業委會能力建設研究

摘要：本文以實習期間參與的上海市 G 鎮業委會能力建設項目為依托。通過前期調研，針對業委會在社區治理中功能發揮作用低下的情況，結合影響組織良性運行的重要因素出發，從提高業委會內部組織能力、業務水平能力、溝通協商能力、實際處理問題的能力這四大方面，試圖探究業委會能力建設是增強業委會在發揮維權、自治和共治功能作用上的一個重要路徑。

關鍵詞：業主委員會? ?能力建設? ?社區治理

業委會是業主實現自組織治理的重要組織載體，是社區治理中一支不可或缺的重要力量，業委會功能的發揮，有助于減少小區矛盾，促進社區和諧穩定，節約社區治理成本、推進社區的建設與發展，以加快基層民主化建設進程。

一、問題的提出

在當前社區治理和服務體系中，居民委員會（以下簡稱“居委會”）、業主委員會（以下簡稱“業委會”）和物業服務企業（以下簡稱“物業”）作為城市社區治理的三大主題，被形象地成為“三架馬車”，在相互博弈的過程中從事著社區的管理與服務。業委會是業主實現自治治理的重要組織載體，屬于“權益性自治組織”，其作用的發揮對于社區治理的穩定和諧具有重要意義。業委會自治能力和參與共治能力的高低將直接影響著其在解決社區糾紛和矛盾，協調公共利益、提升業主參與社區治理的積極性和有效性中的重要作用。

二、文獻綜述

業委會作為由居民自我選舉、自我決策的自治組織，理應在社區中發揮代表業主行使權力，維護業主合法權益。但就業委會在社區治理中發揮的作用情況來看，并未真正發揮其應該發揮的功能。楊歡（2017）認為業委會沒有實現業委會應該事先的作用和功能，僅僅充當了需要維權的業主們的代表人，并沒有發揮實際地作用，不能代表業主去維護合法權利。吳曉林、謝伊云（2018）就業委會的認同度對應設計了六個問題，結果顯示認同比例大多在 30%左右，其中認同“業委會規則制定比較完善 ”、“經常參與業主集體活動和重大事件決議等”的業主比例還低于 30%。此外，他們在調查中發現，長沙市 500 多家業委會中真正發揮作用的不到 100 家， 即使是在業委會成立率高達 85%的上海，正常運轉的業委會也僅占 12%。并且，大部分業委會的治理作用發揮得并不理想，一項全國性的問卷調查結果表明，運行良好的業委會僅占 15%。

劉安（2010）認為，業委會的發展和成熟離不開業委會規范而有序的運作，而業委會只有成熟發展了才能真正實現自治。何立軍（2014）認為全國各地業委會發展中普遍存在內部制度、職責不清、運作不規范、成立難，成立率低，難以發揮自治的作用。余同懷（2017）業委會作為一個自治組織，在當前的運行中普遍存在著成立難，成立之后的規范運作更難，業委會的解決問題的能力有待提高，當業主反映問題得不到解決時，對于業委會的認可度會降低。

三、研究方法

本文研究的是業委會能力建設與社區治理，主要以上海市 G 鎮業委會能力建設項目為依托，以業委會為研究對象，通過對上海市 G 鎮部分業委會進行實地調研、項目的開展，以及后期針對部分業主委員會成員、居委會工作者、物業管理人員、以個別訪談的方式，其具體內容作為本論文的資料來源和觀點論證的材料。本文主要采用以下研究方法。

（一）個案研究法

個案研究是在對實際案例材料進行搜集、研究的基礎上，分析現實發展變化全過程的一種方式。本文植根于所參與的項目，從前期的調研、項目方案設計、實施評估反饋，全面地了解業委會自治的現狀與問題，并實時監測此能力建設項目在優化業委會能力建設中發揮的作用，尤其研究業委會在能力提升之后在社區治理中發揮了怎樣的作用。

