農村不動產登記中存在的問題及其對策研究

許士平

摘 要 我國不動產統一登記制度實施以來，在不動產產權確認方面取得了很大的進展。建立不動產統一登記制度，不僅可以落實物權規定、保障交易安全、保護權利人合法財產權，還可以及時確認不動產權力所有人，對反腐的助力作用顯而易見。然而，當前農村不動產登記情況令人擔憂，相關部門無法準確獲得農村不動產的基本情況，不利于宏觀調控。基于此，簡單介紹了農村不動產登記存在的問題，并提出了一些建議。

關鍵詞 不動產登記;農村;存在問題

中圖分類號：D923.2 文獻標志碼：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2019.32.062

1 我國不動產登記制度的發展歷程

我國不動產登記制度的發展歷程大概為分4個階段：起步階段、停滯階段、發展階段和完善階段。在新中國成立初期，國民生產力極低，為了激發農民的生產積極性，有效促進生產力的發展，我國在1950年頒布了《中華人民共和國土地改革法》，承認土地所有者對土地的合法權益，保護私有土地所有者的權利。對于起步初期，土地登記實際是對土地產權進行登記，首次明確了農民對房屋和土地所有權的確認。隨著時代的發展，1953年起，農村生產合作社制度開始確立，農民從個體經濟形式向農村集體經濟轉變，為農民土地所有權的轉變做鋪墊，農民的土地所有權轉變為集體制。大概歷經30年，我國的不動產登記工作基本停滯。直到1982年，我國確立土地公有制。農村土地依然歸集體所有，而城市土地歸國家所有。1988年，《土地管理法》頒布，成為土地登記發展的一個重要轉折點;2006年，自然資源部發布了《地籍管理發展第十一個五年計劃》，其中土地登記和產權管理仍是當時地籍管理的重點。這30年間，土地登記重點放在產權確認上。2007年，《物權法》實施，法律規定，國家實行統一的房地產登記制度;2015年，《房地產登記暫行條例》實施，房地產登記制度向前邁進一大步。至此，不動產登記制度有了明確的大體規定，但仍然存在很多問題，尤其是農村的不動產登記制度，仍然有大部分空白需要彌補。

2 我國不動產統一登記制度現狀

近年來，我國一直在積極推進不動產的核查、登記工作。2015年，自然資源部（原國土資源部）發布關于做好不動產權籍調查工作的通知，統一全國不動產的權籍調查方案。通知發布后至現在，已經取得驕人的成績，但也出現了很多問題。總的來說，我國不動產登記部門較為分散，目前的不動產統一登記工作手續比較復雜繁瑣，相關部門在銜接上總是出現問題，雖然職權上有所聯系，但是實際工作的開展中并無優勢，反而帶來麻煩。我國目前不動產登記實行四級管理，逐層分級，但是由于不動產登記是一項繁雜的任務，龐大的不動產系統使得不動產登記工作任務量大、手續多，導致登記數據也很多，信息的統計工作難上加難[1]。

3 農村不動產登記中存在的問題

3.1 信息化管理工作推進難

我國是人口大國，農村人口較多，村落分散在不同的區域，且村落內相對閉塞，地域差距較大，環境十分復雜。與城市相比，農村的不動產登記工作比較難以開展且工作量信息大，很多村民甚至不懂不動產統一登記制度，對此項工作很少了解，配合度極低。另外，前往登記的工作人員服務意識不到位，加上村民本身就對這項工作不了解，因此很可能產生抵觸情緒，造成采集登記情況未達到預想，進度較慢，信息化管理登記工作步履維艱[2]。

3.2 統一登記流程復雜、效率低

我國目前不動產登記機構的管理分散，并沒有統一的登記制度，登記的流程也比較復雜，登記完整個流程要耗費多日，需要各部門的配合;登記人來回多次也未能辦結，導致登記人有抵觸情緒，效率極低，登記工作無法有效進行。登記流程不合理是客觀原因，需要及時改進，提高登記部門的執行力。

