當(dāng)前房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其對策探析

陳宸

【摘要】隨著我國城市化進程的不斷推進，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不斷迎來全新的發(fā)展高峰。但是最近幾年隨著房地產(chǎn)市場的逐漸飽和以及政府調(diào)控力度的不斷增大，為房地產(chǎn)投資帶來了諸多不確定性因素，在一定程度上增加了投資的潛在風(fēng)險。積極探究當(dāng)前房地產(chǎn)投資風(fēng)險，并且合理地優(yōu)化投資策略，成為廣大投資工作重點。本文將針對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的具體情況，探究投資房地產(chǎn)的風(fēng)險規(guī)避措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資 風(fēng)險 對策

隨著我國居民住房需求的不斷提升，以及城市化運動的不斷推進，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國家的支柱型產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的高額回報，也吸引了越來越多的資本的涌入。但是近些年來，我國房價也承受著全面下行的壓力。尤其是在市場飽和和政策調(diào)控力度不斷加大的背景下，房地產(chǎn)投資也開始出現(xiàn)較多的不確定性。本文將首先分析房地產(chǎn)投資的基本概念和種類、特點，然后探究當(dāng)前房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險因素，以及相關(guān)的優(yōu)化策略。

一、房地產(chǎn)投資的概念和種類及特點分析

所謂的房地產(chǎn)投資，就是個人或者專業(yè)化的投資公司對房地產(chǎn)市場的投資行為。任何市場投資行為都不可避免地存在著潛在地風(fēng)險，房地產(chǎn)投資也不例外。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)，某房地產(chǎn)項目投資的預(yù)期結(jié)果與未來實際結(jié)果間的變動程度，變動程度越大，風(fēng)險越大;變動程度越小，風(fēng)險越小。

房地產(chǎn)投資的方式較為靈活，種類非常豐富。房地產(chǎn)投資一方面可以是直接對具體的房屋、不動產(chǎn)進行投資，也就是我們?nèi)粘Ｉ钪兴Ｕf的“炒房”行為，這種類型的房地產(chǎn)投資不是以自己的居住為目的，而是以獲利為主要投資目標(biāo)。這類投資行為往往是由個人來完成的，這類投資規(guī)模小，投資形式較為靈活。另一方面也可以投資公司對房地產(chǎn)公司的直接投資行為，典型的例子就是華潤等公司對萬科的注資。這類投資行為的資本規(guī)模往往較大，投資周期也較長。

總體來看，房地產(chǎn)投資的特點“高投入、高回報”，尤其是在房價日益高企的當(dāng)下，即使個人對于房地產(chǎn)的投資行為，也需要有著較強的資本支持。但是，我國房地產(chǎn)行業(yè)在很長的一個時間內(nèi)都是呈現(xiàn)價格上升趨勢的，房價的快速攀升也直接造成了高回報的現(xiàn)實。正是這種高回報的吸引下，帶來了越來越多的社會資本涌入到這個領(lǐng)域之中。

但是基于高回報的投資預(yù)期所拉動的對房地產(chǎn)的盲目投資行為，也直接造成了市場的潛在風(fēng)險。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險因素

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的早期，由于市場的存量相對較大，而與此相比我國的房屋供應(yīng)量呈現(xiàn)明顯偏低的現(xiàn)象，這就給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迎來了黃金時代。但隨著市場的逐漸包含以及市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)投資行為所面臨的風(fēng)險因素也在不斷增加，這主要有以下幾個方面：

第一，市場逐漸飽和，消費者購買力削弱。經(jīng)過近二十年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，根據(jù)住建部的權(quán)威統(tǒng)計，目前2017年之后，我國北上廣深一線城市的房屋銷售量就在明顯減少，而三四線城市以及面臨著去庫存的緊張壓力。概括而言之，目前我國的房地產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的飽和。在這種市場背景之下，各大房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日益激烈，尤其是在進入2018年之后，房企為了保持自己的市場優(yōu)勢地位，甚至不惜彼此之間發(fā)動價格戰(zhàn)。面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險也在逐步加大，投資的盈利空間遭到了進一步的限制，甚至可能存在虧損風(fēng)險。

消費者購買力削弱，也會讓房地產(chǎn)投資的盈利不確定性風(fēng)險加大。盡管，我國對于個人最低工資水平采取了不斷上調(diào)的策略，但是面對物價的快速增長，很多潛在的購房客戶往往缺乏購買房屋的資本實力，在高昂的房價面前止步不前。消費者的消費能力不斷得到削弱，這就造成了房企的資金回籠速度較慢，甚至很多房企為了快速消除庫存，而采取降價促銷的策略。而這也會進一步損失房地產(chǎn)的投資收益率。

第二，政府調(diào)控力度加強，投資變現(xiàn)變得困難。買房成為當(dāng)今中國社會最為熱點的話題，很多家庭往往把幾代人的資產(chǎn)投資到房屋上，因此房地產(chǎn)成為關(guān)系到國計民生的重要行業(yè)。政府為了構(gòu)建社會的和諧，而不斷地采取措施來抑制房價，而在政府的一系列行政法令之中，對于房地產(chǎn)行業(yè)最為核心的控制就是限制房地產(chǎn)的流通，以打擊炒房行為，保持房價的穩(wěn)定性。

