房地產開發成本核算方法及成本控制對策

張春陽

摘要：本文對成本核算方式的主要問題即房地產開發成本控制存在的問題進行較為深入的分析，以此為依據，提出構建完善的成本核算方式、通過信息化技術加強成本管理、強化成本的內部控制等有效措施，旨在房地產企業在實際的開發過程中，通過加強對成本的控制，為企業獲得更高的經濟效益，實現企業的戰略性發展。

關鍵詞：房地產;成本核算;成本控制;動態化監管

目前，我國經濟體制不斷的完善，房地產企業獲得了更多的發展機遇與挑戰。房地產企業內部缺乏有效的成本管理，導致企業在對成本的控制及成本核算方式中存在一定的問題，對房地產企業發展造成一定阻礙。因此，房地產企業要想在激烈的市場競爭中占據有利的地位，就應當逐步完善成本核算與控制體制，加強對經營活動的監管，進一步促進企業經濟效益不斷提高，實現企業的可持續發展。

一、房地產開發成本核算和成本管控之間的關系

成本管控的主要含義是指，企業的管理者對于實際資金消耗問題進行合理的計劃，并加強監督力度，進而對各項費用進行管理，通過對實際情況的分析強化成本管理，有效減少企業成本。要做好成本管控，就要將成本核算作為工作的基礎，對開發成本內容進行明確，并采取正確的核算方式，對各個環節的費用支出進行管控。房地產企業在實際的運營過程中，要利用成本核算確定項目盈虧情況，進一步為成本管理工作提供有力的依據，有效降低開支，提高管理水平。成本核算工作作為成本管理的基礎，在核算過程中，要注重遵循國家基本法律法規，利用科學的管理方式，提高工作效率。

二、房地產開發成本核算及成本控制的常見問題

（一）成本內部控制制度不完善

目前，我國大多數房地產企業普遍存在重視事后成本控制的現象，對于事前的風險預測及事中延伸管控缺乏重視，對于成本管理及預測的過程存在一定的不規范性。企業成本管理工作缺乏相應的目標，成本管理工作處于粗放的狀態，缺乏對于實際的開發項目全過程管控，導致在實施過程中成本控制無法發揮其實際效用，成本內部控制制度不完善，不僅會造成房地產企業的經濟損失，還會影響到企業的可持續發展。

（二）房地產成本核算的對象不明確

目前，我國的房地產企業發展速度較快，開發的項目也逐漸增多。因此，房地產企業在實際的開發過程中要分批進行核算，針對房地產企業的開發類型不同，例如：公寓、住宅、別墅等，相關工作人員要根據類型的差異進行成本核算。但在實際的開發過程中，對于成本核算沒有統一標準，增加了企業開展成本核算的難度，阻礙著房地產企業的健康發展。

（三）房地產成本核算周期較為模糊

由于房地產企業開發項目本身具有投入資金較大且周期較長的特性。在實際的成本核算過程中，務必要根據實際生產周期進行核算，這樣才能夠保障企業實際利潤具有準確性、及時性，為企業發展目標打下良好的基礎。但就實際狀況來看，有些工程項目在竣工之后沒有進行相應的開發工作，導致成本核算工作不及時，另外，部分地區的設施不夠完善，導致整個項目成本核算工作受到影響。

（四）房地產成本費用分配不合理

在房地產企業的開發過程中，所產生的實際費用都應當歸納到該產品的成本費用中。由于房地產企業存在多個同時開發的項目，相關工作人員務必要遵守規則進行成本管控，并間接歸納到項目成本中。但在實際的開發過程中，企業內部經常還會產生一些間接成本，企業缺乏對這些成本費用的合理分配與明確的成本核算規定，進而對企業的經濟收益造成一定的影響。

