拆遷戶對房價的影響探究

[摘要]文章以“房屋拆遷戶”得到安置補助費后對資產的處理為起源，探討拆遷戶在當前房地產價格迅速上漲中所起的作用。由于拆遷戶購房的迫切性及更大的可實現性，可能導致居民盲目地買房從而將房價炒起來。研究拆遷戶與房價之間的關系，能夠使人們理性購房，避免盲目購房。文章的創新之處在于以房地產市場的價格問題為主線，將該區域房地產市場價格方面存在的問題逐一提出加以分析，提出價格變動與創新的方向和依據。

[關鍵詞]拆遷戶購房;房地產價格;拆遷補償費

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.08

1.引言

近年來，我國的房地產市場呈現出飛速發展的態勢。拆遷改造是中國城市化進程中出現的典型現象，影響著房地產市場。因此，對頭屯河區拆遷改造工作進行深入而具體的研究具有重要意義。

2.調查的基本情況

在探究拆遷戶對房地產價格的影響程度過程中，將烏魯木齊市頭屯河區河南莊拆遷戶作為研究對象。研究對象為河南莊287戶居民。

據了解，河南莊拆遷項目總占地面積約0.44平方公里，房屋征收總面積約50萬平方米，拆遷戶數455戶，人口約1300人。

調查顯示，有80%的拆遷戶選擇購買拆遷安置房，20%的拆遷戶選擇租房或者購買其他住宅。80%選擇購買拆遷安置房，原因在于房價僅在3000元/m?;沒有選擇的，對于居住環境的品質要求更高及對房地產開發企業品牌口碑的追求。

本次共發出調查問卷300份，收回287份，回收率達95.7%，有效問卷287份，有效率100%。

3.問卷分析

本次調查選取烏魯木齊市頭屯河區河南莊287戶住戶家庭，一套住宅占80.14%，兩套占15.33%，兩套以上占4.53%。

3.1 ?拆遷戶對房價心理預期

心理預期對房地產交易和房價的影響不容忽視。調查顯示，獲得拆遷款后，42.16%拆遷戶選擇購房，表明其對當前市場預期較好。買車占21.95%，存銀行占10.80%，投資占17.77%，其他占2.51%。拆遷戶無論出于自住還是投資目的，都存在“晚買不如早買”和“買漲不買跌”心理。大量拆遷戶都進入房地產市場，增加了頭屯河區住房需求，造成“量價齊高”現象。一些拆遷戶沒有足夠的信息來源，或缺乏正確分析信息的能力，他們對未來的預期依賴于其他人的預期，認為別人買房就預期房價會漲，從而也跟著買進，這種從眾心理被稱為“羊群效應”。

3.2拆遷款發放

征收補償方式采用一次性貨幣補償方式。拆遷總價值在3000萬左右。拆遷后，選擇在拆遷安置房居住的住戶，獲得3000元/m?的征收補償長費用，一個戶口本僅可按揭一套3000元/m?的安置房，首付為總價的30%。此類居民于2017年5月入住拆遷安置房，現毛坯房房價已上漲至4540元/m?;不選擇購買拆遷安置房的住戶，以大于3000元/m?出售原有房屋。余下拆遷補償費以貨幣形式發放。

3.3 拆遷后現狀調查

拆遷后需要大量的安置房來滿足拆遷居民的需求。而頭屯河區房地產市場的現狀是現房、期房少，短期內不能滿足搬遷居民的住房需求，于是造成頭屯河區“一房難求”的局面，二手房市場出現房價大幅上漲的現象。

調查顯示，獲得拆遷款后有33.45%的拆遷戶選擇購買住宅，19.86%拆遷戶購買了兩套及以上的住宅。

3.3.1對拆遷政策認識分析

關于“您對補償安置費政策了解嗎”這一問題的調查時，調查顯示，僅有10.4%的拆遷戶了解，26.6%的拆遷戶知道很少，65.8%的居民表示不了解，這說明政府在拆遷安置補償過程中對相關安置補償文件宣傳告知工作不到位。

3.3.2對拆遷意愿分析

在“對房屋拆遷您持什么態度”的調查時，39.8%的拆遷戶響應政府號召，主動拆遷;有31.3%的拆遷戶認為賠償合理，愿意拆遷;數據表明，71.1%拆遷戶持支持態度。盡管他們對拆遷政策了解不深入，但是對于拆遷多數是支持的，希望用拆遷款改善居住環境和生活質量。29.3%的拆遷戶表示大勢所趨，不得不拆。調查結果顯示雖然拆遷戶在認為補償不合理的情況下仍然愿意搬遷，這主要有兩方面的原因：一方面是拆遷戶迫于周圍拆遷環境的無奈，看到別人搬遷也就不再堅持了;另一方面是因為拆遷戶在拆遷安置過程中存在一定的盲目心里。

