房地產經濟的影響因素及發展策略研究

毛和正

摘要：改革開放以后，房地產經濟在經濟整體發展以及城市化進程的推動下取得了非常大的成就，其在解決人民住房難題的同時，也在一定程度上幫助地方政府解決了部分財政問題。不可否認房地產經濟對我國的經濟發展起到了巨大的促進作用，但其在發展過程中也難免存在一些急需解決的問題。本文從房地產經濟的內涵入手，分析了影響其發展的因素，并就其更好的發展提供相應對策。

關鍵詞：房地產經濟;影響因素;發展策略

得益于社會主義市場經濟發展的逐漸深入，房地產經濟自20世紀90年代以來異軍突起，一舉成為推動我國經濟增長的中流砥柱，對各個地區的財政收入和GDP增長率中都有較大貢獻。十八大召開以后，我國加快了社會改革深化的進程并且積極推進經濟結構調整。為推動我國經濟發展的中流砥柱之一，房地產的發展受政府的監管力度、國民經濟的整體狀態和金融市場的承受能力等多種因素的影響。借助創新和產業改革手段來減少泡沫經濟以保證房地產經濟的正向有序發展是我國目前在該產業的主要目標。

1.房地產經濟概述

1.1 房地產經濟的含義

所謂房地產經濟，即以房地產的生產、分配、交換、消費經濟關系為研究對象，結合了房地產生產力與房地產經濟關系[1]，具有商品性、社會性和公有性三個特征：房地產經濟的商品性在于在我國經濟的大環境下，與食品、衣物等商品相似，房地產同樣具備商品經濟的屬性;房地產經濟的社會性指的是其在我國經濟中是一個最基本和極具社會性的部分，人們的社會生產和平時生活都離不開它;房地產的公有性表現在房屋的產權問題，目前來說我們國家的土地歸屬集體或者國家，因此“公有”也是房屋所有權的主要形式。

1.2 房地產經濟的現狀

房地產經濟是我國國民經濟的重要組成部分，在拉動國民經濟的發展的同時也帶動了下游產業的發展。據《中華人民共和國2017年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2017年房地產經濟占我國國民經濟生產總值的15%。（1）同時，房地產業也是社會經濟發展的晴雨表，在很大程度上反映了國民經濟的發展態勢。反過來，房地產經濟的健康良好發展也是國民經濟健康發展的有力保障。在國家提出“房住不炒”的大背景下，特別是多個熱點城市出臺了一系列的調控政策后，我國房地產市場逐漸趨于理性，價格走勢回歸平穩[2]。2019年初，由安居客和58同城聯合發布的《新周期：樓市迎來換擋期——2018年樓市總結》表明，2018年前十一個月我國商品房的銷售面積高達14.86億平方米，比2017年增長1.4%，同時銷售額達12.95萬億元，相較上年有12.1%的增長（2）。

2 房地產經濟發展的影響因素

影響房地產經濟的因素有很多，本文主要從以下幾個方面進行分析：

2.1 政策調控的影響

政府的宏觀調控在我國的經濟中起到了重要作用，對房地產經濟進行一定的政策調控可有效改善其市場環境。中國的住房政策重心1978年至今從“國家保障”轉變為“市場建設”，接著從“市場建設”向“社會保障”發展。住房的供應模式也有“公共租賃”、市場出售、“市場租賃”和建設補助、租房補助等幾個階段，最終以租房補貼和市場出售為主的供應方式得以成型。但就目前情況來看，我國政策制定跟不上大環境的變化從而制約了市場的變化發展，稅收政策、土地政策等相關政策仍不完善，存在不配套性和制約性，對房地產經濟的良性發展形成障礙。

2.2 市場的影響

市場環境的質量與房地產經濟的發展息息相關，規范有序的市場環境可很好的推動經濟發展，反之亦然，惡劣的市場環境也會阻礙房地產經濟的發展進程以及加劇其風險。除市場環境之外，市場經濟結構、信用體系和市場監管機制等因素也會影響房地產經濟的發展。由于價值規律的作用，房地產經濟中的土地價格會產生變化，一旦其變化幅度使得市場無法承載，則會出現經濟危機。加強政府的監管力度和逐步完善我國社會信用體系是保證有序的房地產市場環境的關鍵。

2.3 社會需求變化的影響

在剛開始房地產改革時，由于房產的緊缺，價格的升高并不會過分抑制消費者對其的需求，房地產經濟中賣方占據絕對優勢。經營者只要跨進賣方門檻，就在與買家的交涉過程中占有一定優勢。從我國目前市場狀況來看，消費者對于房地產的需求正由“絕對剛需”進入“相對剛需”階段[3]，人們也愈發注重改善性住房的消費，對住房的便捷、環保以及位置等條件的要求越來越高。這對開發商提出了更高要求，促使其由單純的“開發、建設、買賣”模式向深度經營模式轉變。

