淺談物業管理企業基于預算的風險管理

馮華

摘要：風險無處不在，風險管理不僅是一門新興的管理學科，同時也是一門獨立的管理系統。隨著我國市場經濟的全面發展以及社會體制的逐步穩定，企業風險管理也逐步成為當前企業管理的重要支撐。但在實際的企業經營過程中，由于各種因素的影響，特別是在現階段市場相對開放、法規解禁、產品創新等因素的背景下，更是極大程度的提升了企業風險性。而從實際管理情況來看，良好的風險管理不僅能有效的降低企業決策錯誤率，避免企業損失過重的同時，還能在某種程度上提升企業的自身附加價值。借此，本文主要從預算的校對對物業掛辦理企業中的風險管理進行研究與分析，以便更好的提升企業的風險防范能力。

關鍵詞：物業管理;預算;風險管理;風險因素

從現階段我國物業管理企業各項經營指標來看，隨著我國改革開放的逐步深入與完善，物業管理企業在這樣的改革與發展機遇并存的大環境下，怎樣才能更好的提升自身經營管理水平與模式的轉型和業務拓展，怎樣才能在現階段如此激烈的市場競爭中做大做強，怎樣才能有效的提升企業自身預算管理與風險管理水平等都是當前物業管理企業所面臨的重大課題。同時在競爭如此激烈，經濟形勢如此復雜以及法律保障體系逐步完善和走向成熟的關鍵時期，物業管理企業要怎樣才能更好的保證自身利益不受環境的影響，都是當前物業管理企業所面臨的重要問題[1]。

一、物業管理企業的相關性分析

通常情況下，所謂的物業管理企業主要是指性質為企業型經濟實體，服務特性為綜合性有償服務的一種依照法定程序設立而從事物業管理活動的企業類型。從企業特性來看，獨立核算、自主經營、自負盈虧等都是當前物業管理企業所具備的必要條件，它是一種具有獨立企業法人地位的經濟組織。它的存在是按合法程序，在滿足相關資質條件的前提下經主管部門批準，能獨立承擔民事和經濟法律責任和履行社會義務的市場組成部分，對促進社會的和諧與穩定均有一定的推動性[2]。

二、預算的相關性分析

（一）預算的基本概念：預算（Budget），不僅僅是單純的預測。通常情況下預算主要是指經相關法定程序審核批準的國家、企業、個人年度集中性財政收支計劃。從當前我國預算管理來看，預算不僅極大程度的規定了國家、企業財政收入的來源和數量、同時也在某種程度上規定和反映了國家乃至企業以及個人財政支出的各項用途和數量，它對反映國家、企業、個人的財務收支情況具有較強的指導作用。同時在某種程度上還代表了企業或個人未來的某段時間內經營、資本、財務等各方面的收入、支出、現金流的總體計劃，而從這個角度來看的話，超預算作為國家、企業、個人財務管理的重要內容，每一個責任中心都有一個預算，它的存在是借助于為執行以國家、企業、個人為中心一項財務關鍵計劃，它的任務就是完成財務目標所需的各種資產的財務計劃，并通過貨幣的形式將各種經濟活動表現出來。

（二）預算的作用分析：在企業管理中預算是最為常見也最廣泛的技術性活動，它的存在不僅關系到整個企業的某幾個部門是否運行正常，同時還關系到企業是否能保持良好的經濟運行狀態。一個預算就是一種定量計劃。首先，預算不僅是用來幫助協調和控制給定期內企業整體資源的獲得、配置和使用;同時通過編制預算還可以更科學、更合理、更有效的才看出企業的各種利益整合情況與運行狀態，而通過種種更加優化的資產配比，更能有效的反映出企業的既定目標和判定目標的可行性。其次，預算是貫穿企業正式組織機構與非正式組織機構各項經營活動的預算與控制責任中心，通過預算，除了可以更好的測定績效管理水平，還能有效的實現企業預算體系各項工作的順利開展[3]。

（三）預算的基本預算形式與時間的關系：在當前預算管理中，長期預算和短期預算是常見的兩種預算形式，而區分兩種預算的關鍵性因素則在于時間，簡而言之則是指，無論何種情況下，預算使用者均會受到常規會計年度因素的適當影響，因此長期預算與短期預算實施的有效性則在于它的預算內容是否能被企業經營戰略所采納。例如，某物業管理企業某個管理項目的生命周期從它被引入期到淘汰期均有一定的時間界限。從很多方面來說，典型的預算是以年度為基礎來編制的，然而由于報告、時間和控制等因素的影響，使得預算在實際的日歷期間，也就是說在自然預算期內是與銷售、生產和財務計劃聯系在一起的。但還應注意的問題是，在企業的實際經營過程中，實際預算期在很大程度上取決于企業準確預測的能力好壞。當然企業預算時間的在很大程度上又會隨著經營的實際需求被分解為更小的時間間隔，例如企業生產和銷售活動中的半年、季度、月份甚至是周等[4]。

