淺析不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度

張仰民

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，它從維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)權(quán)利人的角度出發(fā)，在登記錯(cuò)誤的情況下為事實(shí)權(quán)利人提供了有效的救濟(jì)手段。因此，司法實(shí)踐中充分利用不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度，通過(guò)民事訴訟解決當(dāng)事人之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛，能夠快捷解決糾紛保護(hù)事實(shí)權(quán)利人的物權(quán)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);登記制度

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）系統(tǒng)地建立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記制度。凡是在不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行登記的物權(quán)即是按照法律規(guī)定公示方式確定了其公信力，稱為法律物權(quán)。一般情況下，法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)是一致的。但是對(duì)于登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤后，不動(dòng)產(chǎn)登記登記簿上的權(quán)利人并非事實(shí)權(quán)利人，這種情況下事實(shí)權(quán)利人或者利害關(guān)系人如何實(shí)現(xiàn)救濟(jì)，本文依據(jù)實(shí)踐中遇到的問(wèn)題，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的異議登記制度相關(guān)問(wèn)題作出探析。

一、不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度簡(jiǎn)介

不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度又稱為異議抗辯登記制度，是事實(shí)上的權(quán)利人或者利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀有異議，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，將事實(shí)權(quán)利人或利害關(guān)系人的異議記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的制度。不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度可以追溯到早期的普魯士法，經(jīng)過(guò)發(fā)展與概念的分合，直至德國(guó)民法典才確立了異議登記制度。

物權(quán)變動(dòng)的理論上有兩種模式：一是物權(quán)主義模式。由德國(guó)十九世紀(jì)著名法學(xué)家薩維尼所創(chuàng)立，后來(lái)進(jìn)一步發(fā)展為物權(quán)無(wú)因性、獨(dú)立性理論，強(qiáng)調(diào)物權(quán)行為獨(dú)立于債權(quán)行為而存在;二是登記對(duì)抗要件主義。只要當(dāng)事人就債權(quán)達(dá)成一致，即可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，物權(quán)的變動(dòng)與債權(quán)的變動(dòng)一樣，無(wú)需進(jìn)行變動(dòng)登記，但是不登記不能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。可見(jiàn)，無(wú)論哪種模式都將公示作為物權(quán)變動(dòng)法律狀態(tài)進(jìn)行外在事實(shí)表現(xiàn)的唯一方式。只有公示才能使物權(quán)變動(dòng)具有公信力，對(duì)物權(quán)起到更好的保護(hù)作用。

如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤，事實(shí)權(quán)利人的物權(quán)受到侵害，異議登記制度就成為彌補(bǔ)登記錯(cuò)誤的一種手段。不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，把異議的內(nèi)容記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，暫時(shí)排除了對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的登記公信力，排斥了第三人對(duì)登記的信賴，從而達(dá)到了維護(hù)和救濟(jì)申請(qǐng)人的目的。

二、不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的規(guī)定

異議申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上有關(guān)權(quán)利主體、內(nèi)容的正確性有不同意見(jiàn)，可以申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)異議登記。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議登記的主要內(nèi)容，在《物權(quán)法》第十九條作出了明確規(guī)定：

（1）變更登記：申請(qǐng)人有證據(jù)證明登記錯(cuò)誤，并且經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意，可以由登記機(jī)構(gòu)直接進(jìn)行變更登記，糾正不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的錯(cuò)誤。

（2）異議登記：雙方不能就變更登記達(dá)成一致的情況下，申請(qǐng)人可到不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)異議登記，再通過(guò)訴訟解決雙方之間的物權(quán)糾紛。登記部門對(duì)異議登記的申請(qǐng)進(jìn)行審查，符合異議登記條件的予以登記。

（3）時(shí)效規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記部門作出異議登記后，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟，否則異議登記自動(dòng)失效。

（4）不當(dāng)?shù)怯浀膿p害賠償：如因申請(qǐng)人的過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致登記不當(dāng)，給原登記權(quán)利人造成損害，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)賠償原登記權(quán)利人因此造成的損失;如因登記機(jī)關(guān)的疏漏，沒(méi)有嚴(yán)格按照《物權(quán)法》第十二條規(guī)定進(jìn)行審查，導(dǎo)致登記不當(dāng)給原登記人造成損害，原登記權(quán)利人的損失由登記機(jī)關(guān)予以賠償。

三、不動(dòng)產(chǎn)異議登記的法律效力

不動(dòng)產(chǎn)異議登記，就是向社會(huì)公眾提示該不動(dòng)產(chǎn)存在潛在的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)原登記權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利并不限制，其當(dāng)然可以繼續(xù)處分不動(dòng)產(chǎn)。理由在于：