（五）內部成本管理組織不健全

隨著房地產企業建設規模不斷的擴大，對于設計、監理及咨詢等方面的問題逐漸細化，對工作人員的素質要求越來越高。但大多數房地產企業存在內部成本管理組織不健全的現象，相關工作人員缺乏對成本管理的重視，專門從事各個環節成本管理的專業人員配備不足，導致員工成本管理意識不強，缺乏對于工作的積極性，進而影響企業的實際經濟效益。

三、強化成本管控 推進成本核算的對策

（一）構建完善的成本核算方式

首先，在房地產企業的實際開發過程中，相關工作人員務必要認識到成本核算的重要性，企業內部要給予核算人員相應的人力及資金的支持。汲取以往成本核算方式的優點及經驗，對優秀企業的成本核算方式加以借鑒，從根本上改變企業內部的成本核算方式，對實際開發中存在的問題進行不斷優化，尤其是要加強涉及成本核算的工作，為后續工作開展提供有力的依據。與此同時，在進行成本核算時，企業內部要設立責任制，使員工都能夠明確自身工作職責。要注重對開發周期及條件進行附加說明，對實際開發過程中產生的公共成本與間接成本做出合理的分配。另外，對于房地產開發項目的成本周期也要進行明確的規范，不斷強化對成本核算數據的審計，降低核算誤差及失真，有效避免財務風險的發生概率。通過制定完善的成本核算方式與合理的規章制度，為做好成本管控打下良好基礎，進而促進企業長遠發展。

（二）強化成本內部控制

針對我國大多數房地產企業的開發現狀來看，普遍存在成本控制力度不強的現象。房地產企業要想實現經濟效益的最大化，就應當在項目成本的控制過程中加大管理力度，對于招投標方面的工作進行有效監督，避免沒有達到標準的企業中標，進而避免財務風險及經營風險的發生。因此，企業應當對項目開發的每個環節進行精細化管控，從根本上避免企業資金浪費與不合理開發的現象。

在房地產企業內部務必要建立完善的內部控制體制，強化成本管理以成本核算的基礎，主要表現為以下三個方面：①以設計執行方案為前提，確立合理化的預算方案，加強事前風險預測工作。②結合企業開發項目的實際情況，對預算方案進行有效管控，在企業內部安排專門的審計監督人員，對整個工作流程進行監督，將成本管理工作落實到實處，保證成本控制工作的有效實施。③在整體項目或工程分項目完工后，相關工作人員要對結算的工具進行核對與審查，并做好對成本管理工作的把關，避免實際成本與預算存在較大差異的現象，為房地產企業獲得更高的經濟效益提供有力的保障，通過強化成本的內部控制，實現企業的戰略性發展目標。

（三）通過信息化技術加強成本管理

隨著我國信息技術不斷的發展，各行各業都逐漸加大了應用的力度。企業借助信息化管理技術，構建健全的成本數據更新與監控系統，進一步提高企業成本核算與控制的效率。在一定程度上保證房地產開發項目成本信息的準確性、及時性，并對風險發生時能夠及時洞察，并作出有效的解決措施，進而為企業的重大決策提供有力的依據。有效運用信息化技術，對項目開發的整個過程進行動態化的監管，為預測工作的開展及總結工作提供有力依據，保證成本管控的科學性。例如，一旦在實際開發過程中出現項目成本過高的現象，相關工作人員就要結合實際的情況對預定方案進行及時調整，結合實際建立全新的發展計劃，改善后續資金投入方式，從根本上減少房地產企業的成本支出，為房地產項目的順利開發打下穩固的基礎。

四、結束語

綜上所述，我國的房地產市場競爭愈發激烈，隨著開發項目不斷增加，相關管理人員應當加大對成本核算及控制的重視力度，在實際經營過程中，構建并完善成本核算制度，規范整個流程，加強對財務部門的管理，提高財務工作人員的綜合性素質。通過加強對整個項目過程的成本管理與控制，采用先進的核算方式，進一步促進房地產企業健康發展，實現企業經濟效益最大化。

參考文獻：

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