『營改增』對房地產企業稅收的影響及籌劃對策

牛茜

摘要：房地產企業在近十幾年是一門熱門企業，是現代化生產的重要組成部分。其中包括房產租賃企業等，都對國民就業和生活條件的改善起到了積極的作用。“營改增”作為新的財政政策，對各行業都影響巨大，對房地產企業也不例外。文章就“營改增”的政策背景對房地產企業稅收的影響進行分析并提出對策。

關鍵詞：“營改增”;房地產企業;影響;對策

隨著經濟全球化的不斷加快，國際經濟一體化也在深入推進和發展。在納稅體制上，傳統的納稅體制明顯不適應現在經濟的發展狀況，為了滿足當下企業的可持續發展要求，擺脫制度的制約對經濟發展水平的影響改變我國的納稅制度，實現“營改增”的政策轉變成為當下稅制改革必要的階段。稅制的改革對企業來說既是機遇又是挑戰，對房地產企業來說也是如此。為了更好應對“營改增”給房地產企業帶來的挑戰，企業應該從自身的情況出發，尋找一條適合自己稅收籌劃方法，促進企業的生存發展。

一、“營改增”的含義

“營改增”是指稅務部門將對企業營業稅的征收改為增值稅。營業稅是稅務部門針對中國境內發生的應納稅勞務、轉讓以及售賣不動產或者無形資產而產生營業額所需要征收的稅費。在中國境內出現加工、銷售以及維修等行為而出現增值額度，對此稅務部門征收的流轉稅就是增值稅。政策自2011年實施以來至2015年年底，財政稅收收入累計減少6000億元，因此這項改革是國家為了適應經濟體制改革制定的重大舉措，是自1994年分稅制后的又一項財政體制改革重大舉措，對國民經濟的平穩運行有重大意義。

二、“營改增”對房地產企業的影響

（一）“營改增”對房地產企業開發成本的影響

企業的生產成本決定著企業的利潤，“營改增”政策的制定和實施會對企業的生產成本產生影響。房地產企業在建筑施工的過程中需要大量的原材料，“營改增”政策實施后，同樣物品的價格在定價上不會有多大變化，且增值稅的價格已經包含在其中。在企業的實際運營中，為了降低企業的經營成本，在采集原材料時會使用就近原則，對零散的原料不會大量采購。供貨商對企業采購的零散原料不會開增值稅發票，這樣建筑原料采購市場的環境更加錯綜復雜。企業實際預算的稅額增多，超出了企業的預算范圍。企業將多繳納部分增值稅，導致實際利潤下降。另外，在房地產開發施工過程中，施工人員沒有經過正規渠道就進入崗位，他們不是專門勞務公司介紹的，所以房地產企業在工資結算時難以將工人的工資收入進行增值稅扣除，開不了增值稅發票。房地產公司要是與正規建筑企業合作，增值稅就可以扣除，企業負稅就會降低，企業生產成本自然會降低。

（二）“營改增”對房地產企業稅負的影響

在實行“營改增”之前，房地產企業的營業稅稅率為5%，實施之后，房地產企業的增值稅銷項稅率則定為11%。以上述稅率為標準，下面對“營改增”對房地產稅負的影響進行舉例說明。假設A公司銷售收入為900萬，相關成本為300萬，增值稅銷項稅率按11%計算，進項統一按17%計算，不考慮其他的變動因素。那么：“營改增”之前應交稅費=900*5%=45;“營改增”之后應交稅費=900/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=46。

從上述的計算可以看出，對于小規模的納稅人來說，“營改增”對他們是有利的，但對于房地產這種高投入的行業，“營改增”并沒有達到減負作用，但是，從另一個方面看，房地產企業經常會出現加稅的現象，“營改增”之前這種情況加劇了房地產公司的稅收負擔，“營改增”之后避免了房地產企業重復納稅的現象，這也就在某種程度上減輕了稅收負擔。

（三）對房地產企業財務管理的影響

“營改增”實施后對我國許多企業來說既是機遇又是挑戰，對房地產企業也是如此。從長遠來說，它對房地產企業的發展起推動作用，表現為在進行相關財務統計、信息核算時，數據的真實準確性得到了保證;對“營改增”之前存在的對企業重復征稅的現象也得到了改善，征稅體系的進一步完善對企業來說是一種發展機遇。從這方面看，“營改增”政策給企業帶來的機遇大于挑戰。

