南通房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展分析

房地產(chǎn)業(yè)要從過去的高速增長轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效，為城鄉(xiāng)居民提供舒心的住宅和居住服務(wù)，滿足人民追求美好生活的新期待，是中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的客觀要求，也是房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇。本文基于南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)，針對(duì)南通房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行SWOT 分析，建議大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)城市綜合實(shí)力；完善機(jī)制科學(xué)調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)健康發(fā)展；新形勢中提質(zhì)增效，多元發(fā)展創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)業(yè)既是高關(guān)聯(lián)度和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是重要的民生產(chǎn)業(yè)，在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮著不可替代的作用，為南通經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)、改善城鄉(xiāng)居住環(huán)境作出了積極貢獻(xiàn)。本課題從南通房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)出發(fā)，針對(duì)南通房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展中面臨的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)與問題進(jìn)行態(tài)勢分析（SWOT），并提出相應(yīng)的發(fā)展建議。

南通房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)業(yè)助力經(jīng)濟(jì)增長

“十二五”以來，南通市地區(qū)生產(chǎn)總值及第三產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)增長，增速平穩(wěn)放緩，年均增速分別為10.9%、14.6%；房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增速為14.7%，增幅波動(dòng)較大，其中2013年增速達(dá)20.3%。房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP 比重小幅波動(dòng)中增長，占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重在15%左右波動(dòng)。

（二）開發(fā)投資增速“V”形上揚(yáng)

全市房地產(chǎn)開發(fā)投資自2011年380.0 億元增長至2018年759.5 億元，年均增長10.4%。南通市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展了十幾年，投資增速保持兩位數(shù)的高速增長，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩以及房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，“十二五”期間房地產(chǎn)投資增速自39.3%逐步回落至個(gè)位數(shù)。在國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存大背景下，2016年房地產(chǎn)投資趨于謹(jǐn)慎，項(xiàng)目開工有所控制，投資規(guī)模縮減為584.1 億元，同比降幅為15.5%，低于全省增速25.3 個(gè)百分點(diǎn)。2017年起房地產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步增長，增速呈現(xiàn)“V”形上揚(yáng)。

（三）人民居住條件持續(xù)改善

“十二五”以來，南通新建商品房銷售面積由2011年677.5 萬平方米增長至2018年1731.5 萬平方米，年均增長14.3%。自2016年起，南通新建商品房銷售持續(xù)火熱，2019年上半年銷售面積939.4 萬平方米，月均銷售面積156.6 萬平方米再創(chuàng)新高。全市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由2011年40.9 平方米增加到2018年48.6 平方米，年均增長2.5%。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，眾多功能齊備、配套完善的住宅小區(qū)相繼建成，人居環(huán)境有效改善。

圖1 “十二五”以來南通房地產(chǎn)投資情況

（四）結(jié)構(gòu)性改革去庫存成效顯著

2016年，在國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的大背景下，南通加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革步伐，進(jìn)一步優(yōu)化市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)去庫存政策措施。新建商品房及商品住宅待售面積規(guī)模平穩(wěn)縮減，同比增速降幅明顯，新建商品住宅待售面積占全部商品房待售面積比重自80.9%降至55.2%，去庫存成效顯著。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)競爭力不斷提升

“十二五”以來，南通市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不斷涌現(xiàn)并迅速成長，由2011年478 家增加 到2018年656 家。2018年，南 通市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)6277.3 億元，其中21 家企業(yè)資產(chǎn)超50 億元，7 家企業(yè)超100 億元，1 家企業(yè)超300 億元；2018年主營業(yè)務(wù)收入再創(chuàng)新高達(dá)1534.2 億元，利潤總額218.5 億元。經(jīng)過多年沉淀發(fā)展，南通房地產(chǎn)市場形成品牌房企多足鼎立的態(tài)勢，碧桂園項(xiàng)目遍布通城，剛需及高端改善型項(xiàng)目超過20 個(gè)樓盤處于在售或者待售狀態(tài)；恒大投資400 億元打造啟東恒大童活世界，積極布局文旅產(chǎn)業(yè)。

發(fā)展高質(zhì)量SWOT 分析

（一）發(fā)展優(yōu)勢分析

1.城市宜居競爭力強(qiáng)。2019年6月，中國社會(huì)科學(xué)院和經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社共同發(fā)布2018年中國城市競爭力報(bào)告。在宜居榜上，南通比上年度上升一位，超越廣州，躋身四強(qiáng)。隨著城市發(fā)展規(guī)劃，尤其是接軌上海、中央創(chuàng)新區(qū)、地鐵以及商業(yè)發(fā)展的利好頻出效應(yīng)，城市周邊交通、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施逐步完善，城市宜居魅力凸顯，為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。

