淺談雄安新區房地產租賃市場存在問題及對策

李瑞琪 高天悅 肖琦 何瑋萱 周浩瀾

摘 要：2017年4月1日，中共中央國務院宣布建立雄安新區。雄安新區緊鄰北京、天津，交通便捷，基礎設施完善，具有優越的地理條件。從歷史上看，無論深圳經濟特區還是浦東新區的建設都取得了令人驕傲的成績，而這些豐富的管理經驗又能為雄安新區的發展提供借鑒，再加上國家政策的強力支持，舉國上下萬眾一心，新區的建設必定會朝著又快又好發展，促進當地的經濟發展，更好的發揮集中疏解北京非首都功能的作用，促進周邊地區協同發展，因此雄安新區的建設意義重大。本文主要介紹了現階段雄安新區建設中仍舊存在的問題，和一些從過去的經驗和實例中總結出來的相關建議。

關鍵詞：雄安新區;房價飆升;租售結合;人才存留

一、研究背景

新區建設屬于初期階段，經驗告訴我們，在任何新生事物發展的過程當中，往往出現很多不可預見的問題和矛盾。近些年來，房產交易市場達到了空前的火熱。房價的節節攀升揪動著人們的心弦房價的居高不下，居民生活壓力加大。當建設雄安新區的政策遇上了一直備受人們關注的房產交易領域，其自然會成為一大社會熱點。據悉，2017年4月1日，在國家出臺政策建設雄安新區后，許多人來到此地高價尋求房源，以求能夠買到房產，導致當日房價飆升。雄安新區三縣政府連夜緊急凍結房產交易，封停一切售樓中介公司，但房屋租賃價格卻沒能下降，這也給外來人口的租住造成壓力，增加了當地租賃房屋的實體商店的運營成本，間接地造成商品價格上漲，進一步影響到了人民的生活水平。

二、雄安房地產租賃市場現狀分析

（一）現狀

國家4月1日決定建設雄安新區之后，房價1天內漲至15000元/㎡，4月2日新區三縣封盤。房價上升迅速，但是國家對相關情況及時做出了管理，2017年2月10日，雄安新區管理委員會召開住房租賃積分專題研討會，遍邀金融機構、科技企業、房產企業、高等院校等“共商大計”。雄安新區推出四月份成立以來最嚴管控措施，在戶籍方面加強管理，依照“全部受理、逐一甄別、公開公示、合規即辦”要求辦理落戶;在建筑工程方面，暫停和凍結了所有在建項目、嚴禁新開工項目。新區沒有出現未建先亂、搶栽搶種等現象。政府為維持房地產市場秩序穩定推出許多新的政策，但這些政策仍存在不足之處，房屋租賃體制尚待研究創新以規劃新方向，公租、廉租等形式需得到進一步完善，房屋建設規劃仍未明了，需要在徘徊等待期堅定方向，尋求穩中求進。

（二）存在問題

直接問題：

1.“房地產政策”及傳統理念影響人才存留

雄安新區“全面落實房子是用來住的，不是用來炒的”這個概念，首先堅持“只能租不能買”及給創業者、就業者提供租賃住房，但是他們在雄安租賃達到十年時間可以購買住房，要注意的是在獲得住房的一定時間里不能出售擁有的住房，這種“租售并舉”的方法。并且借鑒北上廣等一線城市的“積分”政策，剛剛來到新區的人可以從政府獲得租住房，隨著時間的推移，那些對新區貢獻大、在新區工作年份多的人，特別針對的是高技術人才，他們獲得較高積分，達到購買房屋的積分標準，但同樣在獲得住房的一定時間里不能出售擁有的住房。并且政府可以先選擇購買出售的房屋，以略高于同期銀行本息的價格回購，避免房屋頻繁“倒手”推高房價。但是以上政策與國人傳統以家為本、房子為基礎的固有思想相違背，從而影響人才流入，成為影響人才長久存留的絆腳石。

2.與其他一線城市類似的人才積分制度，阻擋了人才的流入

雄安新區作為政府開發的新興項目，也計劃采取類似的人才積分制計劃，但由于積分的門檻高、難度大，那些本來就已經在國內的一線城市有大量的積分的高級人才，大多數不愿意舍棄自己現在所擁有的積分，跳槽到雄安新區重新開始。人才積分制度導致雄安新區的優勢不夠明顯。所以，人才積分制度對于剛剛起步建設的雄安新區是一大缺陷，這個缺陷阻止了人才的涌入，可能會遏制雄安新區的發展