在一系列政策調(diào)控面前，房地產(chǎn)的流通得到了很大程度上的限制，這就造成了很多個人房地產(chǎn)投資者的無法實現(xiàn)快速地資本回籠，其投資利潤更是無從談起。而在另一方面，政府還在房屋的價格方面加入了調(diào)控的機制，在一定程度上對于房價的虛高現(xiàn)象進行了抑制，從而讓很多投資者的收益得到了限制。

第三，企業(yè)的經(jīng)營性風(fēng)險加大，造成未來財務(wù)狀況不夠明朗。當(dāng)前除了少數(shù)個人投資之外，更多的投資公司是把資本直接投資給房企。但當(dāng)前我國的房企在經(jīng)營過程之中也弊端重重。比如，前段時間的萬科股權(quán)之爭，雖然是以互相妥協(xié)的形式，讓這一場資本爭奪落下帷幕，但受此事件的影響，萬科的股價在一定程度上受挫。而這對于投資者的收益也有著負面的影響。

此外，包括多數(shù)投資者在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)投資人以及絕大多數(shù)房企，在經(jīng)營過程中或多或少的動用了資本杠桿的力量。如果一旦在經(jīng)營過程之中出現(xiàn)意外風(fēng)險，就容易出現(xiàn)資金斷裂的現(xiàn)象，這對于投資者來說會出現(xiàn)血本無歸的情況，而對于一般的個人投資人來說，往往會讓自己的投資無法收回預(yù)期的收益。

三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險應(yīng)對策略

針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資市場所存在的風(fēng)險，對其采取重視的態(tài)度，并且積極采用相關(guān)的優(yōu)化策略，能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)健、安全的投資效應(yīng)。本文認(rèn)為，面對潛在的風(fēng)險，房地產(chǎn)投資應(yīng)該遵循一下幾個方面的原則：

首先，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)的發(fā)展周期，實現(xiàn)合理的投資布局。無論是個人投資者還是企業(yè)投資者，在進行房地產(chǎn)市場的投資活動時，都需要對房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律有所洞察。盡管每一個國家都有自己的市場行情，但是房地產(chǎn)的發(fā)展卻是有普適的規(guī)律可循的。尤其是隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷成熟，其發(fā)展軌跡可以借助于歐美等發(fā)達國家經(jīng)驗可循。每一個投資者應(yīng)該在房地產(chǎn)上升階段合理地投資，當(dāng)房價達到最高點的時候進行靈活地退出，以此來實現(xiàn)低投入高回報的效果。

此外，投資應(yīng)該追求合理穩(wěn)健，尤其是要注意避免在投資過程之中把雞蛋全部放在一個籃子里面的現(xiàn)象，實現(xiàn)有規(guī)劃的布局，這樣即使風(fēng)險來臨，也可以實現(xiàn)及時止損。

其次，緊隨政策環(huán)境，樹立正確的投資觀念。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個關(guān)系到國計民生的產(chǎn)業(yè)，它的每一絲動向都受到政策的影響。因此，在開展房地產(chǎn)投資活動之前，需要充分了解國家的政策環(huán)境，來實現(xiàn)更加合理資產(chǎn)布局。唯有服從政策，才能夠盡量規(guī)避市場風(fēng)險，實現(xiàn)更加合理的收入。

另外，我國經(jīng)濟目前已經(jīng)進入了新常態(tài)，國家經(jīng)濟的發(fā)展進入了一個全新的穩(wěn)定時期。在這種背景下，房地產(chǎn)投資者要做到合理的心態(tài)，尤其要排除暴富的心態(tài)，做到長期穩(wěn)定的投資，在規(guī)避風(fēng)險的同時，實現(xiàn)穩(wěn)健的資本收益。

最后，具體考察房企經(jīng)營能力，積極收集市場信息。對于廣大投資公司來說，他們的投資主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)的。在投資之前，需要謹(jǐn)慎地考慮房企的經(jīng)營能力、經(jīng)營理念以及企業(yè)的架構(gòu)，以避免房企在經(jīng)營中出現(xiàn)動蕩，影響企業(yè)的收益。

此外，投資者還還需要對整個市場的信息進行綜合客觀地分析，尤其是要主要考察房企在市場中的實際地位，以及其所發(fā)展的優(yōu)勢。通過對房企的綜合考察才能夠做出合理的投資決斷，在能夠減少投資過程之中的風(fēng)險。

四、結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國內(nèi)金融市場不斷繁榮。房地產(chǎn)長期以來作為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，一直受到資本的青睞。但是，在近些年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了全新的態(tài)勢，投資風(fēng)險也在逐步增大。本文分析了房地產(chǎn)投資的概念和種類及特點，并探究了當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險因素以及相應(yīng)的規(guī)避策略。希望本文的研究能夠給廣大行業(yè)從業(yè)者帶來一定的參考價值。