2.房地產(chǎn)有效需求增加。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，棚改安置的剛性需求、新城配套完善激發(fā)的改善性與投資性需求都將得以釋放。一方面，在醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障制度改革的推動(dòng)下,我國社會(huì)保障體系逐步完善，居民后顧之憂減少、可支配收入增加，城鎮(zhèn)居民住房購買力和購買意愿增強(qiáng)；另一方面，周邊熱點(diǎn)城市溢出效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)、購房者和投資性消費(fèi)者在南通開發(fā)項(xiàng)目、置業(yè)及投資需求進(jìn)一步加大。

3.因城施策穩(wěn)控發(fā)展。自2016年四季度起，南通市區(qū)實(shí)行銷售價(jià)格備案制度，嚴(yán)格落實(shí)商品住房價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)和“一價(jià)清”制度；2017年啟東市出臺(tái)調(diào)控政策強(qiáng)調(diào)新房價(jià)格備案措施；崇川區(qū)率先公布“學(xué)位房”政策；開發(fā)區(qū)首次實(shí)行“限價(jià)”和“搖號(hào)”雙舉措控制地價(jià)。根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況建立系統(tǒng)化的監(jiān)管體系，提高政策精準(zhǔn)度與執(zhí)行效果，多部門聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場持續(xù)專項(xiàng)整治行動(dòng)，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)行為。

表1 2016年以來南通市新建商品房去庫存情況 單位：萬平方米、%

（二）制約因素分析

1.區(qū)域發(fā)展質(zhì)量效益待提升。從均量指標(biāo)情況看，南通區(qū)域發(fā)展質(zhì)量和效益還有待提升。2018年南通GDP 總量在長三角18 市中排名第7，而人均GDP、人均一般公共預(yù)算收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在長三角18 市中分別排名第10、13 和15 位。雖然人均GDP 等指標(biāo)從自身角度看發(fā)展較快，但相比于長三角周邊主要核心城市，南通的人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不盡如人意，人均指標(biāo)的發(fā)展水平與GDP 總量發(fā)展水平未能同步，各項(xiàng)排名較為靠后。

2.人口長期“凈流出”且深度老齡化。南通人口流動(dòng)的基本格局呈現(xiàn)流出大于流進(jìn)狀態(tài)已持續(xù)多年，流出謀生發(fā)展的人口主體大多為年輕型經(jīng)濟(jì)活力人口。作為全國著名的教育之鄉(xiāng)，基礎(chǔ)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展、高考錄取率位列全省前茅，而高校資源相對(duì)薄弱，新鮮活力導(dǎo)入不足。2018年，全市常住人口中65 歲以上人口153.72 萬人，占總?cè)丝?1.03%，處于深度老齡化水平。“人口紅利”逐步消失，不利于南通人口結(jié)構(gòu)的改善與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，也直接影響著房地產(chǎn)市場中長期有效需求。

3.土地市場成本承壓。土地出讓價(jià)格的上漲使房地產(chǎn)開發(fā)成本攀升，進(jìn)一步吸引投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)螺旋上漲。土地市場的調(diào)控主要利用推地節(jié)奏的把握，通過錯(cuò)峰推地，避開市場熱度，調(diào)控措施立足長遠(yuǎn)，短期客觀上可能造成土地供給不足，引起地價(jià)逐步上漲，從而對(duì)房地產(chǎn)整體市場形成壓力。重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)研反映，市區(qū)新建商品房銷售價(jià)格在備案制度管控下趨于穩(wěn)定，但是土地拍賣價(jià)格較高的項(xiàng)目開發(fā)成本上升，預(yù)期未來房價(jià)仍有小幅上漲空間。

（三）發(fā)展機(jī)會(huì)分析

1.承載人口遷移和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。南通在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中擁有承載人口遷移、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及共享資源要素等方面的優(yōu)越條件。借助上海研發(fā)優(yōu)勢發(fā)展南通產(chǎn)業(yè)化空間和載體，加快培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，將有力輻射帶動(dòng)城鎮(zhèn)區(qū)域一體化發(fā)展。基建交通、高新技術(shù)、金融等領(lǐng)域資源和人口將進(jìn)一步匯集，南通若能留住和吸引更多、更高素質(zhì)年輕人口，未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)中占據(jù)先機(jī)，房地產(chǎn)作為配套的發(fā)展空間可期。

