基于臨界點稅率的房地產企業土地增值稅籌劃

趙正雪 董瑞雪 黎嘉途 羅澍

【摘要】對于土地增值稅的籌劃是房地產企業稅務籌劃的一項重要內容，同時也是稅務籌劃的難點所在，在現實中很多房地產企業對于稅務的籌劃還有很多尚待完善的地方，而對于百分之二十這一臨界點稅率的利用方面，更是十分欠缺。如果房地產能夠高效的對土地增值稅進行籌納規劃，利用好百分之二十這一臨界點稅率，對于企業成本的降低，整體利潤的提升都會產生很大的積極作用具體來說，應注意相關的方法和細節，第一方面，應對于可減免的土地增值稅的稅收籌劃。第二方面，只有這樣，才能促進企業的長遠發展。

【關鍵詞】臨界點稅率

房地產企業

土地增值稅

我國房地產行業在這些年里獲得了前所未有的發展，并且在我國的國民經濟中扮演者重要的角色。眾所周知，房地產作為典型的下游行業，是一個相對較為綜合的行業，在籌劃、施工以及后期的銷售階段都會涉及到各種賦稅，如何在合法的范圍之內進行納稅籌劃是房地產企業獲得更好的效益的重要途徑。目前許多房地產企業都是一味地通過提升房產售價等方式來獲得更多利潤，而忽視了對房地產企業各種稅務的籌劃通過降低成本的方式來實現利潤的提升。根據《我國土地增值稅暫行條例》規定，百分之二十的這一臨界點稅率可以幫助房地產企業減少土地增值稅的繳納。本文就主要關注于該問題，指出了房產目前企業在土地增值稅的籌納規劃方面存在的種種問題，并且就如何進行有效籌劃給出了相應的對策和建議，對于利用百分之二十這一臨界點稅率的難點也進行了闡釋，同時也期望本文中的一些觀點和意見能夠為相關的房產企業提供一定的理論指導。

一、房地產企業基于臨界點稅率的土地增值稅籌劃的缺失

近年來，我國的社會經濟發展進入了全新的階段，房地產企業在我國獲得了前所未有的大發展，房地產總體上處于供不應求的狀況，房價也一直是高居不下。在這種情況下，房地產企業獲得了較高的利潤，因為許多房地產企業過多的精力都用于對于售價的提高上了，而基于臨界點稅率的土地增值籌劃工作的重視程度還不太充足，造成這種現象原因有二：其一，房地產企業對于此并不太看重，沒有相關的意識觀念，另一點就是相關專業性人才的缺失。不難發現基于臨界點稅率的土地增值籌劃工作的專業技術性還是比較高的，如何有效的進行規劃是一門很講究的大學問，如果相關的稅務籌劃人員的專業素質技能不是太高，可能在土地增值稅的籌劃方面出現很多問題。另一方面，房地產企業對于基于臨界點稅率的土地增值籌劃工作人員的職業培訓確是必不可少的，而在當下，很多企業不太注重相關工作人員的培訓。由于籌劃工作崗位的性質，很容易讓相關的工作人員產生厭倦感，逐漸地可能會出現對于自身工作認知的誤差，產生一些抱怨、抵觸的心理，從而影響到自身工作的投入度和工作效率。由于相關培訓的缺失，基于』臨界點稅率的土地增值籌劃工作人員在工作上以及思想上的一些問題可能得不到及時的矯正，從而導致惡性循環的產生，這對于基于臨界點稅率的土地增值籌劃工作人員以及整個房地產企業都是不利的。

二、基于臨界點稅率的房地產企業土地增值稅籌劃策略

（一）宏觀層面：提高重視度，加強人才隊伍建設

在上文中提到，很多房地產企業并不重視臨界點稅率的利用，導致需要繳納更多的稅務。所以，首先要從思想上提高認識，這也需要相關部門做好基于臨界點稅率的土地增值籌劃方面的宣傳引導工作。企業應該認識到，單純地提升房價可能最終并不會得到滿意的結果，而基于臨界點稅率的土地增值籌劃工作的開展其最終目的也是為了企業的長久發展，所以更應該重視起來。專業素質較高的稅務籌劃人才對于工作的開展和實施是不可獲缺的，一些企業工會的工作人員缺乏一定的理論知識，人才是創新的主體，代表著先進生產力和先進技術，所以企業要想高效地開展好基于臨界點稅率的土地增值籌劃工作。在人才的引進上要加強把關工作，對于招聘人才的專業素質要考核到位。

（二）微觀層面：操作方法與細節要點

首先，對于可減免的土地增值稅的稅收籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》中明確表示，增值額未超過為取得土地使用權所支付的金額以及開發土地和新建房及配套設施的成本之和的20%時，可以不用繳納土地增值稅，所以，如果房地產企業可以把控好百分之二十這個點，其成本就會大大降低，其所獲得的利潤是最大的。納稅人適當地調整商品房的價格，將出售的商品房的增值率控制在20%這個臨界點上，可以根據相關政策免繳土地增值稅。同時依據筆者的實證調查，如果控制房價，采取的方法其獲取的利潤要遠高于提高售價、放棄20%的起征點稅率優惠。

另外，通過增加可扣除項目金額進行稅收籌劃，這種方法也是基于我國《土地增值稅暫行條例》規定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅。所以房產公司可以通過增加可扣除項目來進行有效的籌劃，通常來講，可以在商品房建造過程中增加建房的材料使用等方式，這樣一方面可以提升建房的質量，另一方面也為臨界點稅率的土地增值稅規劃提供了可行性。目前，對于可減免的土地增值稅以及通過增加可扣除項目金額來進行稅收籌劃是最普遍也是最可行的兩種方法，通過這兩種方法的運用，能夠有效地對土地增值稅進行管理，降低企業成本，提升房地產企業的利潤。