以閑置農房激活為突破口促進美麗鄉村向美麗經濟轉型
——紹興上虞閑置農房激活項目開展情況探析

近年來，上虞區高度重視“三農”工作。為深入了解當前農房激活項目開展現狀，上虞調查隊對農房激活開發情況進行了調研，結果顯示該激活項目有效促進了本地產業發展和農民增收，但仍存在規?；洜I難度大、產業模式相對單一、公共服務供給偏弱等短板，并嘗試提出精準推動閑置農房項目激活“五大文章”，以期為有關部門實施下階段舉措提供意見參考。

近年來，紹興市上虞區高度重視“三農”工作，先后實施美麗鄉村升級版、農村基礎設施提升等項目，同時以閑置農房激活為重要突破口之一，全力促進美麗鄉村向美麗經濟轉型。為深入了解當前農房激活項目開展現狀，上虞調查隊通過部門座談、實地走訪、問卷調查等方式對農房激活開發情況進行了調研，以期為有關部門實施下階段舉措提供意見參考。

閑置農房激活項目開展現狀

2018年至今，上虞區閑置農房激活項目從前期的試點摸索到目前的深入實施階段，過程中涌現出諸多特色及亮點，取得了實實在在的階段性成效。

（一）政策、資金保障到位

在政策及金融保障方面，上虞區出臺多個專項文件吸引社會資本和工商企業投資農村，支持人才到農村創業發展，對利用重點地區閑置農房建立休閑、養老、運動、創作基地等，在租賃費用上進行補助，并積極鼓勵金融機構參與閑置農房激活項目，截至2018年末，銀行已累計發放貸款2500 萬元。同時，上虞區財政每年劃撥一千萬元專項經費用于激勵民宿農家樂等項目引進以及行政村推廣閑置農房激活。此外，有關部門注重樹立先進典型，鼓勵引導農戶和村委參與農房盤活，對建立統一管理制度，簽約鑒證戶數在10 戶及以上，激活業態種類3 類以上的行政村進行表彰獎勵，從而進一步提高了基層參與項目的積極性。

（二）運作方式靈活創新

為順應市場化需求，上虞采用“產權交易公司+農宅經營服務站+農戶”的新型運作模式開展農房激活。產權交易管理公司專門設立了“鄉路網Country road”這一閑置農房租賃網站，采用“產權淘寶”模式，實行標簽化展示；經實名注冊和登錄，系統審核通過后即可自主發布信息和線上交易，并支持支付寶和微信等支付方式，實現全流程網上操作。同時，為緩解閑置農房老破舊、開發難等困境，出臺了全省首創的靈活改建政策：允許對合法農房拆后重建、改建和局部移位，農房承租者在征得所有者書面同意后也可以實施改建；鼓勵鄉鎮、村對農村合法閑置農房進行統一規劃、連片改造。此外，明確承租人在租賃期內擁有宅基地及房屋租賃使用權，有效期最長20年，且憑租賃使用權證可用于抵押融資,以解決承租人在房屋裝修和經營過程中的資金困難問題。

（三）激活項目進展順利

調研顯示，現階段上虞農村閑置土地、閑置農房（宅基地）激活勢頭良好，已成為美麗鄉村轉化為美麗經濟的直接通道和全區農業農村創新創業發展的新引擎，成為促進村級集體經濟發展和農民增收的重要平臺。截至2019年7月，上虞區通過農宅經營服務站啟動閑置農房激活項目51 個，分布在14 個鄉鎮街道。建設項目盤活農房共333 間，盤活房屋農地面積約58 萬平方米，經營類型包括民宿、度假酒店、農家樂、農產品生產、服裝加工等。數據顯示，截至目前登記在冊的26 個規模項目投資金額近17.5 億元，每年增加農戶收入122 萬元，增加村集體收入64萬元，培育農創客258 人，帶動農戶就業187 人。

