樓市何去何從

李文卉

“泛悅城、金地悅江時(shí)代、華潤葛洲壩琨瑜府、常青花園恒大御景、保利時(shí)代……”時(shí)隔一年多，雅俊還能把在武漢看過的樓盤名字倒背如流， “因?yàn)閷?shí)在太難買了。那時(shí)基本都是秒光，置業(yè)顧問根本不會提前告知具體的認(rèn)籌時(shí)間。記得某個樓盤是晚上8點(diǎn)開啟網(wǎng)絡(luò)認(rèn)籌的，我們?yōu)榱藫尩?，還專門買了新的路由器，結(jié)果開盤不到10秒就被搶光了，氣得要命。

在上海工作的武漢人雅俊，買房是為了將來讓小孩回武漢讀書。2017年夏天的每一個周末，她幾乎都往返于上海到武漢的高鐵，折騰了三個月，最終在2017年10月，花了全款近300萬元，以18500兀/平方米的價(jià)格，購入金地悅江時(shí)代的一套三居室?！百J款可能就更買不到了，那時(shí)候的熱點(diǎn)樓盤都是全款優(yōu)先。挑區(qū)域更是不可能的，哪兒能搶到就買哪兒吧，光谷、武昌濱江、常青都看過了，結(jié)果還是只買到硚口?！毖趴「嬖V支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者。

近期剛在后湖置業(yè)的李先生，買房感受則不大一樣。

“作為剛需購房者，其實(shí)已經(jīng)觀望了不短時(shí)間，白沙洲區(qū)域的所有新盤我全都看過，可選擇的盤還是挺多的，但最后還是買到了目前配套和交通都更成熟的后湖區(qū)域?！崩钕壬嬖V支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者，進(jìn)入2018年10月以來，有一個很明顯的感受就是，置業(yè)顧問變得主動起來，從以前的不太愛搭理，變成了兩三天就要來一個電話，以前往往對未開盤的樓盤價(jià)格遮遮掩掩含糊其辭，現(xiàn)在也變得直接透明起來。 “大概是房子沒以前好賣了?！崩钕壬f。

根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的數(shù)據(jù)，2018年前10個月，武漢市新建商品房銷售16.3萬套、存量房成交7.1萬套，同比分別減少19.04%和0.06%。而同時(shí)，新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售19.7萬套，同比增長13.12%;房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)206宗，總面積1061.01公頃，同比增長27.55%。從供需角度來說，這組數(shù)據(jù)能在某種程度上印證李先生的直觀感受。

那么，武漢樓市真的會變天嗎？

分類調(diào)控“不要傷及無辜”

想要準(zhǔn)確把握武漢樓市的未來，就必須把它放到更大的市場、更長的時(shí)間軌跡里去回望。

過去20年，房地產(chǎn)為中國經(jīng)濟(jì)作出的貢獻(xiàn)毋庸置疑，也曾幾次在低迷時(shí)期將中國經(jīng)濟(jì)拉出泥潭。但歷史數(shù)據(jù)顯示，刺激房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的拉動效應(yīng)在明顯減弱。

過去10年，中國有過兩次大規(guī)模刺激房地產(chǎn)的舉動，一次是2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，國內(nèi)房價(jià)普遍大幅下跌，相關(guān)部門聯(lián)合救市，對經(jīng)濟(jì)的拉動效應(yīng)也非常明顯，2009-2011年，中國GDP增速分別高達(dá)9.4%、10.6%和9.5%。第二次救市發(fā)生在2014年，當(dāng)時(shí)國內(nèi)樓市成交最已經(jīng)持續(xù)低迷了兩年，某些城市的房價(jià)還出現(xiàn)了小幅下滑，救市的結(jié)果就是2015-2016年房價(jià)再度大幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)雖然得到了拯救，中國經(jīng)濟(jì)卻并未因此得到明顯帶動，2015年GDP增速跌破7%，2016年更是放緩至6.7%。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2018年1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.7%。圖為一樓盤外景。