3.3 農村不動產登記缺乏法律支持

多年來，隨著我國不動產相關制度的不斷發展和完善，一些與不動產登記相關的政策法規也逐漸出臺，城市的不動產登記工作進行得比較順利，但農村的不動產登記工作就比較艱難。一方面村民配合度低，另一方面農村不動產統一登記法律法規匱乏。在不受法律保護的情況下，很多工作無法保障，農村不動產統一登記工作無法順利開展。

4 針對農村不動產統一登記問題的建議

4.1 建立現代化信息平臺，統一管理

農村建筑較為簡陋，村民幾乎祖輩常年居住，即使是新建農村，農民也缺乏不動產統一登記的意識。目前各類農村房屋建筑并存，很多村民甚至跟隨自己的喜好施工建筑，不顧房屋施工類型，導致農村房屋建筑規劃無序發展。針對這種亂象，并為了保障村民人身安全，可以利用現代化的信息技術，對不動產建筑的外觀進行采集、定位等，提高房屋信息采集率，降低操作人員的執行難度。同時，建立基礎信息庫，將收集到的信息整合納入信息管理平臺，統一管理住房信息，從而提高農村不動產登記工作的準確性和有效性[3]。

4.2 完善登記制度、合理安排人員配備，提高登記效率

1）合理安排農村不動產登記的工作人員。不動產登記涉及戶籍管理、信息登記、土地資源管理等領域，既要配備合理的人力資源，也要實現資源整合，善于對資源進行綜合利用，順利推進農村不動產登記工作。2）財政的支持也同樣重要。農村村落存在很多不確定性，實際工作中可能會遇到突發情況，會增加相應經費開支，所以一定額度的財政撥款也要到位。基層政府要根據不同村落的大體環境，在實行工作前全面了解，適當地增加經費支出。同時，為避免腐敗現象的產生，要做好相關的監督工作，確保經費落實到位、用到實處，真正在解決農村不動產登記問題中起到一定作用。

4.3 完善相關法律法規，統一管理登記

農村不動產登記實際上是確定農民的不動產產權，只有在國家相關政策的扶持下，才能夠有效推進農村不動產統一登記的進程。因此，有必要制定相關的法律法規，對其進行約束規范，便于統一登記管理，有了相關政策的支持，相關人員也能更好地推進工作，有法可依。另外，登記機關一定要權責分明，不可發生無人管理、多人管理等亂象，各級機關要層層推進、逐級負責，特別是各級機關的配合，要統一協調、管理調度，在互相幫助下高效、快速地完成登記工作。

4.4 加大宣傳力度，有效推進農村不動產登記

城鎮人口普通文化水平高、信息流轉快;農村相對閉塞，所以農村的不動產登記不同于城鎮，實行的難度較大。1）農村人口文化水平整體不高，甚至沒聽過不動產登記這種不常見的詞匯，對政策的理解和接受程度較低，所以需要定期進行宣傳和講解，逐漸使其理解和接受。專業程度較高的講解員在進行定期輪流講解時，要給村民講解核查登記不動產的意義和理由，讓村民能夠接受并配合繁瑣的工作。2）前往基層進行農村不動產登記的工作人員要態度誠懇，耐心地給村民講解不動產登記的好處，積極引導村民思想轉變、行動配合，從而有效推進不動產登記工作的進行，給村民普及相關知識。

參考文獻：

[1] 周俊杰.不動產統一登記背景下農村不動產登記問題研究[J].鄉村科技，2018（16）：33-35.

[2] 尚桂芳.不動產統一登記制度下的農村房屋登記的困境與出路[J].現代經濟信息，2018（9）：27，29.

[3] 駢高玲.農村宅基地不動產登記中存在的問題與建議[J].農業技術與裝備，2019（6）：54-55，57.

（責任編輯：劉昀）