論中國以房養老的現景與可行性使用模式

陸曉宇

摘要：伴隨著社會老齡化的發展，家庭養老模式開始逐步展變為“422”和“421”模式，勞動人口養老壓力加重，傳統的養兒養老模式逐漸達不到需要，社會養老負擔加重，養老問題迫在眉睫。同時，社會房產保有率已接近90%，潛在經濟體量十分巨大，但“中國以房養老”的具體實踐并未契合中國的社會情況，受到冷落，并在短期內不會發揮較大的作用。就此問題，本文先對中國房產業的現狀進行分析，論述國外較為完善的“反向住房抵押貸款”“住房轉換模式”，并根據社會現狀提出相應意見。

關鍵詞：以房養老;可行性;模式

在中國社會不斷發展的今天，一面是臨近90%大關的房產保有率，一面是廣大中低產階級對此形式的質疑，一面是緩步增長的勞動人口，一面是不斷加重的老齡社會，以上兩組矛盾約束了大部分工薪階層的消費能力。在社會養老制度還有待完善的當今社會，房產的合理利用一方面可以減輕家庭的養老壓力，并明顯的提高生活質量，另一方面又有著盤活經濟，推動發展的作用。可以說，中國未來想要更好的發展，就需要更好地抑制泡沫的產生，想要抑制泡沫的產生就需要將房產從”硬通貨“的局限思維中解放出來，創新改造外來的“以房養老模式”，形成中國特色的以房養老體系。

一、現狀

中國房產保有率已接近90%，房地產行業持續升溫，行業利用效率極大，但由于受到舊有的觀念和家庭社會狀況影響，住房產權的利用限于出租和出售的基本模式，并未得到在金融領域的實際有效運用。自2014年7月在北京，上海，武漢，廣州開展試點以來，僅一家保險公司開展業務，累計承保139單（99戶）可謂進展緩慢，市場遇冷。

同時，在央視新聞中的采訪中，七成人明確表示“自己并不會購買以房養老保險”“更愿意將房產給下一代繼承”，這一結果證實在社會上“反向抵押貸款”的實踐不受歡迎，并將在長時間內居于小眾化地位。

二、可行性

1.理論論述

中國擁有世界上最大的房屋保有率和最大的購房需求，同時在社會現代化的過程中，房地產行業的消費熱潮與國家的三令五申，解放房屋價值的行業發展需要與傳統的房產消費習慣，日漸加重的家庭養老負擔與社會較為落后，覆蓋率僅為78%（城市）和4.8%（農村）且金額待遇與實際需求不相符的社會養老制度的沖突日趨激化。除去生活必須的基本住房需求以外，中國的住房多為經濟上的生值型經濟需求住房，較于現有的以出售出租為房屋經營模式，“以房養老”能夠在擴大受保方和承包方經濟收益的同時提高老年人的生活質量，如果能夠在基于國外成功的實踐經驗的前提下融入符合中國社會狀況的有關條例，形成中國特有的以房養老的體系，相必會受到社會大眾的熱捧。

2.實際調查

在進行論文資料的準備中，本人共調查15至35年齡段及36至55年齡段共39人，部分問題的數據如圖示：

從以上結果看出，在15至35年齡階段和36至55年齡階段中，大多數人群對以房養老模式有一定的了解，與現階段以房養老政策的實行對象相比，這兩個下階段的以房養老對象對其并無直接的抵觸心理，同時可能是由于以房養老的模式存在本質缺陷，大多數人選擇較為保守的態度。這意味著在下兩代進入以房養老的時期時，如果過條件達到預期的水平，很有可能會選擇這一模式而并非如今天一樣使其受到冷落。

三、必要性

在中國現階段注重公平的的發展氣氛中，房地產行業的的炒房熱潮并未受到影響，一方面，不斷增長的區域經濟發展帶來了土地資源的不斷升值，推進了房地產價格近乎直線的“飛升”，在三四線城市區域，以碧桂園為首的高級住宅連鎖和炒房團直接使的地區房價上升1500至2000元。在利益驅動下，一二線城市的高收入群體將財產投入“相對廉價而升值空間高”的廉價房產中，致使“房產保有率”達到驚人的90%，卻是有名無實。

中國的消費較為保守，一個家庭平均需要花費約40年的時間來處理，購置房產，家庭養老，子女教育，醫療保障等事宜，致使消費能力過度耗費在與實體經濟嚴重相離的額外支出中，消費實力大打折扣，而相對外國社會“不備存款”的社會風氣來講，這一財產投入模式和“421”甚至是“422”的家庭撫養負擔拘束了在20歲至50歲間消費需求旺盛人群的經濟實力，同時耗費了過多的財產儲蓄，再加上中國現代相對落后的社會保障模式，又影響了65至85歲間人群的支付能力，使保守的消費風氣與激進的購房風氣并存，影響社會各領域的發展

四、學者探索

（一）蔡勉息對住房反向抵押貸款價位機制的研究

蔡勉息（2017）基于國內實情，根據支付因子模型.保險精算定價模型.BKU模型，分析國內范子文（2006）的產品定價模型.保險精算定價模型.陳珊（2007）.肖遙（2007）.周佳（2009）.楊夢（2011）等學者的基于主要變動因素的模型.倪子倩（2008）和路平費遷等學者的相關研究得出了生命定價模型。

