房地產行業跨境資金流動風險控制研究

【摘要】房地產行業的產業鏈條較長，涉及到多個行業的綜合發展，在國民經濟中占據重要地位，其行業發展情況對國民經濟產生巨大影響。房地產行業是資金密集型產業，在當前我國居民住房需求不斷提升的背景下，越來越多的資金投入到房地產行業中，部分房地產企業為了吸收外部融資，積極拓展海外上市，資金跨境流動相對頻繁。外匯管理機構應當加強對企業跨境資金流動的監管，從提高管理效率、優化服務流程、提升服務質量上不斷努力，推動營商環境的改善和風險管理水平的提升，控制跨境資金流動風險，切實維護我國經濟安全。

【關鍵詞】房地產業;跨境資金;風險控制;外匯管理;產業協作

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.009

1、房地產行業在經濟發展中的作用

房地產行業主要以土地和建筑物為經營對象，是一種產業鏈條較密集、資金需求量較大、投資回報周期較長的行業。從供給角度看，隨著經濟的發展，房地產行業所必須的建筑等資源以及技術等軟件條件都足以推動行業運行，我國經濟有實力推動房地產行業持續健康發展。從需求角度看，居住房產往往與居民戶口聯系在一起，伴隨著城市基礎設施和社會發展紅利，隨著人民生活水平的逐漸提高以及社會主義市場經濟的發展，越來越多的勞動者開始根據市場需求前往就業地安家落戶，為房地產市場創造了大量需求;商業房地產也隨著經濟的騰飛在各個城市生根發芽，部分發達鄉村也逐漸興起商場等新興房地產業態。

2、房地產行業發展特點

2.1受政府政策影響較大

房地產行業的發展涉及到前期規劃、中期建設以及后期運營等多個階段，當前政府的規劃和建設管理部門實行屬地化管理，而房地產的規劃和建設都需要相對詳細的計劃和安排，各地出于地方經濟和政府宏觀調控的考慮，對房地產行業的發展從規劃和建設方面有諸多管理措施，因此房地產行業受政府政策影響相對較大。房地產建設運營周期較長，需要投入大量資金，一旦在建設過程中出現問題，由于規劃和建設的復雜性，往往難以在短時間內解決。在房地產企業運營過程中，必須因地制宜把握當地政策才能實現可持續發展。

2.2不同區域間發展不平衡

區域經濟發展水平對當地房地產行業的運營具有巨大影響，不同區域之間經濟發展不平衡，各地都會產生只有在當地才會發生的特殊問題，因此房地產行業在不同區域之間發展呈現不平衡的趨勢。例如在北京上海廣州深圳等一線城市，市場經濟發展相對較早，經濟較為發達，土地等資源流轉建立了相對科學的機制，因此房地產相對較為發達，能夠實現科學的銷售和運營;而在相對不發達的地區，尚未建立科學的土地招拍掛機制，營商環境還需進一步改善，房地產業自然無法實現有序發展。

2.3供需矛盾逐漸顯現

在居住房地產領域，供需矛盾已經引起黨中央、國務院的注意，中共中央總書記習近平在多次講話中指出，要保障房屋的居住屬性，減少金融屬性，限制和打擊利用房產交易非法牟利的行為。當前房地產供需矛盾逐漸顯現，在經濟不發達地區，人們的居住權能夠得到基本保證，但房地產交易行為較少;而在經濟發達地區，由于外來人口較多，房價較高，許多居民無法擁有自己的房產，部分情況下甚至基本居住權也無法保障。

3、房地產行業跨境資金監管現狀

3.1資本流動為主，商品交易為輔

隨著我國改革開放的不斷能深入，對跨境資金流動的限制逐漸放開，越來越多的境外資本進入到我國經濟的各個領域，房地產行業的發展需要大量資金的支持，很多房地產企業開始尋求從境外獲取資金解決資金困境。當前房地產行業逐漸形成以資本流動為主、商品交易為輔的局面，國外資金購買國內房地產較少，但國外資本投資注入國內房地產企業較多，成為當前房地產行業跨境資金監管的重點。

3.2短期資金流動趨于頻繁

資本具有逐利性，盡管房地產行業項目運營周期往往較長，但大型房地產企業并不單單投入一個項目，在多個項目運營條件下，企業運營情況主要與市場整體發展相融合。在房地產行業，短期資金流動相對頻繁，許多境外資本處于投資需求，并不長期持有，而是作為金融資產投入到企業中，一旦實現其預期收益，便可能會出售其權益，套現退出。

3.3資金跨境流動法律法規尚需完善

當前我國資金跨境流動主要由中央銀行即中國人民銀行負責，但當前與資金跨境流動相關的法律法規相對較少，僅僅依靠部門規章，在進行業務處理時往往力不從心。當出現復雜情況時，部分監管行為因為法律依據不扎實而造成一些不利后果。人民銀行不僅要維護我國經濟安全，還要在國際金融市場切實維護我國的國家利益，促進我國國際經濟持續健康發展。

4、跨境資金流動風險控制策略

4.1堅持宏觀審慎監管的原則

近年來，我國房地產行業發展迅猛，盡管經歷過短暫的戰略調整期，但總體呈現上升趨勢。跨境資金監管應當堅持宏觀審慎的原則，即面對復雜的國際經濟形勢，一方面要提升金融體系對市場波動的應對能力，另一方面應當防范系統性風險，維護我國社會主義制度的優越性和社會主義市場經濟的穩定性。宏觀審慎監管并非一味加強資本管制，而是以間接管理的形式，在提高風險管理水平的前提下，以抓大放小的戰略眼光推進跨境資金監管體系建設。

4.2建立本外幣一體化監管體系

人民銀行既有監管跨境資金流動的職責，也有責任對境內人民幣賬戶流動進行監管。境外資金投資境內企業也涉及到換匯等流程，影響境內金融業的發展。應當建立本外幣一體化監管體系，在監管過程中，推進本幣外幣相協調，切實提升房地產行業跨境資金流動風險控制水平。隨著人民幣匯率市場化進程的推進，出于國家利益的要求，我國必將面臨越來越嚴峻的國際形勢，只有加強自身金融體系建設，才能真正在激烈的國際競爭中取得優勢地位。

4.3推進大小額資金分類管理

在市場經濟條件下，資金的區域流動和國際流動更加頻繁，許多大型房地產企業實現了境外上市，跨境資金流動需求更加迫切。從經營對象上來看，房地產業主要分為商業房地產和居住房地產，從我國房地產市場化開放以來，房地產市場一直在不斷完善和發展。境外資金購買境內房地產所涉及到的資金流動金額較小，而境外資金投資境內房地產企業的金額往往較大。應當根據資金跨境流動的金額大小，推進分類管理，這既減小了監管壓力和監管成本，又能夠實現具有針對性地管理，提高監管效率優化營商環境。

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作者簡介：

鐘燕（1970—），女，江蘇鹽城人，本科，中國人民銀行鹽城市中心支行外匯管理科科員，研究方向：外匯管理。