對土地增值稅計算中相關稅費的處理研究

高 琛

(西安翻譯學院商學院，陜西 西安 710105)

土地增值稅主要是指在中國境內轉讓土地的使用權及地上建筑物產權，其主要以轉讓房產的增值額作為征稅對象，現階段我國已經將土地、房屋的轉讓收入合并成土地增值稅。在計算土地增值稅過程中一般采用扣法和評估法對增值額進行計算，并且在計算土地增值稅過程中需要對納稅人房地產轉讓收入進行計算，然后減去法定扣除金額，最后將余額作為征稅依據。

一、土地增值稅分析

(一)土地增值稅納稅人分析

土地增值稅納稅人主要指的是轉讓國有土地使用權、地上建筑物以及附著物，從而取得收入的個人或單位，此處所提到的個人或單位，主要是指有償轉讓土地的個人和單位，其中包括團體、企事業單位、個體以及部隊等，同時還涵蓋外商投資企業、外國駐華機構以及華僑等[1]。

(二)土地增值稅征稅范圍分析

土地增值稅的征稅范圍主要是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物等獲取的收入行為，其中主要包含以下三個方面：第一，我國土地增值稅只對轉讓我國土地使用權征收費用，不對轉讓集體土地使用權征稅；第二，僅對轉讓房地產產權的行為進行征稅，對于不轉讓產權的行為不征收；第三，只對發生轉讓土地行為并且獲取收入的征稅，對于存在轉讓行為，沒有收入的不征稅[2]。

(三)土地增值稅稅率分析

土地增值稅稅率一直是人們所關注的重點，其采用了四級超率累進稅率法。具體稅率情況如下表。

表1 土地增值稅超率累進稅率表

二、土地增值稅計算中相關稅費的處理

(一)涉及增值稅的案例及處理分析

案例1分析：某房地產公司把自己開發的房產分配給公司內的股東，所分配的房產同類、同期市場價格為1000萬，那么其中存在的問題為：該公司怎樣確定土地增值稅應稅收入？

解析：對于以上問題解答則需要采用國家稅務總局公告2016年第70號(下簡稱70號公告)公告中的第三條規定，其中明確規定納稅人將開發產品應用于公司內部員工福利、獎勵、分配股東以及抵償債務等非貨幣行為，在出現所有權轉讓過程中，需要根據銷售房地產《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》執行收入，也就是根據該公司在同一年度、地區、類別房產的平均價格進行確定。與此同時，還需要考慮房屋銷售價格為含增值稅價格，而該公司視同銷售價格為1000萬，在計算土地增值稅應稅收入過程中不僅需要區分納稅人類型，還需要對土地承包抵減銷售額等進行分析。假設該公司適用增值稅簡易計算方法，則需要根據70號公告中的第一條進行計算，土地增值稅應稅收入=1000÷(1+5%)=952.38(萬元)；假設該公司房產的地價款為450萬，則適用增值稅一般計算方法：土地增值稅應稅收入=(1000-450)÷(1+11%)=495.50(萬元)。

(二)涉及契稅的案例處理分析

案例2：若某公司開發房地產項目過程中銷售收入為900萬，在進行房地產轉讓環節中印花稅為0.5萬，在對相關項目進行清算時，該繳納的印花稅怎么扣除呢？

解析：印花稅已作為開發費用，需要根據綜合比例進行扣除，不能進行重復扣除。

案例3：某公司不是房地產公司，該公司銷售一套二手店鋪收入為900萬，繳納的印花稅為0.5萬，那么印花稅是否可以在土地增值稅前扣除？

解析：印花稅以“與轉讓房地產有關的稅金”進行扣除。主要原因為該公司并非房地產開發企業，所以不存在特殊規定，該公司所繳納的印花稅需要以“與轉讓房地產有關的稅金”進行扣除，同時對于財務核算中非房地產開發企業印花稅需要以“稅金及附加”或“營業稅稅金及附加”為標準。

(三)涉及城建稅和教育費等案例處理分析

案例4：某房地產企業同時開發多個項目，在計算增值稅過程中采用一般計稅方式，若A項目含稅銷售收入為1000萬，預繳增值稅為35萬，那么在A項目增值稅清算過程中，怎樣確定可以扣除的城建稅、教育費附加？

解析：城建稅、教育費附加扣除需要與預繳增值稅相對應，即25×(7%+3%)=25萬。按照70號公告中的第三條規定，對于不能根據清算項目準確計算的稅務，需要根據清算項目預繳增值稅過程中，實際所繳納的城建稅和教育費附加。

三、結語

綜上所述，所有在境內進行轉讓房地產同時獲取收入的單位、個人，除了相關稅法規定免稅外，其余均需要根據土地增值稅條例規定繳納相應的土地增值稅。經過上文分析可得，在對土地增值稅計算及相關稅費處理過程中，需要對轉讓單位及個人具體情況進行分析，并根據相關稅法對應稅收入進行計算，因此對土地增值稅計算過程中相關稅費處理研究，能夠充分應用到土地使用權轉讓稅費計算中來。