第一，異議登記并不意味著申請(qǐng)人享有物權(quán)。按照一般的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)合理的交易第三人在發(fā)現(xiàn)異議登記以后，他不會(huì)輕率地購(gòu)買房屋。申請(qǐng)人進(jìn)行異議登記，原登記權(quán)利人仍然可以處分其不動(dòng)產(chǎn)，第三人也可以購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，他們之間依法訂立的不動(dòng)產(chǎn)處分合同是有效的，不受任何影響。但是因?yàn)橛挟愖h登記，所以受讓人不能構(gòu)成善意取得。由此可見(jiàn)，異議登記后原登記權(quán)利人的權(quán)利沒(méi)有受到限制，仍然可以進(jìn)行交易和流轉(zhuǎn)，登記部門也應(yīng)當(dāng)為原登記權(quán)利人的交易和流轉(zhuǎn)辦理處分登記。

第二，辦理處分登記與異議登記目的并不矛盾。畢竟異議登記是一種臨時(shí)的救濟(jì)措施，旨在警示該不動(dòng)產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)糾紛，避免他人因善意取得不動(dòng)產(chǎn)而影響申請(qǐng)人的真正權(quán)利。第三人在明知不動(dòng)產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，繼續(xù)與原登記權(quán)利人進(jìn)行交易，應(yīng)當(dāng)自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下允許進(jìn)行處分登記，沒(méi)有影響原登記權(quán)利人的處分權(quán)利，也不損害登記申請(qǐng)人利益。否則，申請(qǐng)人濫用權(quán)利就會(huì)損害原登記人的合法權(quán)益。

第三，異議登記不是司法程序。申請(qǐng)人向不動(dòng)產(chǎn)登記部門提出異議登記，不動(dòng)產(chǎn)登記部門僅作形式審查，無(wú)需申請(qǐng)人提供擔(dān)保就予以登記。司法程序中的訴訟保全是向人民法院提出申請(qǐng)，并且一般都要提供擔(dān)保，有著嚴(yán)格法定條件和程序規(guī)定。所以異議登記不可能與訴訟保全有同樣的法律效力，不能因異議登記阻止不動(dòng)產(chǎn)的處分登記。

根據(jù)以上分析可見(jiàn)，異議登記的本質(zhì)在于：當(dāng)事人申請(qǐng)異議登記，主要目的在于打破登記的公信力，避免存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)為第三人善意取得，從而為其通過(guò)民事訴訟進(jìn)行權(quán)利確認(rèn)或者為直接辦理更正登記收取更多的證據(jù)，提供一種臨時(shí)的保障。異議登記制度目的是中止登記的公信力，警示他人在交易時(shí)注意安全，并不限制原登記權(quán)利人的處分權(quán)利。申請(qǐng)人進(jìn)行異議登記后，原登記權(quán)利人的處分權(quán)利不受限制，但是如果申請(qǐng)人最終被證明是正當(dāng)?shù)模敲磳?duì)登記的權(quán)利處分是無(wú)效的，購(gòu)買方或者受讓方也不構(gòu)成善意取得。申請(qǐng)人登記被證明是不正當(dāng)?shù)模怯洐?quán)利的處分則是完全有效的。

四、物權(quán)糾紛的救濟(jì)程序

異議登記制度實(shí)施之前，當(dāng)事人發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議后，一般先以登記機(jī)關(guān)為被告提起行政訴訟，要求撤銷登記，然后再通過(guò)民事訴訟解決不動(dòng)產(chǎn)糾紛。《物權(quán)法》第十九條規(guī)定了異議登記的時(shí)效問(wèn)題，并沒(méi)有指出是進(jìn)行民事訴訟還是行政訴訟，也沒(méi)有指出進(jìn)行訴訟的時(shí)間限制。

對(duì)此問(wèn)題，理論界和實(shí)務(wù)界曾有過(guò)不少的闡述。但是《物權(quán)法》第三十三條、最高人民法院關(guān)于適用《物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋（一）第三條，都明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)通過(guò)民事訴訟解決物權(quán)糾紛。總之，發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛，可以先進(jìn)行異議登記向公眾提出物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)警示，再通過(guò)民事訴訟程序確認(rèn)物權(quán)的最終歸屬，也可以通過(guò)民事訴訟解決物權(quán)糾紛。

五、結(jié)束語(yǔ)

《物權(quán)法》確立的異議登記制度，是從維護(hù)權(quán)利人的利益角度出發(fā)，降低了因登記簿登記錯(cuò)誤可能給事實(shí)權(quán)利人造成損害的幾率，為當(dāng)事人解決物權(quán)糾紛提供了一條方便快捷的救濟(jì)途徑。

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