提高小眾房地產市場聯動績效的理論支撐與優化途徑
——基于大數據背景

□劉軍琦

小眾房地產的提出具有創新性，主要因為大眾住宅市場的競爭進入白熱化階段，為商業地產、旅游地產、物流地產、文化地產等小眾房地產的發展提供一定空間。

一、提高小眾房地產市場聯動績效的理論支撐——基于大數據背景

(一)用匹配理論研究企業具有的資源與動態聯動能力。匹配理論最早被美國兩位數學家David Gale & Lolyd Shaplev(1962)提出[1]，在小眾房地產領域有如下應用：在中國各個地方市場中建立一個制度，具有地方背景的房地產企業在資源與能力具備的條件下都可以跨界設立、開發小眾房地產項目(不再有人為和政策壁壘)。在早期，市場比較無序、狹小，資源和能力匹配很不穩定。為了達到穩定匹配，這個市場可以引入“政府、企業、研究學會合作項目”；合作項目在匹配過程中利用大數據真實準確地表達企業具備的資源和能力的偏好、有利于形成穩定的匹配結果，關于聯動市場的人與組織的雙邊匹配，是組織成員的個人特征與組織特征之間的相互包容和互補性。

(二)用關系契約、企業知識理論研究聯動企業的績效狀況。通常認為，關系契約理論是由Ian Macneil在批判古典契約理論的基礎上建立起來的[2]。用關系契約理論研究聯動企業的績效狀況，可以加強、加快實現聯動市場績效：聯動市場各項交易均包含企業與政府各部門之間復雜的關系；需理解聯動市場任何交易的所有基本要素(政策、法規、人脈關系等)；對聯動市場交易的有效分析需要承認和考慮所有基本要素(政策、法規、人脈關系等)；對聯動市場關系和交易相結合的分析更為有效。

企業知識理論是近年產生的一種新思想，用企業知識理論研究聯動企業的績效狀況，充分肯定各地市場知識、人情地理狀況等對企業價值的作用，提高小眾房地產聯動企業的創新能力和對市場反應速度的能力[3]。企業知識理論還可以幫助小眾房地產聯動企業識別、發現、創造小眾房地產聯動市場機會，培育小眾房地產市場利用、配置、整合、優化、開發與保護各項資源的能力，從而決定了小眾房地產企業協調、高質量、可持續發展的能力。

(三)用知識市場理論研究聯動市場的可行性。知識市場是將知識作為商品進行交換并使之變為現實生產力的交換關系的總和[4]。可以從市場厚度、市場流暢性和市場安全性三個維度建立有效的聯動市場知識市場[5]。

組織是知識交易的最大受益者，其聯動績效可以用以下公式表示：每次聯動交易的不等值條件下的博弈分析模型：A=αB/C2[6]。

A表示聯動市場的績效；B表示聯動雙方之間信任程度；C表示距離；α為一常數。

(四)用產業吸引力原則研究物流地產與實體經濟的聯動績效。產業吸引力是產業對投資人的吸引力。一般而言,房地產行業的平均利潤率越高、平均利潤率變動越小,對實體投資的吸引力越大。用產業吸引力原則研究物流地產與實體經濟的聯動績效可以提高小眾房地產市場聯動的可能性、提高物流地產的利潤水平，利用大數據工具的優越性更加能收集物流地產與實體經濟的相關數據、增加聯動政策制定的精確性。

(五)用企業剩余資源原則研究物流地產、商業地產、旅游地產與文化地產聯動績效。在市場出現明顯的分眾化的背景下，借助企業剩余資源原則化可以開拓新的市場空間；商業地產、旅游地產、物流地產、文化地產屬于小眾房地產市場，小眾房地產市場是非主流地產、具有附屬及四維空間的性質，可以用大數據測算小眾市場房地產市場的有效性；聯動房地產企業只有在各方面資源具備，小眾房地產市場的聯動才成為可能，在企業能力富裕的情況下才能駕馭小眾房地產市場的聯動。

(六)用信息處理理論研究聯動市場信息的流動、價值、可行性。用信息處理理論研究小眾房地產聯動市場信息的流動、價值，處理小眾房地產聯動市場不確定、不精確、不完整的信息與知識。從信息處理理論的角度出發,可以探討小眾房地產市場中聯動關系中的信息處理能力與信息處理需求之間的匹配問題：聯動市場信息處理能力的形成不是合作伙伴能力的簡單疊加,而是相互匹配的結果。