4.問題

4.1短期房價上漲的主要資金來源

國信房地產信息網數據顯示，2017年新疆維吾爾自治區住宅建設投資額5882500萬元。新疆國土信息局數據顯示，2017年頭屯河區商品住宅呈價漲態勢，三月到五月房價攀高峰。頭屯河區三月新房均價8166元/m?環比二月上漲6.84%，而頭屯河區6月新房均價7560元/m?環比5月下降7.24%。三月房價上漲，主要原因在于河南莊拆遷改造，住房需求大于供給，人們都有買漲不買跌的心理，尤其是在房價不斷上漲的時候，此時就容易出現競價現象，進而帶動頭屯河區房價陡增。而流入房地產市場的資金主要來源于拆遷款。

4.2頭屯河區房價變動的主要因素

烏魯木齊市頭屯河區商品住宅價格上漲原因有以下幾方面分析：首先，烏魯木齊市升級改造，形成的拆遷戶購房剛性且購買力較強，從而會推高房價。再則，近幾年土地成本不斷攀升，推動房價持續升高;其次，頭屯河區位于高鐵、地鐵、BRT、機場、城市公交等多層次的綜合交通樞紐附近，讓更多的人可以在離城市中心更遠的區域購買房屋，實現工作和居住的兩結合成為可能;最后，烏市有能力購房的城鎮居民多數工作固定，遷移到其他區的可能性小之又小。

4.3短期影響房價的因素

面板數據模型分析，“我國住房價格的短期波動性較強，房價增長率的高低交替現象明顯。短期內我國家庭收入的變動所導致的房價波動幅度最大” （李玉梅， 2012）拆遷款的撥放增加了居民的可支配收入，拆遷制造了大量住房需求，帶動了房價上漲。“全國統計數字顯示，全國房地產需求有三分之一是拆遷帶動的，有的城市50%是拆遷，有的甚至60%、79%是城市改造帶動的。”我國房地產價格的主要影響因素是人均可支配收入水平和貨幣政策，二者對于房地產價格的影響是同向顯著的。由此可證頭屯河區房價上漲的主要影響因素是拆遷款，拆遷款不僅增加了居民的可支配收入，而且增加區域CPI。

5.建議與對策

由以上的實證結果分析，對策如下：

房源的充足供應是拆遷工作的必要前提。組織河南莊村民委員會對拆遷居民購房需求進行調查，并與頭屯河區房屋信息中介公司溝通房源信息，方便拆遷戶尋找房源;在河南莊產權所成立二手中介聯盟和集中展示中心，配備專職講解人員，向居民提供不同類型的房源信息;針對在二手中介市場多人爭購同一房源現象，通過開展相關職能部門組成的聯合專項調查，有效抑制二手房市場存在的一房同時賣給兩人現象。

鑒于房地產市場存在的問題和房地產政策的不足，本文建議：

大量拆遷款流入房地產市場，應在大力活躍存量房市場的同時，建立健全以住房資產為載體的消費金融創新機制;實施財政政策穩定房價，避免房價的大起大落;提高居民收入，對住房需求進行合理的引導，在合理的滿足居民住房需求的同時降低對消費支出的擠出效應;加快土地財政改革，實施房產稅，拓寬居民投資渠道等多方面調控措施，建立起房地產市場穩定發展的長效機制。

6.結論

（1）巨額資金以拆遷款的形式流入市場。房價上漲主要是拆遷戶和中等收入階層短期消費的增加;而高收入階層雖持有較多的住房資產，但對住房的過度投資需求導致房價上升并未對其產生明顯的財富效應;并且在其和拆遷戶投資需求的推動下過高的房價已經遠遠超出了低收入階層的支付能力，因此還對低收入階層的消費產生了持續的抑制作用。

（2）拆遷戶購買多套住宅是因為拆遷戶本身對房屋具有剛性需求，心理變化易受外界干擾。而預期收入是決定其消費支出的關鍵因素。

參考文獻：

[1]李玉梅.我國房地產價格變動特征及其影響因素的實證研究[D].長春：吉林大學，2012.

[2]劉舒媛.貨幣政策對房地產市場的影響[D].南京：南京理工大學，2017.

[3]周艷慧.我國房地產價格影響因素研究[D].鄭州：鄭州大學，2015.

[4]丁鳳.房地產價格影響因素及預測研究[D].蚌埠：安徽財經大學，2014.

[作者簡介]付霞（1994-），女，漢族，甘肅寧縣人，新疆農業大學管理學院，研究方向：房地產開發與管理、土地資源管理。