（二）賈宏斌對美國HECM模式的法律借鑒

賈宏斌（2014）在對美國HUD.HECM.Fannie Mae .的運作模式和受保人方向進行了深入的分析，辯證地提出了我國在反向抵押貸款實施籌備期間.試點期間.推廣期間“以防養老”的模式與法律制度的契合方向，為以防養老的發展起到了良好的指導作用。

（三）谷亞男對完善我國以房養老制度的研究

谷亞男（2018）對以房養老的具體條件，我國以房養老的幾種模式進行了研究，分析了以房養老在法律上的處理難點，提出以健全的房地產體系，良好的政策支持，配套的法律模式在推動以房養老發展中的重要作用，并論證了以房養老政策的必要性和可行性。

五、世界范圍內的主流模式及中國的實踐

（一）住房反向抵押貸款

住房反向抵押貸款指在老年人進行房屋產權的轉移后，保險公司在對房屋價值進行評估和與其計算后將其價值化整為零地按月或按年給與受保人。相對于單純的抵押貸款而言，反向抵押貸款具有較為長期的持續性，而且有無索取權的的特征，在變動的市場期況下能夠為投保人帶來更多的收益。由于這一模式的靈活性，較于抵押貸款具有更大的發展空間。住房反向抵押貸款最早興起于荷蘭，現以美國的體系模式最為先進，包HECM，the Home-Keeper Program ，Financial Freedom等五種推行各有差異的模式。

（二）英國住房轉化計劃

較于住房反向抵押計劃而言，英國的住房轉化計劃在使老年人保有一定量的房地產權的同時享受了養老的待遇，在轉化過程中政府提供的免稅措施也有效的吸收了老年人的養老壓力，同時，以年齡為調整標準的模式可以更好地適應老齡人口中不同年齡段人群的需求，以房價波動為住的調整方式緩和了這一模式的風險，使其在社會上相對受歡迎。

六、個人關于以房養老可行模式的意見

根據上文，可以通過分析得出中國的以房養老行業想要獲得社會乃至國家的認可，并成為社會房產經營模式的主流，需要克服以下幾個問題：

1.房產抵押至交付期間的空心期

2.投保方對房產價值的估計與實際收益差值較大的問題

3.運營方對以房養老模式因收益較少缺乏運營熱情的問題

4.產業補貼與實際需要嚴重不符的問題

5.社會主義性質下對房屋產權的分割使用和國家利益聯系較小的問題

6.長期經營后因形成規模化可能導致的房地產壟斷或泡沫的隱患

根據上文論述的英國住房轉化計劃及美國的住房反向抵押保險的優勢和不足，本人整理出一套較現行模式相比符合各方利益且具有一定的國家經濟效益的新模式。

（一）運行主體及職能

1.保險機構等具有一定公益性質的經營主體

保險機構作為一級主體直接參與該模式的運行，主要負責對受保人房產的定期保管和經營，業務集中于具有福利性質的房屋抵押和老年人壽命評估。

2.銀行基金等金融性營利組織

金融組織在該模式中作為第一及第二經營主體間接或直接參與模式的運行，在福利性質的運行模式下，主要作為第二主體進行對房屋產權的價格評估，受保人的養老金發放并代理福利機構進行房產的經營或保管，收取一定量的服務費用。在經營性質的模式下直接擔任第一主體管理房屋的價格評估，壽命評估，經營獲利并發放不定量的養老金。

3.養老機構

以養老院為主體的社會養老機構從經營方直接獲得經濟或土地支持以進行設施建設及管理，雇傭員工進行服務，并由經營方代繳受保人的服務費用及運營資金。

4.國家

國家直接參與二次循環經營的最終環，在經營方房屋產權到期后以不固定比率的房屋價值的價格購置房屋產權進行社會主義改造或進行”居民住房供求矛盾“的調整以影響房地產經濟。在一次循環經營中給受保人，經營方和管理方進行一定的經濟補貼并在一定額度下的房屋置換養老金交付時提供一定比例的免稅支持。

（二）以福利性質機構為主體的運營模式

同現有的以房養老模式類似，以保險機構為主體的運行模式由以保險機構為代表的福利機構進行運營，在與投保人達成書面協議后，受保人可以以30%至100%的比率抵押進行轉換的房產，在初次支付中，福利機構按照已達成的協議支付50%w（w為住房價值×以上比率）不等的金額，其余費用可按照年，月分期的方式進行支付，在首次支付時，受保人可以獲得20%以上的免稅待遇（國家政策配合時），并在后續階段的支付中獲得的定比率單次收益，由于在初次支付中的付款比率直接影響了受保人的后期持續收益，這一支付模式可以有效的將經營方的經濟壓力分擔到后續的一段時間內，相比如今單一的直接支付和分期支付模式，此模式在執行上更加符合福利機構實際運行中利潤受阻的需要，也可以避免老年人因支付選擇不當導致的“錢不夠花”的情況。在書面協議達成后，老人可以以30%至100%的租房價格（取決于協議中出售的房屋產權比率）乘以書面約定折扣的價格支付已轉換的房屋的租金并生活在此，也可以以大致相同的支付方式入住協議指定的養老場所接受養老服務。在受保人入住養老院期間或受保人去世后，保險公司等經營主體可以使用房屋產權進行除售賣外的經營活動（未得到售賣許可），經營獲利的受保人產權部分將用于抵付受保人的租金或支付給剩余部分產權的所有人（折扣繼承產權的受保人后代等），在房屋產權到期后，經營方可以以一定比例的價格（所持有部分的總價）將房屋產權出售給國家。