（四）對房地產企業可持續發展的影響

“營改增”在我國征稅體制的改革中起著尤為重要的作用，當下是我國經濟體制轉型的重要時期，“營改增”可以說是經濟體制轉型的標志，對許多企業長遠發展有著決定作用，企業要想可持續深入發展，必須緊跟改革浪潮，激流勇進。對現存的房地產企業問題，包括，稅負壓力過大，專業人員技術不合格等。在“營改增”政策實施的背景下改革房地產企業收費中的問題，完善收費的管理機制，對促進房地產企業的行業發展有著重要作用。“營改增”的實施不僅能夠打開抵扣鏈條，并可以將鏈條加以延伸使抵扣的稅額增加，更多的企業從中獲利，使相關企業協調發展，互相扶持，共同走向可持續發展的道路，由此可知“營改增”對房地產企業的可持續發展是有積極意義的。

三、房地產企業的稅收籌劃對策

針對“營改增”實施的影響，房地產企業要提前制定好相應的對策，讓企業在改革的浪潮中謀求更好的發展。

（一）了解最新政策，加強財稅部門聯系

目前，“營改增”在我國的實施時間有限，房地產企業要想在對政府的財務匯報中減少各種問題的發生，就要及時主動去了解最新的有關“營改增”的經濟動態和相關的法律法規，并且強化與財政稅務部門的溝通。“營改增”在我國已經實施了一段時間，在這個過程中，企業重視對員工的稅收知識進行日常培訓，保證員工在日常經營中的任何收支都要索要發票，通過制度的培訓提高市場環境的適應能力。其次，在“營改增”的探索階段政府也要為企業提供優質的服務，這樣有利用企業為社會提供更優質的服務，兩者相輔相成，高效合作。

（二）財務部門做好納稅規劃，減輕企業稅費負擔

納稅籌劃包括多個方面，如對納稅人自身的籌劃、固定資產投入的籌劃、施工原材料采購的籌劃等。房地產企業要對“營改增”政策有充分的了解，在了解基本政策的基礎上積極開展稅收政策實施前期的調研工作，時刻關注稅收政策新情況，做好提前籌劃。從上述“營改增”對房地產企業的影響上看，“營改增”的實施對普通規模的企業是有利的，他們可以利用“營改增”政策的實施提前開展影響分析測算，對企業的稅負、盈利方面進行評估，明確政策實施后企業的稅負變化，降低企業的稅負壓力過大造成的風險。籌劃的根本目的在于采取最合理有效的方式使企業獲得最大的利潤空間，每個行業的稅率都是經過相關部門周密測算的，稅負關乎許多企業的利益，政府的財政收入主要來源也與稅收息息相關，因此政府也高度重視稅收的前期準備工作，從長遠來看稅負增加只是短暫現象，整個房地產行業的稅負不會發生根本變化，對于短暫的稅負增加狀況，要想減輕企業的納稅負擔，財會人員必須根據企業的運營現狀對財務情況從全面跟蹤，不斷探索納稅籌劃新思路。

（三）加強財會制度管理，減輕核算風險

在“營改增”實施的背景下，房地產企業要想順應時代發展潮流，必須引進先進的管理理念，通過規范內部管理使企業知名度提高。其中加強企業的財會管理工作是關鍵的一步，由于市場是充滿陷阱和變化的，一套完整的財會體系可以幫助企業認清內部財務現狀，分析企業管理中的不足之處，從而掃除企業內部不規范的經濟行為，避免貪污腐敗現象的發生。加大對企業的財會監督力度，必須按照“營改增”提出的新要求對原有的財會制度進行修訂后可以有效預防政策實施帶來的財會核算風險。因此，房地產企業要結合自身的發展現狀做好相應的財會材料、數據報表的統計和上報工作，更好適應政策變化帶來的改變。

除了以上三種應對措施之外，還要做好發票管理，遏制舞弊行為的出現;以及做好人員培訓，降低運營成本等。這些措施的提出希望對“營改增”政策下的房地產企業稅收減負有所幫助，實現企業的效益最大化，促進企業更好適應環境，取得良好發展。

四、結論

稅收是財政收入的主要來源，是建設社會的利益所在，對國家的基礎事業發展起著調控和促進作用。我國的稅收籌劃技術還不夠完善，房地產企業的稅收籌劃應該根據“營改增”的相關規定以最快的速度適應稅制改革后的環境中，因此，房地產企業要對“營改增”的信息保持關注，并積極培訓財務管理人員。確保房地產企業在稅收管理方面的工作能夠與“營改增”的要求相一致，使公司的經濟效益和競爭力都得到提升。

參考文獻：

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（作者單位：交通運輸部煙臺打撈局）