2.高品質(zhì)科技型房屋需求提升。近幾年南通雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，大型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目豐富，但是房地產(chǎn)開發(fā)在采用新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)計(jì)思想，提高房屋內(nèi)在和外觀質(zhì)量方面仍有較大提升空間，消費(fèi)者對(duì)房屋建設(shè)的工程質(zhì)量以及房屋和設(shè)施功能、環(huán)境、服務(wù)等方面質(zhì)量的要求不斷增加。通過創(chuàng)新技術(shù)提升項(xiàng)目建設(shè)效率與品質(zhì)，也將成為南通房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展面臨的新機(jī)遇。

3.發(fā)展規(guī)范化住房租賃市場。大力發(fā)展租賃市場，盤活存量租賃住房資源，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，滿足承租者對(duì)于高品質(zhì)管理和服務(wù)的需求。發(fā)展規(guī)范化的住房租賃市場有利于降低城鎮(zhèn)化門檻，實(shí)現(xiàn)住有所居，促進(jìn)勞動(dòng)力流動(dòng)，有利于企業(yè)吸引人力資源和降低成本，進(jìn)而助推社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（四）威脅因素分析

中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前面臨“灰犀牛”隱患中，房地產(chǎn)市場廣受關(guān)注。房地產(chǎn)處于中國經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收支的支柱性地位。在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力之時(shí)，房地產(chǎn)被多次用于刺激內(nèi)需，雖然短期內(nèi)的確有穩(wěn)增長的效果，但倚重短期刺激的結(jié)果是讓住房生產(chǎn)建設(shè)與城市真實(shí)住房需求相背離，住房逐漸脫離居住本質(zhì)。地方財(cái)政收支對(duì)房地產(chǎn)市場依賴程度較高，“土地財(cái)政”問題仍存在。同時(shí)，房地產(chǎn)投資屬性功能過度利用將反噬經(jīng)濟(jì)發(fā)展。商業(yè)銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度過高，資金涌向房地產(chǎn)企業(yè)，則擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸資源供給。此外，信貸資金也可能通過實(shí)體經(jīng)濟(jì)途徑，變相進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，投資投機(jī)因素促使房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大。

揚(yáng)長補(bǔ)短促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展

（一）大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)城市綜合實(shí)力

“十三五”時(shí)期，南通把“經(jīng)濟(jì)中心、創(chuàng)新之都、交通樞紐、花園城市”作為城市發(fā)展定位，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)列為重要發(fā)展戰(zhàn)略。要加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)科技創(chuàng)新，加大人才引進(jìn)力度，鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展，提升城市影響力和吸引力，營造高品質(zhì)宜居環(huán)境，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。通過做大、做優(yōu)、做強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，大量吸收經(jīng)濟(jì)活力人口，改善人口結(jié)構(gòu)，拉動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)，為促進(jìn)社會(huì)財(cái)富積累，改善人民生活，增強(qiáng)城市綜合實(shí)力提供重要保障。

（二）完善機(jī)制科學(xué)調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)健康發(fā)展

一是健全完善機(jī)制，強(qiáng)化保障體系。從土地供應(yīng)源頭上科學(xué)合理引導(dǎo)城市產(chǎn)業(yè)和功能布局，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。二是進(jìn)一步合理規(guī)劃供地，加強(qiáng)土地管控，滿足市場需求。建立房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，保證土地供應(yīng)規(guī)模與市場需求相適應(yīng)。三是強(qiáng)化市場監(jiān)管，把握正確的輿論導(dǎo)向，持續(xù)開展市場秩序整治。

（三）新形勢中提質(zhì)增效，多元發(fā)展創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

一是應(yīng)更加注重質(zhì)量、建筑內(nèi)涵，以完美的產(chǎn)品推動(dòng)城市更具內(nèi)生力的發(fā)展，促進(jìn)城市新一輪更新。二是應(yīng)融合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，謀求多元化發(fā)展，重點(diǎn)開發(fā)文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，致力打造特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種類型的復(fù)合性高層次需求項(xiàng)目。三是房企在經(jīng)營模式上要向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”轉(zhuǎn)變，合理拿地、降低成本、謹(jǐn)慎投資，由開發(fā)建設(shè)向服務(wù)管理轉(zhuǎn)型，采取一系列措施助力經(jīng)營效益持續(xù)提升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展之路，也是房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的有效路徑。