當前我國政策性住房金融的發展研究

黃百花

【摘要】隨著社會的不斷發展，尤其是城鎮化運動的不斷加速，住房成為關乎廣大人民群眾生活的核心話題。近年來，受多種因素的影響，我國一些地區房價一路攀升。為了解決廣大居民的購房壓力，我國已經逐步建立起了一套初步的政策性房金融體系。但是這一體系在實踐運作過程之中還存在一定的可優化空間。本文將分析當前我國政策性住房金融的發展存在的問題以及造成這些問題的原因，并且針對這些問題提出合理的優化措施。

【關鍵詞】政策性住房 金融 發展策略

政策性住房，全稱為政策性保障性住房，指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。包括兩限商品住房、經濟適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。

但是，對于很多群眾來說，即使這類政策性住房也存在較大的購入門檻。為了解決廣大居民的居住需求，緩解廣大居民的購房難題，國內早在上世紀的八十年代就開始嘗試國政策性住房金融體系的建設。本文將分析當前我國國政策性住房金融體系在發展中所存在的不足之處，以及造成這些不足的原因，然后提出合理的針對性的發展策略。

一、當前我國政策性住房金融的發展現狀

進入新世紀之后，國內的房地產市場不斷快速發展，而且各個城市的房價也得到了快速的提升。但是如果與西方發達國家進行深入地橫向比較就不難發現，當前國內的政策性住房金融體系的建設還存在著諸多的不足。當前，國內的政策性住房金融體系的建設不足可歸結為下述幾個方面：

（一）社會認知有限，政策性住房金融主體的缺位

所謂政策性住房金融是指國有商業銀行受地方政府等部門委托，以政策性住房資金為來源而經營的住房金融業務。國內的政策性住房金融體系是借鑒發達國家新加坡的模式，并且參考我國的客觀實際情況而建立的。但是，這一舉措盡管從改革開放初期就開始嘗試，卻依然存在政策性住房金融主體的缺位的情況。

當前，我國的住房金融主要是采用合作性住房金融機構以及專業性住房金融機構兩種形式展開的。合作性的住房金融機構較為典型的就是2004年中國建設銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行合資建立了中德住房儲蓄銀行。這一機構率先在天津落地，經過一段時間的試運營之后，其經驗在全國范圍內得到了推廣。但是，國內廣大的住房群眾對于這一合作性住房金融機構了解存在著嚴重的不足，所以中德住房儲蓄銀行在市場所發揮的作用受到了一定程度上的制約。

專業性住房金融機構較為典型的就是我國借鑒發達國家新加坡的經驗所采取的公積金模式，這一模式成為當前很多人購房的主流形式。但是，當前國內的公積金主要是由住房公積金機構管理的，而住房公積金機構只是一家事業單位，至今尚未取得合法的金融牌照，所以也無助于從根本上解決廣大居民的住房金融難題。

通過上述的分析不難看出當前我國政策性住房金融領域存在明顯的主體缺失現象，而這一制約了這一領域的快速發展。

（二）體制建設相對滯后，無法迎合居民的購房需求

目前，對于國內的普通居民來說，他們在買房過程之中所能夠憑借的主要金融手段就是住房公積金。所謂住房公積金，是指廣大的企事業單位及其在職職工，對等繳存的長期住房儲蓄。從其運行的歷史來看，住房公積金具備長期性、穩定性和專用性的特點。一方面，政府通過各種政令文件的形式，強制要求各個企事業單位和在職員工繳納，同時也要求住房公積金機構嚴格保管資金，做到專款專用。

但是，面對國內房價的周期性發展現狀，微薄的住房公積金根本無法對沖房價上漲所帶來的風險，也無助于減輕住房的壓力。而且，從實踐經驗來看，住房公積金這種政策性住房金融無法從根本上緩解居民的購房難題。

二、造成我國政策性住房金融體系不足的原因

要想從根本上建立健全我國政策性住房金融體系在發展過程之中存在的問題，就應首先分析造成上述問題的原因。本文認為，造成我國政策性住房金融體系不足的原因概括來看有以下幾個方面：

