房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的影響

李翠珍　李丹琦

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展不僅對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)起到了一定的調(diào)控作用，同時(shí)也對(duì)人們的生活產(chǎn)生了各種各樣的影響，其中最為典型的就是房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)居民消費(fèi)所產(chǎn)生的影響。文章針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的影響進(jìn)行了分析和研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;城鎮(zhèn)居民消費(fèi);影響

在房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高，而消費(fèi)顯著不足的經(jīng)濟(jì)背景下，特別是在宏觀經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)的條件下，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的影響已經(jīng)成為廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一。本文主要從抵押效應(yīng)、擠出效應(yīng)與財(cái)富效應(yīng)三個(gè)方面分析了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的影響。

一、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的區(qū)域性特征

一直以來的經(jīng)濟(jì)實(shí)踐證明，短期來看，一個(gè)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平如何，往往與其產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實(shí)力、市場競爭力等有著密切聯(lián)系;長期來看，一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r則主要受到該國家產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策與財(cái)政政策等的影響。由此可見，某國家或者某地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場狀況往往受到該國家或該地區(qū)內(nèi)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有固定資產(chǎn)的基本特征，無法在地區(qū)與地區(qū)之間實(shí)現(xiàn)流動(dòng)和轉(zhuǎn)移，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出顯著的區(qū)域性特點(diǎn)。正是由于受到房地產(chǎn)市場區(qū)域性特征的限制，城鎮(zhèn)居民在購買住房的時(shí)候，往往會(huì)受到交通條件、工作地點(diǎn)以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等因素的影響，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民都寧愿花較高的價(jià)錢購買處在市區(qū)的房產(chǎn)，而不愿意購買價(jià)格相對(duì)比較實(shí)惠，但位于城郊的房產(chǎn)。近些年，由于房價(jià)的不合理上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場投資需求激增，與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格偏高也在一定程度上擠壓了居民需求，盡管我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較為落后的中西部地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格仍處在低于全國平均房價(jià)的狀態(tài)下，但這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢，相對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟(jì)收入而言，中西部地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格還是比較高的。與中西部地區(qū)的房價(jià)狀況相反，我國東部、東南部等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格基本上都高于全國平均房價(jià)水平，并且每年的上升趨勢都非常明顯，如2013年上海市的房價(jià)上漲速度就非常快，甚至已經(jīng)超過了全國平均房價(jià)水平的160%。由此可見，我國的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出持續(xù)上升的趨勢

從1998年開始，我國政府為了實(shí)現(xiàn)各地區(qū)各類房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，相繼出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，但是這些調(diào)控政策的實(shí)施成效并不顯著，全國絕大部分地區(qū)的各類房地產(chǎn)價(jià)格仍然保持著上升趨勢。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，我國的房地產(chǎn)價(jià)格從2003年開始就一直呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的發(fā)展態(tài)勢，隨著上海、北京、廣州等一線城市房價(jià)的不斷上升，二線與三線城市的房地產(chǎn)價(jià)格也隨之上漲，而相比之下，城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)收入并沒有發(fā)生太大變化，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格與居民的收入比不斷增大，最終進(jìn)一步加重了居民的消費(fèi)負(fù)擔(dān)。此外，由于我國政府正在全國范圍內(nèi)大力開展新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，許多農(nóng)民工逐漸加入到城市居民大軍之中，這就進(jìn)一步增加了居民對(duì)住宅的需求，再加上房地產(chǎn)供給不足以及政府相關(guān)政策的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)不斷地上漲。

二、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的主要影響

（一）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的抵押效應(yīng)

外國著名學(xué)者馬丁·沃爾夫指出：房地產(chǎn)價(jià)格的上升會(huì)引起抵押效應(yīng)，進(jìn)而使居民的消費(fèi)水平受到一定程度的影響。事實(shí)上，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲就等于對(duì)消費(fèi)者收入進(jìn)行了再次分配，主要體現(xiàn)在財(cái)富逐漸從居住性購房者手中開始轉(zhuǎn)移到投資性購房者手中，或者購房者的收入被分配到擁有房屋產(chǎn)權(quán)的人手中，如此一來，盡管社會(huì)的總財(cái)富并沒有出現(xiàn)降低或上升，但相對(duì)來說會(huì)使消費(fèi)者的整體消費(fèi)水平受到一定的限制。這主要是由于本身擁有若干套住房產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)者以及投資住房的消費(fèi)者都屬于消費(fèi)能力較高的社會(huì)群體，而且其消費(fèi)水平是比較穩(wěn)定的，通過賣房所獲得的收入很可能被用于二次投資，相反，住房購買者則會(huì)由于收入水平的降低而大幅削減其他各項(xiàng)消費(fèi)支出，最終導(dǎo)致其消費(fèi)水平受到抑制。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的擠出效應(yīng)

