我國住房反向抵押貸款推行陷入困境的原因

(四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 四川 成都 610065)

一、住房反向抵押貸款的概念和理論基礎(chǔ)

以房養(yǎng)老模式包括住房反向抵押貸款、售房換養(yǎng)、以租換養(yǎng)，這被稱為廣義的以房養(yǎng)老。周俊山(2012)比較了住房反向抵押貸款和售房換養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)住房反抵押貸款給予老年人的收入高于售房換養(yǎng)。又由于以租換養(yǎng)給以房養(yǎng)老的老年人帶來的收入水平更是有限，本文便重點關(guān)注能帶來較高收入水平的住房反向抵押貸款。住房反向抵押貸款，又稱“倒按揭”，是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋產(chǎn)權(quán)抵押給貸款機(jī)構(gòu)，但老年人保留房屋使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照合同約定領(lǐng)取養(yǎng)老保險金直至離世；老年人離世后，貸款機(jī)構(gòu)獲得抵押房產(chǎn)的處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先償還貸款機(jī)構(gòu)支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用。住房反向抵押貸款是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險。

二、住房反向抵押貸款的現(xiàn)狀

目前我國住房反向抵押貸款的開展情況并不樂觀，幸福人壽是目前唯一開展此業(yè)務(wù)的公司，據(jù)幸福人壽提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年11月底，已承保117戶172人，投保人平均年齡71歲，且大多為失獨、低收入和空巢老人。①

三、住房反向抵押貸款推行陷入困境的原因

當(dāng)前我國以房養(yǎng)老推行陷入困境的原因較為復(fù)雜，主要表現(xiàn)在四個方面：需求乏力、供給主體不積極、市場環(huán)境不成熟。

(一)需求乏力的主要原因是遺產(chǎn)動機(jī)的存在。陳健等(2013)認(rèn)為“以房養(yǎng)老”在我國陷入困境，其原因是傳統(tǒng)遺產(chǎn)觀念，并基于我國城市層面的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，遺產(chǎn)動機(jī)對老人的住房財富效應(yīng)產(chǎn)生了很大的抑制作用，從而弱化了老人參與“以房養(yǎng)老”的愿望。關(guān)于遺產(chǎn)動機(jī)理論，經(jīng)濟(jì)學(xué)中主要的解釋有：Becker(1974)和Barro(1974)認(rèn)為父母的遺產(chǎn)動機(jī)是出于利他主義,父母發(fā)自內(nèi)心地關(guān)心子女的生活狀況，在經(jīng)濟(jì)狀況良好和子女需要的情況下父母就會給予子女給子女留下遺產(chǎn)幫助子女發(fā)展。但也學(xué)者認(rèn)為遺產(chǎn)動機(jī)并非出于利他主義，Bernheim等(1985)在《策略性遺產(chǎn)動機(jī)》一文中提出了遺產(chǎn)交換理論，認(rèn)為相對于社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或其他人提供的照料來說，父母更偏好自己子女的照料，遺產(chǎn)動機(jī)的目的是為了促使子女在他們年老時關(guān)心和照料他們，父母的遺產(chǎn)是子女付出的關(guān)心和照料的報酬。同時兼具利他和利己的遺產(chǎn)動機(jī)理論，是Hurd(1989)的自我中心主義理論，該理論認(rèn)為父母之所以會給子女留下遺產(chǎn),是因為他們會從給予子女留下遺產(chǎn)這一行為本身獲得快樂。除了利他性遺產(chǎn)動機(jī)和利己性遺產(chǎn)動機(jī)之外，解釋遺產(chǎn)行為理論的還有預(yù)防性儲蓄理論。Leland(1968)提出預(yù)防性儲蓄理論，他將預(yù)防性儲蓄定義為“由未來不確定性收入引起的額外儲蓄”，用不確定性來解釋個體的過度儲蓄的行為。該理論認(rèn)為，現(xiàn)實世界是不確定的，個體并不知道自己的生命到底會有多長，在沒有養(yǎng)老保障制度的情況下，壽命的不確定性會促使個體在年老后以極慢的速度消耗以前的儲蓄或者繼續(xù)進(jìn)行儲蓄，而不是按照生命周期理論所預(yù)期的那樣平穩(wěn)地消費以前的儲蓄。這會導(dǎo)致老年人積累財富,如果老年人的實際壽命比預(yù)期的壽命要短,這筆財富便無意中成為留給子女的遺產(chǎn)，預(yù)防性儲蓄也可以被稱為偶然性遺產(chǎn)動機(jī)。