（三）以金融機構為主體的經營模式

同上述模式，銀行或基金組織等機構在對老年人的抵押房屋價值和壽命進行評估后，房屋產權所有者可以以30%至100%的比率將房屋的經營權暫時轉讓給金融機構，在類似于上述模式的初次交付時的支付方式后（經營主體支付費用極低），產權所有者依照協議獲得該房屋產權的一定比率“股份”并免費入住經營方提前建設完畢的老年公寓或養老機構，在每次的協議到期時間可以獲得n%房產價格（由該地具體的生活需求費用決定）+分紅的養老金，由于存在較為客觀的底金和浮動不定的分紅，產權所有者可以過上較為充實的生活。在書面契約到期后或產權所有人去世后，經營權租讓終止，房屋產權回到所有人或法定繼承人手中。

示例一：一名65歲的男子將自己價值1000萬元地處市區的房屋經營權出租給了某銀行，在書面協議達成后，該銀行支付給該男子5萬元并給予其住房收益7%的分紅。在之后的十五年中，這位男子住于由該銀行贊助的養老院中并在每個月的約定時間可以獲得3500+700左右的收入，在以每月大約1200元的生活開支在該養老院生活了十五年去世后，契約結束，住房經營權重新回到其后代手中。

（四）上述模式在運行過程中較于中國現行模式的明顯優勢

1.可以折扣繼承或不發生變動的產權

在現行的幾種基本以房養老模式中，房屋產權的變更直接導致以房養老成為無法抵押的貸款，而與中國的子承父業的家庭觀念相斥，在此種模式下，住房的經營權和所有權被有機分離，在保證了后代的繼承權的前提下保持了較高的收益率，為后代提供贖回的機會的同時保證了持久穩定的資金供給，符合社會的需要。

2. 較短或沒有空心期

在受保人或是產權所有者選擇收益較高的移居至養老場所時，空置房屋的情況被有效的節制，在產權所有者并未住于其房屋內時可以為雙方同時創造一定的收益，大大縮短經營方的虧損量和虧損時長，防止因空置房屋導致的資源浪費和價值損耗。

3. 較高的收益率和較好的社會效應

在進行金融機構為主體的經營模式中，經營方只需對產權所有者支付較少的首次金額和遠低于收益的分期金額便可獲得該房屋的部分經營權，回本速度快，解決了社會上金融機構不屑于進行這一模式的問題，在保證產權所有這生活水平的前提下創造了大量的價值，自由的經營模式有效地激發了經營方的積極性。同時，在這一經營模式中牽涉到了房屋產權所有者，經營方，服務方和國家等多條利益鏈，相比完全拘束于房產轉換的住房反向抵押貸款來說更容易形成產業內部乃至外部各產業間的集聚效應，再攪活房地產行業的的同時將其與各個實體經濟行業相關聯，在防止房地產行業“泡沫”鼓的太大方面有著十分可觀的效果。

4. 本質上先進的性質

與純粹以獲利為目的的經營方式不同，上述模式在各個方面都牽涉到了國家政策的援助力度和開放，產權到期后不局限于出售出租而是出售給國家的房產處理方式在本質上有利于房地產行業這一深水區的深化改革，以推動在社會主義初級階段完成后有必要進行的住房供需化。在房產大量集中與國家的情況下，政府可以通過供需調節來有效地調控房地產行業的具體情況，防止泡沫經濟的過于繁榮導致的經濟硬實力不足的情況。

（五）發展該模式的具體需要

這一模式中產權的分割使用決定其需要《物權法》與《擔保法》的調整。 《物權法》第 186 條、《擔保法》第 40 條均作了禁止流抵的規定，此模式的健康運作同時也需要嚴密的法律監管體系，以免這一模式走上投機的道路。為進一步減小存款儲蓄的吸引力，拉動經濟內需，進一步調整遺產稅的征收模式顯得尤為重要，在上調遺產稅和房屋稅的情況下，這一模式所附帶的免稅優惠具有巨大的吸引力。在以房養老實踐收效慘淡，社會改革進入死胡同的情況下，創新以房養老的模式可能會成為中國發展障礙的一個解決之道。

參考文獻：

[1]蔡勉息.住房反向抵押貸款定價機制的研究[D].哈爾濱商業大學，2017，6，27.

[2]賈宏斌.美國HECM模式對我國推行住房反向抵押法律貸款的借鑒[J].社會科學期刊，2014，5，80-84.

[3]谷亞男.完善我國以房養老制度的研究[J].市場論壇，2018，7，6-8.