對接上海示范區背景下房價上升促進還是抑制了居民消費？

吳翠宇 涂序平 陳雪嬌 梁艷霖

摘 要：本文通過對嘉興市進行入戶調查的方式來獲取微觀數據，并構建橫截面數據模型分析房價上漲對嘉興市城鎮居民消費的影響。研究發現，房產財富效應對嘉興城鎮自有房居民家庭的消費需求產生主導影響，而對于非自有房樣本家庭來說，2018年的本區平均房價與平均消費傾向也呈顯著正相關，這說明替代效應對非自有房樣本家庭的消費需求的影響比流動性約束效應強，這對于制定下一步的房價調控政策以及提升我國居民消費水平具有顯著的現實意義。

關鍵詞：嘉興市房產價格;平均消費傾向;房產財富效應;替代效應

一、文獻綜述

住房是城鎮居民家庭的重要資產，住房支出也是居民消費支出的重要組成部分，房價的變動理論上會對居民消費傾向產生重要的影響。自嘉興接軌上海示范區以來，2016～2018 年嘉興房價呈現飛速上漲的趨勢，在這種情況下，房價對嘉興市居民消費的影響越來越值得關注。國內外學者從“房產財富效應”、“流動性約束效應”和“替代效應”研究房價上升如何影響居民平均消費傾向。Ando 和 Modigliani（1963）提出在“生命周期——永久收入”消費理論的框架下，對于自有房居民而言，在其他物價水平不變的情況下，房產價格的上升可以促進居民消費的增加。Ludwig和Slok（2002）也支持這個觀點。雖然有大量研究支持“房產財富效應”的存在，但也有學者提出不同觀點，如Skinner（1993） 在一個簡潔的生命周期模型下通過數值模擬發現，住房財富效應并不存在， Dvornak和Kolher（2003）也研究得出類似的觀點。

另外，在“流動性約束效應”方面， Sheiner（1995）利用美國的PSID數據針對年輕的租房者進行實證研究發現，在房價較高的城市里的年輕租房者具有較高的儲蓄率。在“替代效應”方面，Yoshikawa 和Ohtake（1989）發現日本的土地價格上升時，會有更多的年輕租房者放棄購房，轉而增加奢侈品的消費，從而促進消費。

國內學者通常以“房產財富效應”作為理論基礎進行了較多的實證研究，但大多集中于對“房產財富效應”存在性的檢驗。相對而言，我國學者在“替代性效應”和“流動性約束效應”方面的研究較少，且這些研究主要以宏觀數據為基礎進行實證分析，并未對房價上升對租房者消費行為的影響機制展開深入的研究，也完全沒有涉及房價上升對我國居民消費的影響是否存在替代效應的問題。因此，本文將以嘉興市為例，利用微觀入戶調查數據，從自有房居民和非自有房居民兩個角度，分析房價影響居民消費的情況并進行深入細致的實證研究。

二、調查方法與數據

研究數據為對嘉興市城鎮居民家庭進行入戶調查取得的數據。我們的抽樣方法和步驟為：參考各區縣在嘉興市總人口的比重，從嘉興五縣兩區中隨機抽取兩縣一區，在在所選區隨機抽取1到5個街道;在每個所選街道隨機抽取一個居委會，在每個居委會抽取20戶居民家庭。根據以上方法我們預計共發放調查問卷500份，問卷回收后，經過篩選檢查和回訪得到有效問卷463份。

初步統計結果表明，2016-2018年期間，嘉興市城鎮居民受訪家庭房價從0.94萬元/㎡上升到1.13萬元/㎡，三年間上升了20.2%。同一時期，受訪家庭的總收入穩步提升，但是其平均消費傾向卻隨之下降，這一趨勢在我國居民平均消費傾向變動中也有所體現。另外，本文的實證研究涉及到關于樣本居民家庭基本情況的一些變量，這些變量的單位、均值和標準差等信息如表1所示。