3.造成中小企業發展逆境

包括大型國企、外企等外來企業瞄準雄安地產以方便未來入駐，由于該類企業資金雄厚，在房產搶先競爭中具有資金優勢，負擔較小，而對于中小型企業則會有一定經濟壓力，故部分企業有房產問題的類似擔憂。

間接問題：

1.在前期整治中，隨著一些老百姓賴以生存的小企業小作坊被關停，很多人沒有了經濟利益，生計出現了問題，因而引起了部分人群的不滿和抗議。

2.由于房屋租賃市場過于龐雜，不便于管理控制，在職責分工上鄉鎮、民政局、住建局、發改局和市場監管辦等部門在管理范圍及職責上存在交叉，職權不夠明晰，影響房屋有關工作的有效無障礙開展。

3.拆遷的再安置問題，解決問題難度較大。在進行拆遷工作時，涉及補償政策及標準問題最受人關注，如何做到公平公正、合情合理穩步施行是順利完成拆遷補償工作的關鍵。

三、新區房產租賃市場中現存問題的解決對策

（一）戶籍的跨區域協調——人才積分制度的優化

由于人才積分制度增加了人才來到雄安新區發展的成本，并提高了門檻。針對現有的人才積分制度，我們提出了以下的幾種改善方案：1.降低落戶的標準分數線。以此來降低落戶門檻。2.擴大加分的范圍。3.擴大積分落戶制度的適用人群，增加受眾。4.適當提升加分幅度。對于受到的基礎教育的經歷、取得的專業技術職稱和技能等級等的加分幅度提高，使得有更多的途徑獲得高的積分。5.將來可以在土地、戶籍方面實行新的舉措。

（二）建立租賃市場管理聯動機制

各部門之間要多溝通、多交流，最好能夠有共同平臺獲取信息，從而達到共同監管，提高監管力度。各有關部門平時要加強監督力度，提高監督頻度，一旦發現雄安房地產市場存在著租賃問題要及時依照法律法規處置。要嚴格處置沒有在工商機構登記的房屋中介機構，通過查封經營場所等手段予以取締。

（三）增加房屋租賃市場供給

在符合消防、安全要求情況下，鼓勵個人依法出租自有住房、閑置廠房、空置院落;鼓勵房地產開發企業利用已建成房屋開展租賃業務;鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房;引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。

四、可借鑒國內外房屋租賃實施辦法

（一）國內房屋租賃有關實施辦法

1.公租房、廉租房制度完善情況

針對有關2011年以來，北京逐步實現了廉租住房和公共租賃住房的建設，統一申請審查和資金池化。一些廉租房已納入公共租賃住房分配管理。北京，區，縣政府，全額投資建設和收購廉租住房和公共租賃住房，分配和運營管理，從那時起，該政策已在許多地方實施，即實現“三個統一，一個不變”。一是“房源分配統一”，一是經核查真正貧困夠資格的家庭享有優先配租權，全國各相關采取該舉措的市、區縣政府應大力推行支持全額投資建設廉租房、通過收購改造廉租住房等方式集中調配，統一面向公眾。二是確保“租金標準的統一”。產權控股單位應當按照符合本地區實際需要的公租房租賃標準的有關法律法規，嚴格執行房屋租賃標準。同時根據實際情況進行相應靈活變動。三是“退出管理統一”，很多曾經符合廉租住房實物配租條件的家庭由于人口變動、收入改善增多、住房情況改觀等種種生活情況優化，不再符合相關要求，但仍舊符合租用公租房條件的住戶，為避免程序煩瑣，手續比較復雜，租房者可以按照有關程序申請變更公共租賃住房政策，繼續租用原有住房。四是承租家庭租金不變。

作為經濟適用房的廉租住房和公共租賃住房，在滿足城市低收入住房困難的基本住房需求方面發揮著顯著的作用。 這為雄安探索房屋租賃模式提供了借鑒，可以將該模式運用于居民用房和商業用房中，讓低價房成為核心競爭力，有利于吸引人才，促進大中型企業之間的平等競爭，營造優良的商業環境。