(二)供給主體不積極的主要原因之一是房產(chǎn)價值波動風(fēng)險。反向抵押貸款制度大都規(guī)定貸款機(jī)構(gòu)對借款人除抵押的住房以外的其他財產(chǎn)無追索權(quán)，即協(xié)議終止后貸款的本金、利息和相關(guān)成本超過了房產(chǎn)的殘值，借款人無責(zé)任將超出部分償還給貸款機(jī)構(gòu)，貸款機(jī)構(gòu)也無權(quán)向借款人索取賠償。合同終止時房產(chǎn)的價值對于貸款機(jī)構(gòu)能否從反向抵押貸款業(yè)務(wù)中收回本金、利息和相關(guān)成本存在直接的影響，在房產(chǎn)出售后，若房產(chǎn)出售價值高于累積貸款額，則貸款機(jī)構(gòu)可以完全回收貸款本金、利息和相關(guān)費用，指定繼承人還可以獲得償還貸款本金、利息和相關(guān)費用后的余額。反之，則可能出現(xiàn)虧損。控制房產(chǎn)價值波動風(fēng)險較為有效的方法是貸款價值比例法，就是按照房產(chǎn)價值的一定比例發(fā)放貸款金額，在美國，許多房主可以使用反向抵押貸款借入約60%至70%的評估房產(chǎn)價值(Shan(2011))。

(三)市場環(huán)境不成熟表現(xiàn)在70年產(chǎn)權(quán)自動續(xù)期的費用不明確和缺少政府的支持。銀監(jiān)會曾經(jīng)對“以房養(yǎng)老”進(jìn)行了專項調(diào)研，發(fā)現(xiàn)由于我國現(xiàn)有的“房屋產(chǎn)權(quán)70年”制度，使得“以房養(yǎng)老”難以推行。我國的土地制度實行的是土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，土地所有權(quán)屬于國家，土地70年的使用權(quán)屬于房屋所有者，這不同于國外的土地私有制制度。我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為七十年，新的《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動續(xù)期，但對于續(xù)期費用、續(xù)期長度等一系列問題并未說明。在70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期費用不確定的情況下，住房貸款機(jī)構(gòu)對于未來的收益與成本的不能準(zhǔn)確衡量。“房屋產(chǎn)權(quán)70年”還會影響住房反向抵押貸款證券化。在住宅用地續(xù)費責(zé)任主體不明確的情況下，證券機(jī)構(gòu)可能承擔(dān)住宅用地續(xù)期的相關(guān)費用，因而不愿將住房反向抵押貸款轉(zhuǎn)變成可轉(zhuǎn)讓的證券。由于缺乏購買反向抵押貸款證券的二級市場，而貸款機(jī)構(gòu)在前期需要持續(xù)投入大量現(xiàn)金，并且一般在十幾年內(nèi)只有資金流出卻沒有資金流入，貸款機(jī)構(gòu)可能面臨巨大的資金流動性風(fēng)險。

除此以外，我國住房反向抵押貸款的開展還缺少政府的支持。美國政府在住房反向抵押貸款的開展與推行中發(fā)揮著舉足輕重的作用，從頒布《1987年國家住房法案》明確規(guī)定開展住房反向抵押貸款開始，美國政府就不斷對其進(jìn)行制度法規(guī)、風(fēng)險分擔(dān)等方面的創(chuàng)新設(shè)計與完善，同時財政撥款補(bǔ)貼住房反向抵押貸款的咨詢。美國的住房反向抵押貸款取得的成功，離不開美國政府的大力支持。而我國住房反向抵押貸款的開展，政府的支持力度有限且集中于政策文件上的鼓勵開展，而在貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險分擔(dān)、對消費者的引導(dǎo)、住房70年產(chǎn)權(quán)等問題上還需要政府的大量支持。

【注釋】

①數(shù)據(jù)來源：http://city.ce.cn/news/201812/21/t20181221_6658907.shtml