（二）訪談法

筆者通過挑選，實地走訪參與過業委會能力建設項目社區的居委會、業委會、物業等相關的工作人員進行實地調研，了解參與項目后該社區的社區治理現狀，業委會能力的提升在社區治理中具體發揮了怎樣的作用，對訪談的重要信息進行詳實記錄，以為論文撰寫提供佐證資料佐證資料。

四、G 鎮業委會發展現狀

G 鎮地理上位于上海市的中西部，是上海市大型的居住區建設基地之一。在房產管理局以及區街道機構的積極推動下，自 2000 年開始，G 鎮業委會的建設開始進入普及、籌建、發展的階段。據鎮房管辦統計， G 鎮有物管小區有 82 個，截止到項目結束（2017 年 11 月），目前 G 鎮已成立業委會 75 家。有些大型居住社區，兩個物管小區屬于一個業委會業委會的規模大多在 5-7 人，有部分業委會的物業管理范圍較大或兩個片區成立一個業委會，則規模在 10 人左右。雖業委會的組建率可觀，但各業委會的建設呈現著水平不平衡的狀況。村改居小區、混合社區、老舊小區、商品房小區還有別墅區的業委會發展和運行狀況都不盡相同。

五、G 鎮業委會發展存在的問題

（一）業委會內部組織建設不完善

就 G 鎮業委會的組建情況來看，主要分為四個等級，一是還未組建業委會的小區有 7 個;二是組建不久，業委會委員的數量不夠，各項手續、工作并未交接，基本上處于工作停滯或“癱瘓”狀態的業委會有 18 個;三是工作在摸索之中，雖組織存在不規范現象，但能夠在小區日常中發揮一定的作用，當前基本上 G 鎮的大多數業委會都處于此階段;四是能夠有序運行，有自己的規章制度、人員分工、問題處理機制，在小區中發揮重大作用。業委會內部的組織結構和職能分工，大多數業委會還未能形成規范的組織結構，部分業委會采用“遇事解決”的方法，業委會委員積極性不高，遇到事情相互推諉。

（二）業委會委員任職素質及能力還有待提升

在前期調研和項目實施的過程中發現， G 鎮的任職成員大多是年級 60 歲以上的退休人員為主，大多數為男性，退休前的工作涉及工程、財務、法律、教師等各行各業，大多數業委會委員在群眾中有良好的口碑才得以當選，也有部分小區的相關主管部門出于各種原因的考慮，指定推選人員再做群眾工作。對物業合同的標準不了解，不善于運用法律手段去解決問題，不能夠做到理性維權，本來屬于業主的權利因為業務知識水平的限制變得無據可依。

（三）與社區公共關系之間的溝通、協作能力不強

業委會在當前社區中與各個社區治理主體之間存在著錯綜復雜的關系，業委會工作的順利開展很大程度上離不開居委會的幫助和指導。此外，業委會和物業之間存在著即“對抗”又“合作”的關系，一方面，業委會始于對于物業的維權，當物業侵犯業主的合法權益時，必定要拿起“武器“保護自己;另一方面，業委會應該端正自己的立場，若一味地與物業進行“對抗”，不注重兩者之間的“合作”，也往往會對業主利益產生巨大損害，在對抗的過程中不僅會產生較多的經濟成本。

（四）發揮作用單一，功能還未得到充分體現

業委會在問題面前沒有足夠的自主性。遇到問題時，往往是在政府在做出一些問題的解決方案之后才得以實施和解決。此外，居民的參與意識尤為不足，在調查中，很多業委會反映，業主對業委會的工作也不是很理解和支持。除了社區的骨干和積極分子之外，業主經常是“事不關己高高掛起”的態度，有時進行意見征詢跑樓道時，有些業主甚至連門都不愿意開。一旦遇到問題，就希望能立馬解決，但是由于時間、資源的限制，不能很好地處理，這時就會降低業委會在業主心中的地位，減少業委會在業主之間的公信力。