三、當前物業管理企業的現狀及存在問題分析

自1981年我國誕生第一家物業管理企業以來，物業管理企業的發展便逐漸拉開了帷幕，但真正的物業管理發展卻是在上世紀90年代開始的。從當前我國物業的發展現狀來看，它所存在的問題主要包括以下幾方面：

（一）管理與運行規范不到位：一是角色錯位，從當前我國物業管理的實際情況來看，物業管理企業的角色錯位主要有以下情況，即同一物業管理機構存在多重身份，例如某某物業管理企業主要經營項目是市場開發或房地產開發，但同時卻將物業管理也納入到自身的經營管理范圍內，同時還以母公司的形式來干預物業管理企業，而未形成良好的委托或代理關系。二是我國物業管理企業的在實際的管理中存在某種意義上的超前性和設施不配套性。簡單點的說就是物業管理企業對物業管理常常與物業的實際需求存在偏差，且以超前的方式與業主及委員會組織往來，這種現象在某些起步較晚的物業管理企業中極為明顯，而這種方式在很大程度上嚴重的干擾了業主對物業管理企業的委托與代理權益。三是不正當競爭，從當前對物業管理企業的實際經營來看，不正當競爭在物業管理中是普遍存在的，其一是在競爭過程中以不正當的形式低價位爭取客戶，其二是在對物業管理企業管理過程中明面上搞招標，實際卻是以內定的方式對自己組建的企業進行特殊照顧，這在市場競爭中是極其不利的[5]。

（二）經費管理不到位或不充分：從當前的對物業管理企業實際經營情況來看，經費管理不打破位或不充分的因素主要包括以下幾點：一是開發商所支付的管理基金長出現拖欠現象，繼而導致各項對物業管理不能完全落實;二是對物業管理企業在經費管理方面，特別是收費標準、期限、方式等不規范的現象極為嚴重;三是在實際的經營過程中，對物業管理企業對所接管的物業驗收費、質量保證金以及城市維護補貼等項目經費不到位現象[6]。

四、企業風險管理的基本構成要素

在其他企業風險管理中，風險管理主要包括五個基本要素，而在物業管理企業中，管線管理則在其他企業風險管理的基礎上增加了幾種，一是內部環境、二是目標設定，三是事項識別，四是風險評估、五是風險應對，六是控制活動，七是信息與溝通，八是風險監控。其中物業管理企業風險管理中，內部環境是物業管理企業的基本組織基調，它對企業的整體結果有某種程度上的約束作用的同時，還影響企業的戰略制定、目標策劃、經營組織和組織識別以及風險評估等。而從物業管理企業的內部環境來看，風險管理理念、風險偏好、董事會等都是企業內部環境中常見的風險問題。

五、物業管理企業風險管理的應對策略分析

（一）確立科學、合理、有效的風險管理目標：通常情況下，風險管理作為一項有目的的管理活動，它的有效開展必須建立在目標明確的基礎上，才能有效的發揮物業管理的作用，如果脫離這種管理模式或狀態，風險管理就流于形式，失去實際意義，當然它的實際運營效果與價值就無法得到評價與鑒定。簡而言之則是物業管理企業在實際的風險管理中，其目標的實現最為簡單的方式就是以最小的成本獲取最大的安全保障。因此對涉及企業財務、安全、設備、物流、技術等管理是必須建立一套或多套完整的方案，使其形成一個系統工程，將風險管理目標與風險管理主體聯合起來，確定管理目標的實現的客觀性與可能性，明確目標管理原則與實施方案，并對其效果進行客觀的評價[7]。

