，使得房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算方式以及科目等都發(fā)生了重大變革，從而使得發(fā)票的處理流程也發(fā)生改變。傳統(tǒng)的營業(yè)稅核算服務(wù)發(fā)票中包括服務(wù)收入、實際發(fā)生的成本，具體來說，稅收等于收入額與稅率的乘積。“營改增”稅收制度實施后，則稅額等于本期銷項與本期進(jìn)項的差值，同時進(jìn)項稅以及銷項稅都是根據(jù)具體的繳稅金額進(jìn)行核算的。由此可見，稅金的核算、購入的服務(wù)以及收入的核算等都發(fā)生了比較大的改變。而且這種變化也導(dǎo)致發(fā)票處理流程的變化，比如進(jìn)項稅發(fā)票管理中必須要對可抵扣與不可抵扣的進(jìn)項稅項目進(jìn)行區(qū)分，而且“營改增”稅收制度實施后，企業(yè)會計核算流程環(huán)節(jié)更多，管理難度更大。

二、“營改增”稅收制度對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)影響的對策

（一）提升成本結(jié)構(gòu)抵扣比例以及項目管理能力

為了有效的對“營改增”稅收制度改革中可抵扣進(jìn)項不足進(jìn)行彌補，企業(yè)必須要保證行業(yè)財會人員全面了解可抵扣以及不可抵扣額度比較小的項目[3]。同時，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)所有員工進(jìn)行稅收制度的培訓(xùn)，使企業(yè)的所有人員都能夠熟悉財務(wù)以及稅務(wù)等方面的知識。并以此為基礎(chǔ)，提升成本架構(gòu)可抵扣比例，從而解決進(jìn)項不足的問題。

（二）加強(qiáng)培訓(xùn)，有效應(yīng)對納稅籌劃風(fēng)險

“營改增”稅收制度在房地產(chǎn)行業(yè)的核算具有重要的影響，同時也提升了稅收的風(fēng)險，為了有效的解決房地產(chǎn)稅務(wù)問題，必須要加強(qiáng)對企業(yè)財務(wù)人員的培訓(xùn)和管理。企業(yè)在稅制改革前必須要做好企業(yè)新稅收知識以及技能等方面的培訓(xùn)，從而有效應(yīng)對稅收制度改革中可能會存在的納稅風(fēng)險。在企業(yè)財會人才的培養(yǎng)中主要的措施包括，通過對移動課堂以及大課的方式對新稅收制度的普及，并針對培訓(xùn)的內(nèi)容進(jìn)行考核，保證企業(yè)的員工都熟悉新制度的各項條例。其次，從核算技術(shù)以及新稅收知識等方面來看，不僅要加強(qiáng)理論方面的培訓(xùn)，同時還需要組織部分能力較強(qiáng)的人員進(jìn)行實踐學(xué)習(xí)，并通過這種方式對其他的工作人員進(jìn)行技術(shù)的指導(dǎo)。

（三）提升企業(yè)員工“營改增”意識，做好票據(jù)跟蹤工作

隨著發(fā)票處理流程的變化，加大了進(jìn)項稅票管理的難度，所以還需要注重對員工素養(yǎng)和能力的提升，對員工“營改增”意識進(jìn)行強(qiáng)化，使員工認(rèn)識到新稅改對企業(yè)、社會的影響，以及對本行業(yè)發(fā)展的作用，通過稅務(wù)制度改革促進(jìn)企業(yè)間的利益均衡分配。同時，在稅務(wù)改革試運營前，還需要保證企業(yè)員工能夠掌握新稅務(wù)業(yè)務(wù)以及發(fā)票的處理辦法，防止在稅務(wù)管理中出現(xiàn)紕漏，做好對財務(wù)人員、管理人員以及監(jiān)管部門等方面增值稅票據(jù)的跟蹤管理。

（四）加強(qiáng)財稅內(nèi)部控制管理

“營改增”后企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)出現(xiàn)一定的差異，而且增值稅發(fā)票的管理和業(yè)務(wù)流程等方面都具有更緊密的聯(lián)系，有利于對稅制改革產(chǎn)生的利潤測算、稅金平衡以及資金周轉(zhuǎn)等問題進(jìn)行解決。此外，還需要加強(qiáng)對企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)等數(shù)據(jù)的統(tǒng)計以及管理，做好增值稅發(fā)票的管理以及稅務(wù)管理程序優(yōu)化等方面的控制工作，全面了解增值稅會計核算的流程和制度，并做好對發(fā)票的管理以及增值稅會計和稅務(wù)的處理工作，有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升“營改增”稅務(wù)制度的效能。

（五）加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理

“營改增”稅務(wù)制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要摒棄傳統(tǒng)的采購以及勞務(wù)聘請不要發(fā)票或者不核對納稅身份等不良情況。增值稅模式發(fā)展下，如果采購的價格相同，采購商的選擇中需要選擇一般納稅人，并開具增值稅專用發(fā)票，在小規(guī)模的采購中，需要盡可能的壓低采購價格，對增值稅的抵扣損失進(jìn)行有效的彌補。工程決算過程中，必須要保證決算的及時性，并需要對方開具增值稅專用發(fā)票，從而有效降低當(dāng)期的稅負(fù)。此外，取得正規(guī)的發(fā)票后還需要做好增值專用發(fā)票的管理工作，作為增值稅進(jìn)項稅額抵扣的依據(jù)。企業(yè)可以根據(jù)需要設(shè)置專門的增值稅發(fā)票管理人員，加強(qiáng)對增值稅發(fā)票的管理，促進(jìn)“營改增”稅改制度的有效落實。

三、結(jié)論

從當(dāng)前“營改增”稅收制度在我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的試行可以發(fā)現(xiàn)，雖然促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是同時也存在一定的挑戰(zhàn)。因此必須要加強(qiáng)稅收制度對房地產(chǎn)稅負(fù)情況影響的分析。針對“營改增”稅收制度可能存在的問題和風(fēng)險，做好稅收改制的準(zhǔn)備工作，進(jìn)而有利于“營改增”稅收制度的落實，有效降低房地產(chǎn)行業(yè)的賦稅負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陸珂 .“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅收籌劃建議[J].商業(yè)會計，2017 （18）：78-80.

[2]張立軍.營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅及相關(guān)業(yè)務(wù)處理[J].財會學(xué)習(xí)，2018 （17）：163-164.

[3]滕惜惜.營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響研究[J].現(xiàn)代營銷，2018 （6）：194-197.