2.4 經濟因素的影響

由名稱來看，房地產經濟，自然帶有很強的經濟屬性，經濟因素對其的影響很大。在目前來說，人們熟知的經濟因素包括居民收入、銀行利率、市場物價和消費者結構等。在這些因素當中，對消費者購房活動影響最大的應屬居民收入，可以說居民的收入水平決定了其購房意向和購房標準。若居民的收入水平高，資金相對充裕，其在購房過程中會尋求條件較好的房地產，相對來說也不那么計較房地產價格的高低。如果居民的收入水平很低，其購買房屋的欲望可能并不高。同時，購房貸款利率也會對消費者的購房活動產生影響。貸款利率高會使消費者的購房成本增加，從而澆滅消費者的購房熱情。

3 房地產經濟的發展策略

房地產行業現階段已進入了穩定淘汰期，未來一段時間需要房地產企業更好地適應社會需求，廣開思路，讓企業更快更好地發展。

3.1 政府加強監管

房地產經濟是國民經濟體系的組成部分，應該與整體社會發展水平相適應。幾十年來，房地產業充當了國家經濟火車頭的作用，拉動了國民經濟快速發展。從市場供求關系來看，房地產業已從“絕對剛需”過渡為“相對剛需”，并帶來資金鏈的絕對壓力，商業銀行的風險也在逐漸加大。政府應通過宏觀調控，調整商業銀行的信貸結構，嚴格個人貸款審核，加強客戶信用狀況審核，同時建立多元化的房地產融資通道，通過金融監管，降低融資風險，保證有實力的房地產商在健康的環境中良好發展[4]。除此之外，政府還應加強對土地價格的調控，完善土地儲備制度，規范房地產市場中土地出讓行為，正確引導發揮土地資源的作用。

3.2 調整市場供應模式

針對當前我國房地產市場供求關系失衡的現狀，政府應采取措施把控土地的供應數量，協調不同等級、不同層次住房的比例，使民眾的剛性需求得到有效滿足。另外，政府還可以合理拓展土地資源，從而擴展房屋規模，滿足不同階層民眾的購房需求。

3.3 完善廉租房、經濟適用房的供給政策

政府應把關審核，使符合條件的無力購買住房的居民的權益得到保障。目前為止，以北京為代表的一線城市率先推出“共有產權”住房，改善了中低收入家庭的住房需求，是保障民生的一大舉措，代表了政府的態度和決心，可將此措施在其他城市逐步推廣。但同時開發商應加強房地產建設質量，加大科技創新力度，利用先進科學技術，使用環保材料。

3.4 完善房地產業管理制度

就目前實際情況來看，房地產的經紀服務業亂象叢生，售后維護管理不到位、誠信缺失、經營不規范等現象成為房地產經濟有序發展道路上的攔路虎[5]。要使房地產業管理制度更加完善，政府應采取措施加快房地產經紀機構行為的規范化進程，完善對其的監督考核機制，對表現好的機構進行適當獎勵，對操作不規范的機構也給予相應懲罰，在發展過程中逐步淘汰不負責任的房地產經紀機構。與其他商品不同，房地產的售后維護管理是必不可少的部分，政府應盡快建立相對完備的房地產售后質量維護體系，在房地產企業的信用監督體系中將房產的售后服務保障問題作為考察的一部分。

4 總結

作為我國國民經濟的重要組成部分，房地產經濟在發展過程中難免受到其他因素的影響，并出現一定問題。政府應通過加強監管、調整市場供應模式、完善廉租房和經濟適用房的供給政策、完善房地產業管理制度等手段科學引導房地產業，使其經濟、科學、健康發展，與社會經濟整體發展水平相適應，為建設新形勢下的社會主義增添和諧。

注釋：

國家統計局《中華人民共和國2017年國民經濟和社會發展統計公報》，2018

http：//www.gov.cn/xinwen/2018-02/28/content_5269506.htm

安居客和58同城《新周期：樓市迎來換擋期——2018年樓市總結》，2019

https：//baijiahao.baidu.com/s？id=1621633530895902201&wfr=spider&for=pc

參考文獻：

[1]張東莉.房地產經濟影響因素及發展策略創新思考[J].現代經濟信息，2014 （11）：408-408.

[2]胡林.房地產經濟的影響因素及發展策略[J].科學技術創新，2014 （29）：296-296.

[3]呂文秀，孫穎.房地產經濟影響因素及發展策略創新思考[J].城市建筑，2014 （33）：301-301.

[4]趙春霞.基于房地產經濟影響因素及發展策略對策的分析[J].經濟與社會發展研究，2014 （11）：18-18.

[5]吳新海.房地產經濟的影響因素及發展策略分析[J].科技創新與應用，2015 （27）：282-282.