二、提高小眾房地產市場聯動績效的優化途徑——基于大數據背景

(一)推動小眾房地產聯動市場的戰略轉型。

1.從戰略和實施兩個層面，積極推進土地規劃、企業經營、政府等大數據的應用，使之迅速轉化為產業競爭力。戰略軟環境有時要比實施方面的硬環境更重要。小眾房地產聯動市場能否具有長久的生命力和對企業具有吸引力，取決于當地政府和市場對它的認知程度和支持力度，取決于聯動企業駕馭資源的能力。在規劃建設的初期，積極推進土地規劃、企業經營、政府等大數據的應用，促進市場和企業的戰略轉型。

2.聯動效果的準確性評價體系。聯動市場標準化體系的建立滿足互通、互連、互換、共享、協同保障等。市場聯動主體具有頂層決定性、整體關聯性、實際可操作性；避免投資黑洞、績效失控、盲目建設、重復建設、信息孤島等狀況，形成資源整合、共享、協同、合作、一體化的局面。

3.利用市場支撐業務聯動。利用大數據建立市場聯動資料檔案管理、資料采集、數據統計電子化等；利用大數據進行小眾房地產坐落城市的選擇，不同城市有不同的投資機會，不同城市經濟發展水平不同，關系到業態的選擇；利用大數據進行區域選擇、便于產生群體效應、存在巨大發展潛力的開發區；利用大數據進行區位選擇；利用大數據進行業態的選擇，業態的選擇是一種企業的行為，在不斷的組合、混同、創新，業態的發展必須與制度創新相結合，任何一種業態的產生都有一個本土化的過程，直至產生效益并有長足發展。

(二)利用大數據進行小眾房地產聯動市場的監管。運用“大數據監管”模式“適時修剪”規范小眾房地產行業運作、量化監控，運用改變生存和競爭法則的“自然選擇”，促進市場聯動效率提升：實施交叉檢驗身份技術，再通過第三方驗證進一步確認客戶信息，確保真實性；應用沙盤推演技術，評級地區客戶，進行分層管理，研發新技術；建立網絡人際爬蟲系統，實現風險監管開發，跨越地理距離的限制，捕捉人際關系信息，并通過設立規則整合相關事項，實現關聯性分析，得到風險評估結論；實時監控能夠精細調控、將單個不規范的參與者清除、從而繼續向誠信的其他參與者敞開市場。大數據房地產金融可以重組實體經濟、發揮房地產業的帶動作用：房地產企業可以主動出擊，推動跨部門數據的整合，尋求外部供應鏈中的利益相關者的信息[7]。

(三)利用大數據進行小眾房地產聯動市場的協調。創新、聯動績效驅動的小眾房地產聯動系統是一個綜合和協調的系統，不斷創新聯動市場的企業的商業模式，具體操作步驟：第一，建立上下聯動的縱向數據對接，指的是我國所有市場主體以及其在交易過程中產生的所有衍生數據，應以國家層面對這些數據進行統籌，建立縱向的數據交互機制，來準確掌握我國市場的整體情況和各地區之間的差異，為我國的戰略決策提供數據依據，也能更好地統籌各地的市場監管與服務工作。工商總局也可以依托本次全國示范區創建工作的載體，從頂層設計的角度，率先建立與創建區域的上下聯動機制，并向全國推廣。第二，建立成型的大數據分析體系，由于大數據分析的是數據整體，從政府決策的角度來說，全國性的數據體系是最為合適的，數據體系不成熟，則國家層面無法動態更新、掌握和分析各地的發展現狀，影響決策者對于真實情況的判斷，也不利于各區域之間的數據交流[8]。

(四)利用大數據進行小眾房地產商業模式創新的途徑。小眾房地產商業模式創新包括商業形態創新，在城市某一空間建立如下集聚模式。

1.基于動力導向的商業模式。云計算及大數據不但是新技術的結合，更是一種商業模式的創新，可以利用其建立基于動力導向的商業模式創新；大數據作為商業模式創新的動力之一，既取決于業態的選擇，也取決于周圍的環境，還取決于企業實力和區域定位等幾個條件。

2.基于框架導向的商業模式。框架導向的商業模式創新關鍵途徑是全系統協同，創新活動本質上是一類重要的經濟社會活動，經濟社會系統的整體性特征也在很大程度上決定了創新的整體性。例如，“全面創新”實際上是一種思維與理念的調整及總體解決方案，建立框架導向的商業模式創新內容包括：發展理念與發展戰略、大數據與市場的可接合性等[9]。

3.基于過程導向的商業模式。新一輪的科技革命和產業革命正在加速推進。這一輪變革的最大特征就是高度不確性，既有技術路線的不確定性和多變性，也有市場環境、商業模式的不確定性和多變性，這些不確定性不斷疊加，推動新產業對舊產業快速迭代。可以利用大數據解決這種不確定性。