群租緣何成為城市管理頑疾

黃磊

群租房發生事故或許具有偶然性，但群租亂象成為治理難題卻絕非偶然。它像是城市急劇發展帶來的急性病，卻又表現出不溫不火、長期存在的慢性特征。但無論如何，防治群租亂象已成為城市精細化管理必須邁過的一道坎。

不可忽略的隱疾

2018年11月5日，濟南市鳳凰國際小區北區某高層住宅一戶群租房發生火災，著火原因是電動車在室內充電起火，萬幸的是物業及時發現并迅速撲滅，才沒造成人員傷亡，否則高層住宅著火的后果不堪設想。據了解，該住宅本有140多平方米，卻被隔成了7個獨立的住戶，里面住了8個人。

消防隱患只是群租亂象的冰山一角，噪聲擾民、衛生臟亂、物品失竊、偷窺猥褻等問題也屢見于報端，照理來說無論是公安、消防還是城市管理等部門都可以對群租進行管理，然而分塊管理就像“九龍治水”，難以形成合力，即便采取了階段性的聯合行動，也往往會出現“治理、反彈、再治理”的惡性循環。

重要的原因在于，即便不少城市存在群租亂象，但除了北京、上海、廣州等少數地方，很多城市并未出臺規范性文件對群租現象進行規制。這方面的規制文件，就相關內容來說理應包含以下四個方面：其一是對房屋群租作出界定、明確承租人的權利和義務、設置必要的出租條件和禁止條件，諸如人均最低租住建筑面積的界定及人數限制;其二就是明確出租人義務，對租賃住房不得損壞、變動承重結構，需確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效;其三對超人數、集中租住的房屋租賃要登記備案，從而更好地跟進管理;其四就是對違反相關規定的行政懲罰。

由于缺乏規范性的規制文件，各部門在執法過程中只能從《消防法》《治安處罰法》等其他法律法規尋找依據，或者只能以危險發生、損害結果發生為導向，這就難以預防和警示。原本應該聯合規制、提前防范的行為，被分解并退守到不同的管理領域各自為戰。當規范的界限難以明晰，民眾顯然也無以適從，租房市場上不斷試探底線的行為就難以避免，人們很容易將群租視為一個愿打、一個愿挨的民事關系，再加之房東乃至二房東、三房東可以借此漁利，群租客可以支付遠低于市場價的房租，這種貌似多贏的交易往往一拍即合，至于安全、衛生等其他問題，在低價面前往往變得不值一提。

大城市病的并發癥

缺乏普遍性的有效管制，并不代表沒有范例。早在2011年7月，上海出臺了《上海市居住房屋租賃管理辦法》，經2014年修訂，規定“出租居住房屋，每個房間的居住人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米”，同時出臺了多項配套管理制度。同樣，北京市、廣州市分別在2013年7月、2017年10月出臺相應規定，主要都是明確規定出租房屋人均居住面積、每個房間居住最多人數，對違反規定的相關懲處措施等，這些規范性文件內容可以說已較為齊全。

在管理舉措上，一些社區也運用互聯網智慧管理、大數據技術等進行相應防范。比如上海徐匯區部分社區，就將居民樓門禁卡與街道和居民區的智慧社區平臺聯網，一旦發生門禁卡群用、多用等情況，居委會就會在第一時間上門排查。又如一些社區，會對居民用電、用水情況進行數據分析，當數據大大超過正常消費水平時，居委會就會排查是否存在群租、傳銷等情形。

然而，即便采取了這些管理措施，依舊很難杜絕群租現象，黑中介、群租客們像游擊隊一樣，與治理部門玩起貓捉老鼠的游戲。之所以久禁不止，是因為群租現象的背后，有著多種深層次原因。省錢是群租的直接原因之一。但當我們上升到現象層面來看，就會發現群租現象并非隨貧窮而來，相反，群租亂象反像是一場富貴病，更多發生在經濟發達城市，而且往往是伴隨著城市人口的遷徙和集中而來，可以說是大城市病的并發癥。