（一）立法工作滯后，法律制度不健全

由于國內的房地產市場開放較晚，因此國內對于政策性住房金融體系的立法工作也落后于西方發達國家。目前，國內政策性住房金融的立法主要是有國務院、城鄉建設部以及住建部和各個地方政府出臺的，而且，縱觀這些相關的政策條文，主要還是停留在法規層面上，并未達到強制性和普遍性的法律的高度。也就是說，從專業的法律角度來看，我國政策性住房金融體系的立法還是呈現較大的空白，而這種空白現象也無疑會遲滯政策性住房金融體系發展的速度，讓政策性住房金融體系無法實現多層次、全方位的建設效果。

（二）入場門檻較高，造成供求的失衡

隨著社會的不斷發展，居民的購房需求不斷高漲，但面對高昂的房價，很多人無法承擔購房的壓力，這就造成了市場的金融需求缺口較大的現象。但是，國內市場經濟發育較晚，尤其是政策性住房金融領域的起步明顯相對西方發達國家較為滯后，這就在讓居民的購房需求無法得到進一步的滿足。而政策性住房金融對于國內來說尚處于試驗性階段，市場的入場門檻較高，這就更進一步加劇了供不應求的現象。而這種市場供求的失衡現象也會打擊居民對政策性住房金融的信心。

（三）專業人才匱乏，金融體系效率低

要想讓政策性住房金融能夠實現最理想化的普惠效果，除了要有合理的政策、法律支持之外，政策性住房金融體系內部還需要有專業化的人才隊伍作為支撐。政策性住房金融屬于腦力密集型機構，需要有大量的人才補充。但面臨這一全新的金融形式，國內市場明顯存在專業化、復合型的人才隊伍的培養。人才匱乏的局面也直接對這一領域的金融體系的建設產生了影響，既不可能實現更為有效的市場風險規避，同時也會造成自身的運行效率較低的現象。

三、我國政策性住房金融體系的發展策略

針對當前我國政策性住房金融體系的不足以及造成不足的原因，本文認為應該從以下幾個方面進行合理地優化提升：

（一）加強立法工作，提供基礎保障

針對當前我國政策性住房金融立法存在大量空白的現象，加強立法成為推動該領域發展的當務之急。首先，國家應該通過立法的形式來明確住房儲蓄合同法律性質，尤其是要在這一過程中要明確儲蓄人和機構之間的相互關系以及彼此的權利和義務。另外，還應該給住房金融的主體身份做出明確的厘定，以實現讓住房金融機構擁有法律上獨立的地位，從而實現后續的監管。當然，除了完善這些基本立法之外，還應該加強對配套立法，比如嚴格打擊泄露居民的信息、嚴格打擊金融犯罪等等，從而降低政策性住房金融發展風險。

（二）優化管理制度，簡化辦事流程

針對當前政策性住房金融機構在發展過程還存在繁瑣的審批流程，這就提升了政策性住房金融機構的入門門檻。所以，采取精兵簡政的措施成為推動政策性住房金融機構的關鍵因素。首先，政府應該設立專門的機構，對于政策性住房金融機構的創立和運行進行合理地管理審批;其次，在經營過程之中，應該盡量減少干預，讓各個機構充分發揮自己的能動性，借助于市場的力量實現自己的跨越式發展。

（三）加快人才培養，提升運行的效率

通過當前國內政策性住房金融體系內部人才匱乏的現象，建議行業內部要加強人才的儲備。第一，要吸納多元化的人才。政策性住房金融體系是一個涉及內容較為復雜的機構，除了要求有專門的房地產人才之后，還應該引入更多的法律人才、會計人才。第二，要加強內部人才的培養建設。任何一家機構要想實現長期的發展，都應該擁有自己的專屬人才。政策性住房金融體系在發展過程之中應該加強自己內部的人才培養。通過專業化和多元化的人才隊伍建設，能夠讓政策性住房金融體系實現更為穩健的發展。

四、結語

隨著社會的不斷發展，住房成為廣大居民核心關注問題。但是在近些年我國房價不斷攀升，這無疑加劇了廣大居民的購房壓力。相比于西方發達國家而言，我國的政策性住房金融發展起步較晚，在實踐過程之中存在諸多的不足。本文分析了當前國內政策性住房金融的發展不足和造成這些不足的原因，并且提出了自己的針對性優化策略。希望本文的研究能夠助推我國政策性住房金融的快速發展，讓更多的人享受到溫馨的住房。