分析這些激活項目可以發現以下特點：一是集體用房更受投資方青睞，由于占地面積大、分布集中、合同穩定性等優勢，69%的激活農房性質為集體農房，19% 為個人房屋，12%包含多種性質；二是激活項目蓄勢待發，超半數項目處于醞釀準備階段，38%的項目處在待招商階段，8%的項目處于規劃階段，12% 的房屋處于建設狀態；三是經營業態以民宿為主，26個規模項目中超四成為民宿，另有養生養老項目4 個，文創項目3個，鄉旅項目3 個，來料加工項目2個，后勤服務項目3 個。

（四）試點項目成效顯著

上虞目前建成閑置農房激活試點優質項目2 個，由區供銷總社、區交通集團公司2 家國有企業分別在丁宅鄉上宅村芋艿灣、下管鎮管梁村啟動。

從走訪中得知，下管鎮管梁村的閑置農房激活項目租期為15年，規劃改造激活9 戶農房及1 處集體用房共3000 平方米，規劃建設集住宿、餐飲、娛樂等一體的綜合性民宿項目。一期工程設民宿客房8 間，投資額約300 萬元，目前已正式對外開放營業，并拉動農戶直接收益43 萬元，村集體經濟增收40 萬元，同時為服務項目建設成立了村嫂服務隊一支，吸收當地村民務工人員10 名及當地管理人員1 名；目前，該村二期工程開始建設，涉及集體用房一處及農戶8戶，總投資額約600 萬元。結合前期經驗，二期工程對房屋外立面、周邊綠化景觀、夜間亮化等方面進行了重點設計，進一步考慮到將項目開發與村容村貌相融合。管梁村民宿項目的試點成功，充分體現了盤活閑置農房能讓土地利用效率得以提升，讓農村房屋的價值得以顯現，讓富余的勞動力能夠就業，從而推動產業發展、農民增收，是新時代推動鄉村振興的有效抓手。

圖1 閑置農房激活項目經營業態分布

（五）基層參與反響積極

為深入了解閑置農房激活項目所在村開展情況以及項目參與者最直觀的看法，調研組對嶺南鄉東澄村開展了重點走訪及調研。憑借毗鄰覆卮山的地理優勢，東澄村吸引了不少外來投資商動工改建老百姓破舊的農房，目前每年為農戶帶來直接收益70 多萬元，村集體經濟增收20 萬元。在政府及開發商共同投資下，村內各項配套設施日益建設及改善，現有生態公廁10 個，生態停車場6 個，登山游步道13500 米，自行車綠道21 公里，四季仙果采摘基地4 個。發展美麗經濟，不僅讓村民們共享了發展的紅利，也將村莊建設得更好。

此外，調研組還抽選了參與激活項目所在村中且家有閑置房屋的40 位村民開展了問卷調查。結果顯示，農戶對閑置農房激活反響積極，項目開發存在較大挖掘空間：一是項目知曉度高、參與度良好。問及激活項目，全部問卷調查對象均表示聽說過閑置房屋或者宅基地可以出租流轉，對閑置農房激活計劃有一定了解，其中63.3%的受訪對象的閑置房屋（宅基地）已掛牌或已出租。較高的知曉度參與度主要得益于基層力量的參與發動，57.9%的項目參與者房屋流轉由村委會引領，36.8%的流轉由租賃對象自行聯系，5.3% 的村民表示是被同村鄉鄰帶動參與。二是農戶收入提高、人居環境改善。村里的閑置農房入市流轉后，取得了明顯的經濟效益和社會效益。數據顯示，已經掛牌或出租的房屋單棟年均租金在6200 元左右，最高為12000 元，最低為3200元，租金價位主要受房屋面積、地理位置影響。問及“您村里開始發展閑置農房租賃后有何變化”，村民反映最多的前三項依次是“道路修繕拓寬、交通更便利”“衛生環境明顯改善”以及“村民收入提高”，分 別 占 比90.0%、70.0% 和63.3%。三是項目開發仍有較大潛在空間。針對家有空房但沒有掛牌出租的農戶，當被問及“當前房屋沒有流轉，哪個因素是您最為擔心的”，反映最多的是“出租的安全性穩定性”和“房屋難以管理”這兩項。部分農戶存在祖傳房舍不舍得拆建的想法或不愿意承擔租賃責任的心理，對閑置房屋出租仍處于搖擺觀望狀態，存在較大挖掘空間。