三、房價對居民消費傾向影響的實證分析

為了更全面客觀地考量房價對嘉興市居民消費的影響，我們利用2018年的截面數據進行計量經濟分析。仍然設定對數形式的線性回歸方程，以平均消費傾向（APC）作為被解釋變量，建立以下截面數據模型：

㏑_APCi=β1㏑_incesi + β2㏑_hvi + β3M +εi

其中，i表示本次調查的單位個體（i=1，2，…，n）， β1為待估參數（j=1，2，3）， εi為隨機擾動項。此模型中，等價規模收入和房價的對數分別為解釋變量㏑_incesi和㏑_hvi。其中房價㏑_hvi是關鍵的解釋變量，對自有房樣本家庭來說，其取值為自有住房總價，而對于非自有房樣本家庭其取值為本區平均房價。根據居民消費影響因素的相關理論和實證研究文獻，為避免變量缺失帶來的估計偏差，我們又選擇了一組控制變量M。

根據以上模型，我們利用 Eviews8.0 軟件，區分自有房樣本和非自有房樣本對截面模型進行估計，檢驗“財富效應”、“替代效應”、“流動性約束效應”對居民消費的影響。結果如表2所示，對于自有房樣本家庭來說，2018年的自有住房總價與平均消費傾向呈顯著正相關，這說明房產財富效應確實對嘉興城鎮自有房居民家庭的消費需求產生主導影響;而對于非自有房樣本家庭來說，2018年的本區平均房價與平均消費傾向也呈顯著正相關，這說明替代效應對非自有房樣本家庭的消費需求的影響比流動性約束效應強。

考慮到房價變動對居民消費支出的不同組成部分的影響，我們會發現對非自有房樣本家庭來說，其房租和物業費等住房消費支出會隨房產價格的上升而增加，所以說在非自有房樣本家庭中，替代效應的主導性影響主要體現在非住房消費支出（除房租和物業費外）的上升。為此，我們把非住房消費傾向作為被解釋變量，即居民家庭年非住房消費支出（=年家庭總消費支出-房租-物業費）占年總可支配收入的比重，利用上述兩類樣本再次對截面數據模型進行計量經濟分析，我們不難看出，對自有房樣本家庭來說，自有住房總價與非住房消費傾向呈微弱的正相關，而對非自有房樣本家庭來說，本區平均房價與其非住房消費傾向呈顯著正相關。從這一結果得知，嘉興城鎮居民的總消費傾向提高主要是由于房價上升，導致非自有房樣本家庭減少住房上的消費，從而擴大非住房消費。

四、研究結論與啟示

本文主要在對國內外相關研究進行回顧梳理的基礎上，通過對嘉興市進行入戶調查的方式來獲取微觀數據，并構建截面數據模型來全面客觀分析房價上漲對嘉興市城鎮居民消費的影響。我們發現雖然2016-2018年嘉興城鎮居民家庭的平均房價逐年上升，平均消費傾向呈下降趨勢，卻不足以證明房價與居民平均消費傾向的關系為負相關，因為居民平均消費傾向還受到收入等其他重要變量的影響。通過實證研究，我們得出了房產價格與嘉興市城鎮居民消費大體上呈正相關的基本結論。

然而，住房情況的不同也導致這種正相關的實現方式不同。針對嘉興市城鎮居民，擁有自有住房的居民由于“財富效應”的影響導致他們的平均消費傾向提高;而對于租房者或潛在購買者來說，房價的上漲可能導致其消費減少儲蓄增加（流動性約束效應），同時也有可能放棄購買房產計劃（替代效應），轉而促進消費，但總體結果是替代效應的影響大于流動性約束效應的影響。基于此，嘉興市政府相關部門可以從三方面加強房地產市場管理，第一，大力推進住房保障建設，活躍租房市場;第二，不要過度的運用行政手段對房產價格進行抑制;第三，保持房價的基本穩定。

參考文獻：

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