隨著更多城市進一步放寬戶籍制度，加之為吸引人才落戶所制定的多種政策，很多城市迎來常住人口和戶籍人口的增長高峰期。僅天津在2018年5月出臺人才新政一天后，申請落戶的人數就達到了30萬。除北京、上海人才凈流入率相對出現降幅外，廣州、深圳、杭州、長沙、重慶、西安等城市也有較大的人口增量。但人才引入的數據背后卻隱藏不少問題：不少二三線城市在引進人才后，當地房價短期內劇漲，甚至出現一房難求的局面，相關的財政補貼、福利政策難以沖抵房價帶來的沖擊。不僅如此，我們不能僅看到金字塔尖的人才流動，卻忽略塔基上還有龐大的外來務工人員。據智研咨詢數據統計，2018年中國房屋市場租賃人口約為2.21億人，龐大人群意味著飲食起居的海量需求，當城市資源難以滿足時，就會出現交通擁擠、住房困難、環境惡化、資源緊張、物價過高等一系列大城市病，群租只能說是其中的一個側面。

房租，難以承受之重

租房是大多數流動人口的不二之選。這種迫不得已的“剛需”，在資本的眼中就是利潤二字，在缺乏有效管制之下，資本的介入和運作將租房市場弄得混亂無序，群租亂象可以說是火上加油的結果。在2018年6月，上海易居房地產研究院發布一組租房收入比（即房租在租客收入中所占比例）數據顯示：許多城市的租房收入比已經超過30%，北京、深圳、上海、廣州，分別為58%、54%、48%、38%。隨著這種租金漲幅，租房收入比還會繼續攀升。在這種背景之下，增加合租人成為一種無可奈何的選擇。據智研咨詢調查統計，85后、90后及95后租客中超過80%選擇合租。選擇合租的主要原因在于可以分擔房租，分擔水電物業等雜費，也是大部分人選擇合租的初衷。當合租租金都變成難以承受之重時，超過承載的群租就成為必然。

每個人都是自己利益的最佳代言人。站在房東的角度，他看到的是租售比，即需要多少年才能收回自己購房的成本。當前國內主要城市的租售比都在1∶450 以上，這意味著各城以租金回收成本的期限至少在37年以上，部分城市甚至在70年以上。這種情況之下，只要沒有強制性的制約，房東并不會把群租當成“雷區”，相反，要將其視為可以更高產的富礦。

站在求租者的角度，他們看到的卻是租房收入比。《2018高校畢業生就業安居報告》顯示，八成畢業生希望租金低于2000元/月，近半接受30%工資用于租房，但實際上這也只可能是期望而已。根據該報告統計，北上深廣租金每平方米每月租金分別為93.58元、77.49元、81.33元、51.13元，按2000元/月的租金期望值來算，只能選擇到更加偏遠的郊外合租，或者選擇更多人分擔租金群租。

精細化管理的未來

從打工仔、農民工到第二代農民工、城市新移民，不僅流動人口數量在變化，城市主體結構也在發生變化，帶來的是不同人群、不同層次的需求。既有基于生存權的基本需求，也有更高的居住權、教育權等訴求，這和最初的進城務工發生了很大變化。

融入城市的需求，讓群租亂象治理變得更加復雜，一旦措施不當，解釋、后勤保障工作不到位等等，都極易被戴上歧視、驅逐的帽子，挑動社會脆弱的神經。這也正是對城市精細化管理要求的原因。如何將城市尤其是超大城市管理像繡花一樣精細，這無疑是城市管理者們需要深思的問題。就群租亂象而言，以下幾個方面亟須解決：

其一，需要有管理優化、執法規范、安全有序的城市管理體制機制。一方面要通過立法對群租行為進行更詳盡的規范，對違反相關管理規定的需要有配套的懲治措施;另一方面要建立常態化的聯合執法機制，充分運用好居委會等平臺，耐心細致做好疏解工作，多方面防范安全事故的發生。

其二，需要調動民眾積極性，將精治與共治結合起來。在城市治理中，公眾既是主人翁，又是受益者，也是最具有話語權、最有切身體會者，公眾參與得越廣泛，訴求表達得越充分，對完善政策、科學決策的幫助就越大，管理才能更加精細、更具成效。

其三，治理大城市病的宏觀舉措。這不僅要讓城市實現產業結構的調整，也要注重規劃發展城市群，以衛星城市、組團式城市等方式，重新定位城市的核心功能，疏解過度集中的狀況。

其四，加大對租賃市場的調控力度。通過增加公租房、廉租房等方式，增加租房供給。通過推動企業集體租賃宿舍等方式，強化租賃管理，既要使市場在資源配置中發揮決定性作用，也要切實發揮政府作用。