2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，首次提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”。但很多人沒想到的是， “房住不炒”提出兩年來，政策并沒有按照之前“刺激一收緊一再刺激一再收緊”的邏輯進(jìn)行調(diào)整，甚至絲毫未有放松跡象。2018年7月底召開的中共中央政治局會議，首次將當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)描述為“穩(wěn)中有變”，而不再是過去的“穩(wěn)中向好”，但即便如此，會議還是決定下決心解決好房地產(chǎn)市場問題， “堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”。

因此可以說，房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟(jì)的意義已經(jīng)今非昔比，決策層也已下定決心用長效機(jī)制來重新審視行業(yè)發(fā)展。這應(yīng)該是探討武漢樓市未來走向的大前提。

“過去10年，武漢無疑是中國房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的樣板城市，是‘最乖的孩子?！焙狈康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會專家委員殷躍建對支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說。

在殷躍建看來，武漢樓市的“良性”可以從幾個方面來印證。首先，10年間，武漢房價(jià)漲幅跟武漢GDP增幅、人均可支配收入漲幅大致匹配，并沒有偏離得太離譜。

根據(jù)武漢市統(tǒng)計(jì)局、武漢市住房保障和房屋管理局公布的數(shù)據(jù)計(jì)算，2008-2017年的10年間，武漢GDP總量增長238.64%，人均可支配收入增加131.22%，新建住宅成交均價(jià)增長129.97%。

不少武漢市民感到，去年10月開始，置業(yè)顧問變得主動起來了。圖為一處售樓部場景。

其次，樓市良性、房價(jià)理性的另一個指標(biāo)，是房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率回歸合理水平。支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者整理上市房企數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2018年上半年，湖北本土企業(yè)福星股份和卓爾智聯(lián)的歸母凈利率分別為10.54%和6.68%，行業(yè)巨頭萬科A、碧桂園和中國恒大的歸母凈利率則分別為8.61%、8.88%和10.26%。“房地產(chǎn)行業(yè)不再是大家想象中的暴利行業(yè)?！币筌S建說。

在殷躍建看來，武漢也是對中央樓市調(diào)控精神執(zhí)行得最及時(shí)、最徹底的城市之一。

以2016年下半年開始的本輪樓市調(diào)控為例。

2016年9月初，住建部提出要完善中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策。武漢是最早響應(yīng)，并明確提出因城施策方案的城市之一。當(dāng)年9月到12月，武漢密集出臺4輪調(diào)控政策，力度逐漸加大，限購范同由主城區(qū)擴(kuò)大到了部分遠(yuǎn)城區(qū)，首套房首付比例由20%上漲到30%，而外地戶籍需要提供兩年社保證明才可以購房，可謂層層推進(jìn)不斷加碼。

“我認(rèn)為這是一種‘摸著石頭過河，一步步探索和微調(diào)，每一輪方案的出臺都非常謹(jǐn)慎，才最終形成武漢版的調(diào)控政策，后來又陸續(xù)出臺的各項(xiàng)細(xì)則都是同繞之前的調(diào)控政策展開的。畢竟，調(diào)控的目的不是把行業(yè)整夕匕，不能傷及無辜。”殷躍建說，這個“無辜方”既包括剛需購房者，也應(yīng)該包括符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的正當(dāng)開發(fā)行為，所以要一點(diǎn)點(diǎn)來，不能釋放錯誤信號。

此外，另一個良性發(fā)展的指標(biāo)是，武漢樓市依然以需求為主，供需比長期保持在1.1：1以上，需求端掌握主導(dǎo)。根據(jù)中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)，2018年前10個月，武漢市土地成交總價(jià)927億元、規(guī)劃建筑面積3340萬平方米，在全國城市中分別排名第四、第二。這意味著，未來一段時(shí)間內(nèi)，武漢樓市供給也會相對充裕。

“有人感嘆買房難，是因?yàn)榇蠹叶枷胭I地段好的、價(jià)格合理的、配套成熟的房子，這是稀缺資源，所以需要搶。就好比熱干面哪里都有賣，但你一定要吃帶有小時(shí)候味道的最可口的那碗，肯定是要排長隊(duì)的。”殷躍建說，這就是市場規(guī)律，不能無視這個規(guī)律，而一味地抱怨“買房難”。