項目存在“五大短板”

（一）規?；洜I難度大

土地、人員、資金、設備等各生產要素要實現最優組合和有效運行，必須實現產業化的規模經營，從而取得最佳經濟效益。但目前存在開發商長期租賃的意愿與現階段農村宅基地租期限制這一矛盾，即投資開發方傾向于簽訂長久穩定的租賃合同，以便長期經營從而實現投資回報，根據政策規定，村集體產權房屋租期最長不超過5年，租期可達20年的流轉農房呈現“插花式”難以統一規劃。同時，調研中部分農房激活項目經營者反映，雖然相關政策文件已相繼出臺，但由于多頭管理、層層審批，實際落地較為困難，項目業主難以真正享受到補貼，減輕建設初期的資金壓力。這些矛盾不利于承租人長期投資穩定經營，對規模化經營、形成產業集群造成阻礙。

（二）產業模式相對單一

調研結果顯示，農村閑置農房激活類型以鄉村民宿和餐飲娛樂為主，其他如農村電商、文化創意等類型占比均不足20%。相關部門僅就盤活閑置農房單方面出臺政策，對其他大量閑置農村資源沒有針對性足、操作性強的頂層設計。此外，民宿不斷擴張的趨勢，給從業者帶來較大競爭壓力。市場調研發現，批量開發的民宿具有風格樣式雷同，存在同質化問題，由于前期投入大，住宿價格與城市酒店產業相比偏高，個別收費甚至高于品牌酒店。市場定位不清、特色不明顯、缺乏故事性、遺失鄉村性，難以留住游客實現可持續運營。

表1 民宿與酒店雙人房報價對比情況（2019年）

（三）勞動力人才短缺

調研中嶺南鄉泰岳村村長表示，現在長期在農村居住和參與農業生產的人員老齡化嚴重，基本以50 后、60 后為主，大部分青壯年選擇外出務工。隨著農村剩余勞動力越來越少，農村基層組織管理人才青黃不接，有些村“兩委”后繼乏人，使得包括閑置農房激活在內的政策項目難以落實。經調查，農村勞動力人才隊伍體系不健全的問題，也貫穿在農房激活后項目的經營管理過程中。部分經營項目用工時節在本村招不滿人，需要從外地調劑勞動力，部分建設項目缺乏愿意扎根農村的管理團隊和技術指導，需要投入高薪聘請吸引人才。

（四）公共服務供給偏弱

農村地區基礎配套設施欠缺，導致農房激活后項目經營面臨挑戰。嶺南鄉某民宿經營者反映，當前游客多選擇自駕游，農村無足量配套的停車場和衛生間，每到經營旺季，停車難、如廁難問題突出。大部分農村垃圾與生活污水處理、電力通訊等公共服務開發不完善，個別偏遠山村的自然風景引人入勝，山珍野味資源豐富，但水電供應、交通運輸等還處于基礎保障性階段，導致生態旅游、農副產品生產加工等產業開發困難，“綠水青山”轉化為“金山銀山”的道路受阻。

（五）宣傳推介效果受限

宣傳推介不足主要體現在對內、對外兩方面：對農戶的思想動員不深入，對投資開發方的宣傳力度不夠。調研中為數不少的受訪者房屋未辦理不動產登記證，反映出部分村農村宅基地和農房確權工作進展滯后。一些農戶主動申領積極性不高，導致產權不明確的農房無法進行融資抵押擔保。同時部分農戶存在祖宅情結，盡管房屋流轉能帶來經濟收益，仍然選擇將老宅閉門空關。對于農房投資開發主體而言，由于上虞農房激活項目落地時間不長，地區輻射力有限，使本地閑置農房資源的對外知名度、吸引力不足，外來資本投資熱情不高，區外游客消費興趣不大，難以與德清莫干山的“洋家樂”等地匹敵。