2.從租購并舉到租購同權

在房地產市場上，包括住建部在內的與住房相關的9部個重要門近日聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市加速發展住房租賃市場，要積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

為積極響應該政策，上海將首批“租賃用地”以每平方米未達6000元的超低價格轉讓給了上海市的兩家國有企業以鼓勵其多建造用來定向租房的住房，通過控制房屋建造成本的方法保障租房房源的有效供給，降低租房壓力，從而建立房地產市場調控長效機制。實施“租購并舉”政策是促進發展住房租賃市場的必經之路。

至2017年底，杭州市將初步建造一個由政府牽頭搭建的住房租賃平臺。這個平臺力爭做到“三個全覆蓋、一個全納入、一個全共享”。租賃合同網標牌和信用評估系統的多角度覆蓋和資源整合，平臺管理包括所有住房信息，包括公共租賃住房，長期租賃，開發企業財產住房，中介代理列表和個人分散租賃住房。公司依托完善的經紀人管理，實施房地產查詢，加強房屋租賃管理，實現了企業，人員，住房，信貸等信息的快速，無障礙共享。

（二）國外房屋租賃有關實施方法

1.英國——“為祖而建”

在過去的100年，住房擁有率平等化在英國成功實現。最近的十年，英國租賃房屋需求以每個月17，500個單位迅速增加。政府的努力使租而不買的做法日漸普遍，成為人們所認可的居住模式，英國已認定這種模式為全新的、可長期堅持的、能滿足社會專業地產需求的模式。英國的住宅投資商也因此首選建造租用房。有相關調查顯示在未來四年，英國的私人住宅行業必將蓬勃發展，用于租用房建造的市場價值將突破500億英鎊。政府支持與商業資金的投入相結合，促進者英國房屋租賃市場的完善與進步。

2.德國——法律保障租賃雙方權益

在德國，租戶的合法權利受到極大的保護和重視。享受著很高的權益與服務。德國已經做到了足夠同權，租房者與購房者，每一個合法納稅人都享有同等的公共教育權利。同時，這種權益也是雙向的，在租客利益實現的同時，政府也會保障房東的合法權益。慕尼黑是一個在德國租房的艱難城市。包括有擁有正當收入的證明、個人資信財產記錄是否良好的證明、代表其會維護房屋良好情況的前房東推薦信等。

3.日本——設“空置房銀行”盤活空置房

日本政府從兩個方面推進住房建設體系。首先，推廣二手房評價機制，方便購房者明晰空置房的真實價值，使這些房屋能在二手房市場以合理能被雙方接受的價格透明公開交易。其二，對于不滿足租用條件的甚至危害租客安全隱患較大的老舊危房，應有計劃及時強制清理拆除。與此同時，一些合規的空置房屋已由政府和其他相關設施轉變為福利設施，以供低收入貧困家庭適應。

4.比利時——解決低收入人群住房問題

比利時政府采取了兩項主要措施來解決低收入群體和其他弱勢群體以及大學生租房問題。一是實行“租賃許可制度”，規范大學生公寓的租賃和共享，確保其安全。“出租許可證制度”是指房東在向他人出租房屋時需要取得市政部門出具的相關證明。內容涵蓋安全條件，如安全，防水，通風，照明，家具和電器，以及房屋的結構。其次保護弱勢群體的利益，為低收入人群提供社會保障住房，確保其居住環境干凈、整潔與安全。

五、項目調查意義

比較中西文化的差異，中國人特別關注家庭觀念。人們常說安居樂業，即安于所居，樂于所業，人們生活的美滿安定自然都是建立在此基礎上的。房屋就是家庭這個概念的外殼，它就像是一片溫暖的避風港，房屋給了人們歸屬感，也給家庭帶來了溫暖。近年來，不管是商品房的售價還是二手房的租金都呈現出飛速上漲的趨勢，在北上廣深等一線城市情況更加突出，房價更是高不可攀。房地產市場的普及無疑增加了人民生活的壓力，降低了人們的生活幸福感。房價上漲背后的原因也多種多樣，4月份國家要建設雄安新區的消息一經發布，雄安新區三縣的房價一夜之間暴漲，幸好政府及時凍結了房產交易。如果自由發展，將給原有的市場經濟帶來很大的沖擊。由此可見，做好房屋的相關規劃對維護雄安新區市場經濟穩定具有積極意義。