所謂擠出效應(yīng)，指的就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)供需的上漲而造成一些資金從以前的消費(fèi)預(yù)期中被擠出，最終流轉(zhuǎn)到新的商品領(lǐng)域內(nèi)。擠出效應(yīng)主要可分為間接擠出效應(yīng)與直接擠出效應(yīng)兩大部分。首先，房地產(chǎn)價(jià)格的上升意味著承租人需要花費(fèi)更多的資金來租住房屋，進(jìn)而降低承租人在其他方面的消費(fèi)支出。對(duì)于將要購房的消費(fèi)者來說，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲意味著購房者需要付出更多的資金來購買房屋，如果是貸款購房的，則購房者每個(gè)月需要還貸的金額也會(huì)增加，這就必然會(huì)影響到購房者在其他方面的消費(fèi)支出，如減少了旅游、保健等方面的支出。上述這些就是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)所產(chǎn)生的直接擠出效應(yīng)。其次，伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升，不管是消費(fèi)者個(gè)人還是政府都會(huì)在房地產(chǎn)市場上投入更多的資金，全社會(huì)的資金將逐漸集中到房地產(chǎn)市場上，導(dǎo)致社會(huì)資金供給的緊張局面進(jìn)一步加劇，最終造成市場資金利率顯著升高，資金獲取成本也隨之上升。在這樣的狀況下，越來越多的消費(fèi)者會(huì)偏向于考慮加大儲(chǔ)蓄力度，而不會(huì)考慮增加消費(fèi)，以上這些就是房價(jià)波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)所帶來的間接擠出效應(yīng)。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的財(cái)富效應(yīng)

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的財(cái)富效應(yīng)主要指的是在房地產(chǎn)價(jià)格變化下所產(chǎn)生的房地產(chǎn)持有人財(cái)富量變化，從而對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生一定的抑制或刺激作用，最終直接影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長速度的效應(yīng)。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)最為直接的影響就是導(dǎo)致房屋持有人的財(cái)富發(fā)生變化，之后再通過消費(fèi)函數(shù)模型對(duì)消費(fèi)者的實(shí)際消費(fèi)水平產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲時(shí)，若房屋持有者售賣房屋，此時(shí)就會(huì)獲得一定的財(cái)富增值，這一財(cái)富增值就屬于兌現(xiàn)財(cái)富效應(yīng);若消費(fèi)者實(shí)際擁有的房屋保持不變，則此時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲等于消費(fèi)者持有財(cái)富量的增長，屬于沒有兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)。

三、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)影響的調(diào)控對(duì)策

（一）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信息發(fā)布機(jī)制

構(gòu)建一個(gè)公開透明、科學(xué)完善的房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺(tái)，可對(duì)政府相關(guān)房地產(chǎn)政策以及房地產(chǎn)商的信息進(jìn)行及時(shí)發(fā)布，方便城鎮(zhèn)居民了解市場上基本的住房信息，在進(jìn)行信息發(fā)布的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)盡最大努力確保信息的透明性、完整性，這樣才能便于房屋買賣雙方及出租人、承租人準(zhǔn)確及時(shí)的了解房源信息，從而在一定程度上緩解供求矛盾，并實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)商的有效監(jiān)管，避免出現(xiàn)房源信息與實(shí)際不相符的問題。此外，房源信息發(fā)布機(jī)制的完善還有利于政府開展宏觀調(diào)控工作，使房地產(chǎn)市場秩序得到有效維護(hù)。

（二）實(shí)行階梯稅收制度，合理征收房產(chǎn)稅

通過對(duì)房產(chǎn)稅的合理征收，能促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的明確化，并使房源得到有效控制。應(yīng)當(dāng)實(shí)施階梯稅收制度，以個(gè)人所擁有的房產(chǎn)數(shù)量以及當(dāng)前的人均住房面積為參考，進(jìn)行階梯狀征稅，擁有房產(chǎn)越多的消費(fèi)者，所需支付的稅收也相對(duì)較高，如此一來就能使二手房的炒作交易得到有效遏制。除此以外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)征稅起點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，伴隨二胎政策的實(shí)施，家庭對(duì)住房的需求量也會(huì)有所上升，而且每個(gè)地區(qū)的居民生活水平存在極大的差別，所以必須根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定最為合理的稅率。

（三）提高土地供應(yīng)方式的靈活性

在地方財(cái)政和中央財(cái)政實(shí)行獨(dú)立運(yùn)作之后，地方政府只能依賴買賣土地所獲得的收入來開展政府建設(shè)工作，因此房價(jià)上漲是不可避免的。國家應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)規(guī)范土地買賣與租賃方式，將土地租金的使用情況增加到審計(jì)預(yù)算工作內(nèi)容中，與此同時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)各地區(qū)土地的用途與建設(shè)方向進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，然后再讓開發(fā)商以以此為依據(jù)進(jìn)行房屋的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商在房屋建成之后可進(jìn)行出售或者出租，這樣就可提高政府在房地產(chǎn)市場中的主導(dǎo)作用，既能約束開發(fā)商的市場行為，同時(shí)也能保障房地產(chǎn)價(jià)格趨于合理體格水平。此外，政府還應(yīng)該謹(jǐn)慎平穩(wěn)調(diào)整房價(jià)、增加保障性住房供給，并提高城鎮(zhèn)化的外來人口收入。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平具有非常直接的影響，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)較大，各地區(qū)的房價(jià)基本上都呈現(xiàn)出上漲趨勢，這就對(duì)城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)產(chǎn)生了極大影響，這些影響主要表現(xiàn)在由此而帶來的抵押效應(yīng)、擠出效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)三個(gè)方面，為了控制房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的不良影響，就必須構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信息發(fā)布機(jī)制，合理征收房產(chǎn)稅，及適當(dāng)提高土地供給方式的靈活性。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：李翠珍，華寧縣房屋管理所; 李丹琦，富滇銀行岔街支行）