剛需有沒有“被調(diào)控”

2016年武漢市商品住宅成交最為28.8萬套，2017年的成交量為20.7萬套，同比下降28%。“這樣的調(diào)控效果在全國也是絕無僅有的?！币筌S建認(rèn)為，下降的這28%的成交量，以投資性需求為主，說明調(diào)控是精準(zhǔn)的、卓有成效的。

如何證明這個觀點(diǎn)？剛需到底有沒有“被調(diào)控”？

2016年底啟動調(diào)控以來，武漢市對“剛需”的認(rèn)定進(jìn)行了多次調(diào)整，除“在武漢市兀白有住房、符合限購政策、白本次購房之日起前3年內(nèi)兀住房交易記錄”等三項(xiàng)基本條件之外，還對剛需房源比例、優(yōu)先選房流程等進(jìn)行了明確規(guī)定。最新規(guī)定是，備案均價(jià)低于2萬元、面積小于140平方米的房源將優(yōu)先提供給剛需無房家庭，后湖、白沙洲等熱點(diǎn)區(qū)域剛需房源比例提高至100%，其他區(qū)域提高至80%。

在購房資格取得方面，近年來武漢市通過百萬大學(xué)生留漢計(jì)劃、人才落戶新政等，逐步降低了落戶門檻，落戶變得比較容易。而落戶就可以買房，這對在武漢工作生活的外地人來說，也是一種“釋放剛需”。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者從武漢市大家房地產(chǎn)顧問有限公司拿到的數(shù)據(jù)顯示，2018年11月的前兩周，在武漢新開盤的23個樓盤中，只有華僑城原岸和泛悅城的備案均價(jià)高于2萬元（去化率分別為90%和100%），其余21個樓盤兀論是備案均價(jià)還是單套面積，都符合剛需標(biāo)準(zhǔn)。截至11月12日，只有其中9個樓盤的去化率達(dá)到了lOO%。作為熱點(diǎn)區(qū)域的洪山區(qū)，有個別樓盤的去化率剛剛達(dá)到65%;東西湖區(qū)某樓盤去化率僅為5%;青山區(qū)也有樓盤的去化率不到50%。

貝殼研究院武漢分院院長鐘濤表示，截至2018年10月底，武漢新建商品住宅待售庫存量為8.7萬套，較上年同期增長26%，實(shí)際上從2018年4月開始，待售庫存就在持續(xù)增長。整體來看，新房市場降溫特征顯著。

“基本可以判斷，在武漢買房不難，但炒房很難?！币筌S建說。

過去7年，武漢住宅成交量穩(wěn)居全國城市前三，其中2014-2016年連續(xù)三年銷量第一。“很多全國排名靠前的房企是在最近幾年才來武漢拿地開發(fā)的，這也是中國經(jīng)濟(jì)梯度轉(zhuǎn)移的重要表現(xiàn)，未來中國房地產(chǎn)市場不提武漢肯定說不過去?！币筌S建認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場，就在以武漢為代表的熱點(diǎn)二線城市，比如重慶、南京、鄭州、杭州等等，這些城市擁有全中國最大的房地產(chǎn)需求和供給?！胺孔幼鳛椴粍赢a(chǎn)，不應(yīng)該以不同城市之間的房價(jià)高低來類比，而是誰擁有最大的銷量誰就應(yīng)該掌握最大的話語權(quán)?！?/p>

鐘濤認(rèn)為，新建住房市場窖戶價(jià)格敏感度高、二手房市場處于降溫通道、市場預(yù)期較為悲觀等，是2018年武漢樓市的特點(diǎn)。但這并不意味著“歷史低位”“泡沫破裂”，更多的是一種市場高位回落的正常盤整。對剛需客戶來說，如果距離“上車門票”還很遠(yuǎn)，那么也不必焦慮，更不適宜加超過白己能力的杠桿，穩(wěn)定的市場既是杠桿出清、回歸價(jià)值的過程，也是“等剛需”的過程;如果距離“上車門票”不遠(yuǎn)，相信綁定教育、交通等城市基礎(chǔ)資源設(shè)施的房子，能給你在這個城市最必要的“安全感”，下行周期里選到合適房子的幾率其實(shí)會大大增加。