精準推動閑置農房激活的建議

（一）突出區域特色，激活傳統產業

針對開發項目同質化、零散化問題，必須加強引導，因地制宜，突出區域特色。要積極探索鄉村文化創意產業，最大限度開發利用民俗文化資源，將其提升成為“一村一品、一村一韻”的特色亮點，利用好東山雅聚、春暉白馬、梁祝愛情等故事，催生展覽、康養、實訓、健身等新興產業。同時發揮本土優勢，最大限度挖掘傳統產業潛力，增強發展動能。對崧廈傘業、東關酒業、虞南果業等傳統產業提檔升級，發展農產品深加工，提高農民就業質量和農產品附加值，拉長產業鏈，從而建立長久穩定的多元化增收機制。

（二）調動鄉愁情節，激活鄉賢資本

農房盤活及經營管理過程中需要大量的資金和人才，對此建議充分利用好鄉賢資本。建議有關部門創造條件，創新機制，加強對鄉賢感情聯絡，激發鄉賢戀鄉情結和故土尊榮感，引導在外虞籍鄉賢達人返鄉創業投資，做到情系家鄉、投資家鄉。加快鄉村精英回歸，尤其是鼓勵年輕人返鄉創業，爭當“農小二”，用好他們的鄉愁情節來激活農村閑置資源，促成意向項目及早落地。注重實施老房新生計劃，在發展產業的同時避免大拆大建，著重保護和利用有地方特色的鄉愁，不斷提升居民的文化認同感和自豪感。

（三）加強設施配套，激活部門聯動

農村基礎設施建設是改善民生的重要舉措，也是當前新農村建設的迫切需求。各級政府應利用好開發閑置農房的契機，發揮市場配置資源的作用，借助工商資本上山下鄉，把農房、土地、勞動力、技術、文化等資源融入到美麗鄉村打造全過程，實現美村、興業、增收互動互促。按照統一規劃，分步驟、有重點地抓好鄉村環境整治和基礎設施建設，加快水電設施、排污納管、內外交通、污水處理、路燈亮化等基礎設施改造和旅游服務設施建設，完善道路交通指引系統，努力改善農村生產生活環境，切實保障農村居民發展的愿望得以實現。建議各部門加強協同，整合對農房激活項目的優惠政策和資金支持，形成支持合力，如加大專項資金投入，將機關療休養與農房激活項目進行對接，減免水電費等，實現利益聯結創收增收。

（四）探索靈活模式，激活多元市場

探索不同層次不同用途的農房盤活模式，如根據租住時間長短，開發養老長租、打工年租、過節短租等方面的農房盤活模式。此外在民宿較為火熱的競爭中，建議針對消費能力不同的目標人群開發高中低檔民宿，大力支持大眾化產品開發，保證顧客住宿消費安全、衛生、便利、舒適。近年來鄉村互動體驗型旅游發展迅猛，農房盤活項目可以此為契機，以滿足顧客需求為導向，全面開發服務項目，集聚人氣激活廣闊市場，如為大城市工作的精英提供鄉村清靜生活，為尋找靈感的藝術家提供自然生態之美。同時建議針對不同地區、不同季節采取差異化營銷措施，實現淡旺時段協調發展。

（五）打造宣傳典型，激活信息渠道

嶺南覆卮山居、下管管梁民宿等閑置農房激活項目取得成功后，有關部門應以典型案例為樣板加大宣傳，提高農民認識，加快推進宅基地確權，向各村各戶普及閑置農房激活帶來的好處，從而提升基層對項目的認可度和參與積極性。借助上虞采摘體驗為特色的四季仙果之旅火熱、覆卮山成功創建4A 景區等東風，加大對區內和區外“兩個市場”的開發，實施好“融杭聯甬接滬”戰略，充分利用“鄉路網”“上虞三農公眾號”和新聞媒體等平臺的作用，組織引導鼓勵集體個人在微博、微信及旅游應用程序上進行信息傳播共享，吸引更多城市工作生活的居民到鄉村住宿游覽、體驗生活，助推鄉村振興之路走得更順暢。