六、四大途徑提升業委會能力

（一）加強內部組織能力和管理能力建設

業委會是群眾自治性組織，又是一種新生事物，工作機制不是一朝一夕就能形成和開展的，要在內部組織建設中不斷完善和發展。業委會的組織建設應該從組織結構建設、運作機制建設等方面進行，加強一些業委會組織建設方面的法規和指導政策的學習，對于這些制度的了解和學習有利于業委會組織建設和管理工作運行有章可循，予以一定的指導，為工作的開展提供便利。

建立便于運作的組織架構、職能分工、決策制度、各項事務管理制度等以便內部形成自我約束、自我管理的治理結構。通過合理有效的組織制度和規范，在很大程度上能夠加強業委會內部的管理，抑制組織內部腐敗的發生和權力的濫用，借助社區各個治理主體的力量，充分發揮民主，提高決策的科學性、民主性和有效性。

（二）加強業委會自身能力建設

自身能力主要體現在道德素質和業務水平能力上，這直接決定著業委會內部的凝聚力和實際的工作能力。《物業管理條例》對于業委會委員提出了任職要求，除了能力和道德品質方面的要求還需要有一定的時間。對于能力要求只是籠統的要求是組織能力，這更多地側重對于業委會的組織管理能力。業委會的工作可以通俗地概括為管好“物”、“事”、“錢”。“物“是受業主委托在物業管理區域范圍內，自己的物權受侵害，實現保值、增值。“事”是指發生在業主之間關于物業方面的一些矛盾糾紛以及居民對于生活的一些訴求。“錢”是指小區居民共有的維修資金和公益性收入，對于小區的建設、發展而需要的一些維保、維護需要的支出等。

業委會委員還需要相關的業務知識能力建設，這包括財務、環建、法律等各個方面。應該對相關人員進行一定的培訓和指導，對相關理論知識加強學習，保證在平時的工作中達到應知應會的標準。除此之外，應該加強一些組織管理方面的學習，對于組織的規范、合理、有效運行加強學習，開展各式各樣的活動，對有先進治理經驗的小區進行參訪、交流、學習。

（三）加強溝通、協商能力建設

溝通是一門學問，如何與業主、物業、居委會等其他社區治理主體建立和諧的關系與社區和諧建設密切相連。一方面，業委會作為業主和物業之間聯系的橋梁責任重大。首先意識和理念上，業委會就應該擺清楚自己的地位，兩者是平等的，都是為了促進小區的發展。對物業有效的治理就應該對物業的服務范圍、質量等方面進行監督，對于業主的意見和建議及時向物業反映。對非物業服務企業責任的事項，業主委會幫助物業服務企業做好宣傳、解釋工作，幫助物業服務企業協調解決合同未注明的其它管理事宜。

另一方面在進行社區治理的過程中，居民委員會和業主委員會，二者地位上是平等的，物權法中規定，業主大會、業委會應該積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。要協調好與業主、物業、居委會等其他相關部門之間的關系，才能發揮積極有效的作用。在日常工作中，社區各治理主體之間應該有定期開展一些聯系會議，對相關工作進行匯報。業委會還應該主動走進業主，了解業主的需求，加強相互之間的聯系，在社區中發現有一技之長的社區骨干，推動其參與到社區的發展和建設中來。

（四）積極拓寬解決問題的思路和方法

盡管各小區的實際情況不一樣，但是成功小區的操作流程、規范等方面存在著眾多的借鑒。業委會在實際運作過程中會出現很多突發的問題，事先的預防和事后的及時解決都很重要。而解決問題的能力和方法也不是通過某一個項目、某幾次培訓或者活動就能達到徹底的解決的，這個過程是需要不斷學習和培養的，加強對業務知識的學習，做到融會貫通、舉一反三。此外，應該借鑒不同社區或是業委會先進的治理經驗，可以在轄區或街道內組織業委會委員交流沙龍、治理案例模擬，及到有優秀治理經驗的小區進行參訪。在互動、交流的過程中，學習他人先進經驗，同時拓展工作新思路。

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（作者簡介：劉靈靈，上海大學，社會工作碩士。）