長效機(jī)制也要因城施策

當(dāng)然，不刺激房地產(chǎn)并不意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展不需要房地產(chǎn)。中國的城鎮(zhèn)化還有很大提升空間，完全可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，而房地產(chǎn)只需要保持一個正常的發(fā)展速度，就足以對中國經(jīng)濟(jì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。對房地產(chǎn)市場的調(diào)控便需要由“房住不炒”的行政手段，逐步轉(zhuǎn)為長效機(jī)制，這個機(jī)制會讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與中國經(jīng)濟(jì)達(dá)到最佳的平衡。

目前看來，長效機(jī)制的內(nèi)容會包括租購并舉、征收房地產(chǎn)稅、增加供應(yīng)等。“但所有長效機(jī)制的建立，都必須建立在充分尊重市場規(guī)律的基礎(chǔ)上。”殷躍建說，長效機(jī)制建立之后，房價(jià)的漲跌將完全由供求關(guān)系決定。有數(shù)據(jù)顯示，武漢市人均住宅面積已經(jīng)達(dá)到39.6平方米，超過許多二線城市。

如果說“因城施策”是實(shí)現(xiàn)長效機(jī)制的途徑，那么長效機(jī)制對不同的城市而言，也應(yīng)該具體問題具體分析。最重要的一點(diǎn)，長效機(jī)制應(yīng)該跟城市發(fā)展目標(biāo)相匹配。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，每年房地產(chǎn)開發(fā)投資不應(yīng)超過社會固定資產(chǎn)投資的25%，房地產(chǎn)投資額/GDP的比值則控制在10%以內(nèi)比較合理。而2017年，武漢市的這兩項(xiàng)比值分別為36.08%和21.18%，參照這個標(biāo)準(zhǔn)，武漢經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)投資的依賴過大。但也有專家認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)化還有很大提升空間，房地產(chǎn)投資占GDP的比重在1/6 -1/4之間是合理的，那么武漢房地產(chǎn)投資則處于合理水平。

且不去爭論這些參考標(biāo)準(zhǔn)的意義。 “武漢不同的行政區(qū)域之間，對房地產(chǎn)投資的依賴程度大相徑庭?！币筌S建說，武漢房地產(chǎn)行業(yè)的長效機(jī)制應(yīng)該考慮城市的整體規(guī)劃，地產(chǎn)投資占比要符合城市發(fā)展需求，可以對此做一個合理測算。

按照武漢市“十三五”規(guī)劃綱要，到2020年，要實(shí)現(xiàn)GDP總量1.9萬億元，常住人口要達(dá)到1200萬人。2017年，武漢CJDP為1.34萬億元，常住人口為1089萬人。這意味著2018-2020年的3年間，武漢需要年均增加0.19力億元經(jīng)濟(jì)總量和近40萬常住人口，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃。而這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都跟房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。

“此外，未來武漢要增人口、增經(jīng)濟(jì)，但不增加城市面積，武漢的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也會逐漸變?yōu)橐源媪糠繛橹?，這樣，舊城改造也應(yīng)該成為長效機(jī)制需要考慮的重要方面?！币筌S建說。

從行業(yè)角度來說，武漢作為全國樓市成交最最大的市場，理應(yīng)擁有最大的話語權(quán)——產(chǎn)品創(chuàng)新和研發(fā)能力、產(chǎn)品對人居環(huán)境的提升效果等，這些才是真正的行業(yè)引領(lǐng)能力。“但武漢始終都是學(xué)習(xí)型、跟隨型的市場，沒有白己的特色。本土房企的市場化程度不夠高，總想靠政策吃飯，前瞻性不夠。融資能力、市場運(yùn)作能力、產(chǎn)品開發(fā)周期等均比不上外地企業(yè)?！币筌S建表示，全國最大的住宅市場，理應(yīng)培育出最好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而武漢市乃至湖北省也鮮有叫得響的全國知名企業(yè)，這是不正常的。在這么好的市場罩，本土企業(yè)應(yīng)該想想如何成為別人的追趕對象。