（二）加強風險管理中的風險預測與引進相應的處理方法：在實際的物業管理企業中，風險預測的過程在很大程度上就是估算和衡量風險的過程，簡單的說就是由風險管理人運用科學的方法，對所掌握的各種可能存在的風險統計資料、風險信息及風險性質進行系統性的分析和研究，確保物業管理企業中各項風險的發生頻度和強度，為最終的風險處理方法的選擇提供適當的參考依據。一是提升預測風險的概率，二是加強預測風險的強度。而所謂的引進物業管理企業中的風險管理處理方法主要包括，避免風險：比如為了更好的避免火災可能給物業管理企業所造成的各種不良影響，將房屋出售或為了避免航空事故的發生，將物業管理的某些經營項目以陸路運輸的方式進行運輸等。預防風險：例如為了防止水災導致倉庫進水，可適當的增加防洪門、加高防洪堤等。自保風險：企業自己承擔風險。例如適當的引進生產經營成本用于企業的收益補償。轉移風險：在風險可能發生前，通過實施各種不同的轉移手段出售、轉讓、保險等將風險轉移出去[8]。

（三）建立物業管理風險管理體系，加強風險管理：隨著市場經濟的全面滲透，物業管理企業的企業風險概率也逐步加大，無論是從長期發展還是短期發展而言，這對物業管理企業的發展都是不利的。因此在物業管理企業的實際管理過程中，必須根據企業的實際需求建立相應的風險管理體系，繼而對風險進行有效的識別、評估、反應。加強物業管理企業風險管理：從當前物業管理的實際情況來看，加強物業管理企業風險管理的途徑主要包括以下幾方面：一是加強物業管理企業的數據管理平臺數據分析、處理與應用，將來自內部和外部系統的各種信息資料、來自云端的流化數據和非結構化數據等進行更加科學、合理、有效的簡化管理，如降低企業財務和銀行合作伙伴之間的實體連接點數量，簡化付款和現金報告標準等。二是對企業的風險存在方式進行分析，將原始數據轉化為企業信息。同時還可適量的對自助服務條例進行有效的配置，對用戶和合作者進行數據的可視化和獨特化管理，安全地與他們共享風險管理成果[9]。

六、結語

無論是在物業管理企業中，還是在其他行業中，風險在很大程度上是客觀存在的，任何企業所面臨的風險均可分為內部或外部風險。風險的存在不僅極大程度的影響了企業目標的實現，同時也極大程度的增加了企業的整體負擔，因此為了更好的推進企業的全面發展和降低風險概率，物業管理企業管理者必須進行風險管理。首先，提高物業管理企業的風險管理意識，根據物業管理企業的實際經營狀況醫護應對風險的能力承接項目，在承接項目時必須做好承接的項目的評估制度，盡量避開和放棄風險因素較大的項目目標，有多少人接多少項目，杜絕好高騖遠，盲目自大現象，這樣才能有效避免物業管理企業中的各種不利因素，如人員不到位、人員與投標不符、資質低等。其次，物業管理企業應積極引進精細化、規范化和制度化管理模式，根據企業的自身情況科學、合理、有效的規章制度、崗位責任制。其三，針對物業管理企業的實際經營狀態完善的監督檢查機制，實施動態管理;物業管理企業各級領導、業務部門必須對實際經營項目進行檢查與指導，加強與業主之間的溝通與交流，聽取業主的意見。只有這樣才能更好的推動物業管理企業的全面發展，降低可能存在的各種風險概率，使物業管理企業在實際的經營過程中更好的參與市場競爭[10]。

參考文獻：

[1]羅亦占.淺談預算與風險管理在電力財務管理中的作用[J].低碳世界，2016，21 （3）：99-100.

[2]韓非.淺談預算與風險管理在電力財務管理中的作用[J].贏未來，2017，34 （20）：0437-0437.

[3]張璐璐，汪巖，楊丹丹.淺析供電企業財務預算存在的風險和管理策略[J].納稅，2017，11 （22）：48-48.

[4]周蓓.基于風險管理視角的企業全面預算體系構建研究[J].中國集體經濟，2016，32 （13）：27-28.

[5]方煥.基于風險管理的電力財務預算[J].贏未來，2017，22 （4）：0266-0266.

[6]周丹.基于風險管理的新預算法財務管理[J].商場現代化，2017，33 （2）：209-210.

[7]周麗芳.基于風險管理的新預算法高校財務管理研究[J].財經界：學術版，2016，23 （29）：235-235.

[8]王曉晶.淺談物業管理企業預算管理體系建設[J].財會學習，2016，21 （17）：34-35.

[9]顏偉.淺論預算與風險管理在電力財務管理中的意義[J].水能經濟，2017，22 （11）：14-14.

[10]劉偉.淺析全面預算管理在物業企業的應用[J].財經界：學術版，2016，11 （11）：36-36.