北京市住房租賃市場問題及對策研究

張鳳瑩

【摘 要】城市住房供給體系由住房購買市場和住房租賃市場共同構成，在房價收入比持續走高的背景下，不斷推進住房租賃市場的完善是維護社會和諧、增進人民福祉的重要方式。目前，北京市住房租賃市場存在很多問題，房源供給單一、住房市場結構不合理、法律法規不健全、租房信息不對稱，中介服務不規范等都影響租賃市場有序、健康發展。本文通過分析北京市租房市場現狀及問題，為完善首都住房租賃市場提出合理化建議，及時解決首都房屋租賃問題，推動首都和諧、穩定發展具有重大現實意義。

【關鍵詞】住房供應體系；租賃市場問題；對策研究

城市住房供給體系包括住房購買市場和住房租賃市場，住房租賃與千家萬戶的住房保障問題息息相關，特別是廣大中低收入家庭，是民生關注的重點，也是和諧社會建設的重要方面?！吨袊y計年鑒2018》數據表明，2017年北京市常住人口為2171萬人，根據城市規模劃分標準，北京已屬于超大城市。但是北京的高房價超過工薪階層的支付能力，其房價收入比為25.7，位居全國第四，次于深圳的39.64、三亞的28.16和上海的27.98 ①。“十九大”報告中明確指出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。因此，建立北京市住房市場長效發展機制，推行租購并舉的住房制度，根本上需要解決租賃市場中存在的問題。

一、北京市住房市場現狀分析

1.住房市場結構失衡：重購輕租

目前北京市住房銷售市場十分發達，住房租賃市場發展卻極為滯后。和北京相比，世界上許多國際大都市往往都有較低的住房自有率和較高的住房租賃率，如華盛頓、紐約、倫敦、漢堡、柏林等。2007年，倫敦的住房自由率為57%；2010年，美國華盛頓和紐約的住房自有率為64.4%和54.4%，在德國漢堡和柏林住房自有率更低，僅有23%和15%。相比而言，我國北京地區2013年住房自有率高達90%[1]。由此可見，我國住房銷售市場和租賃市場發展十分不均衡，住房市場“重購輕租”現象比較嚴重。

2.租金收入比與房價收入比居高不下

房價收入比，是指房屋價格與居民家庭年收入的比值。根據慣例，房價收入比的合理區間為3-6倍，2017年北京房價收入比為25.7，遠遠偏離了合理的標準。北京房租收入比也達到50%。在租金收入比和房價收入比都居高不下的背景下，對于支付能力不足的居民來說，更側重于選擇租房。

3.出租房源戶型與租房面積需求存在矛盾

在出租的房源中，戶型比較多元化，包括三居室及以上，兩居室戶型，一居室和單間等。其中，兩居室戶型占比最多。但是對于首都租房群體而言，大多數是過渡型租房群體，對實際的使用面積要求并不高，一般在20平方米左右。因此出租房源戶型和租房面積需求之間存在一定矛盾，導致了合租、群租情況的普遍出現。[2]

二、北京市住房租賃市場現存問題分析

1.住房租賃市場供給主體較為單一

在北京市住房租賃市場總供給中，私人房屋出租的比例約為90%，而在一些發達國家和地區，私人房屋出租的比例遠遠低于90%。[3]北京現階段租賃市場的住房供給主體仍然不成熟，這種以個人出租為主的租賃市場，很難維持住房租賃市場的穩定。

2.租房租賃市場法律制度建設尚未完善

制度建構層面的缺陷是制約租賃市場發展較為顯著的因素。[4]目前，我國還未出臺比較完備的住宅租賃法，關于租賃活動的規范以各種形式存在?？傮w來說，法律位階不高，具體執行很難落實。而個人房屋出租者為了逃避稅收，并未遵守各種行政法規，備案登記的房屋租賃合同寥寥無幾。因此租賃關系未得到監管，租賃雙方權益缺乏有效保障。

3.住房租賃市場信息不對稱問題嚴重

在市場經濟活動中，各市場主體對信息的了解程度總是不相同的，在交易中，信息資源的獲得就顯得極為重要。掌握更多交易信息的人，在交易中則相對處于優勢地位。在住房租賃市場上，相對于承租人而言，出租人本身更了解房屋質量問題；中介機構的專門化作業方式能夠掌握比出租人更多的房源信息等等，很多類似的情況都會導致租房市場上的道德風險問題。

4.房屋租賃中介機構有待發展

北京市房屋中介機構存在諸多問題，從法律角度來看，關于房地產中介服務管理的法律法規較少，對房地產中介的管理有待加強；從工作人員執業資格角度來看，資格認證制度不規范，房屋租賃中介服務人員素質偏低，以追求利益最大化為目標；更有甚者，缺乏誠信意識，對客戶隱瞞、欺騙行為時有發生，難以取得客戶的信任。

三、政策建議

1.補充房源，重點進行住房供給側改革

北京市住房租賃市場的供需存在明顯錯位，因此，改善住房租賃市場供給主體較為單一的現狀，培育機構出租者補充租賃市場房源供給，鼓勵市場供給中低價位、中小戶型的房源。拓展市場上租賃供給的渠道，用優惠政策鼓勵開發商、社會團體及個人進行租賃住宅供給。[2]

2.推進住房租賃市場相關法律法規完善

近年來，北京市住房租賃市場發展迅速，規模不斷擴大。而現有的關于住房租賃市場的法律法規體系并不完善，滯后于市場發展，很多現實問題得不到解決。基于此，應及時推進住房租賃市場法律法規的建設，為住房租賃市場的良好有序發展提供有效的法律保障。針對租金漲幅及頻率的限制性法規需要具體化，比如，限制租金上調的幅度，可以選擇與通貨膨脹率相當的具體數值；限制合同期內房東上調租金的頻率等。

3.構建完善的信息服務平臺

保證房屋租賃信息的公開透明是不斷發展和培育健康有序住房租賃市場的基礎和前提。房屋租賃信息是房地產市場信息系統的重要組成部分，構建完善的信息服務平臺，實現房屋租賃網上登記備案，改善房屋租賃市場信息不對稱狀況，不但有利于推動房地產市場信息系統的全面建設，而且有助于政府在宏觀調控中更好地引導房屋租賃市場的健康發展。

4.健全住房租賃中介服務體系

高質量的中介服務體系可以保證房屋租賃市場供需雙方的有效溝通。當前，北京市住房租賃市場發展迅速，健全住房租賃中介服務體系勢在必行。首先，要大力推進住房租賃經營的規?；l展，培育合理、規范的租賃機構提供優質的服務；其次，引導房屋租賃中介行業協會建設，設立房屋租賃從業人員準入制度，提高行業進入門檻；最后，培育住房租賃人力資源建設，注重服務人員道德建設，通過相關培訓和考核，樹立從業人員的服務意識。

注釋：

①上海易居房地產研究院發布2018年度《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，房價收入比排名前十位是：深圳39.64、三亞28.16、上海27.98、北京25.7、廈門25.25、福州19.33、珠海17.81、海口14.99、杭州14.95、石家莊14.74。

【參考文獻】

[1]諾斯.制度、制度變遷與經濟績效[M].上海：上海三聯書社，2011：45-49.

[2]禤文昊，張杰.北京住房租賃市場現狀、問題及對策：基于對租客的網絡調查實證[J].社區，2012.

[3]劉鋒.發展住房租賃市場的政策建議[J].經濟研究導刊，2016（10）：138-139.

[4]葉劍平，李嘉.完善租賃市場：住房市場結構優化的必然選擇——基于2014年北京市住房租賃市場調查[J].貴州社會科學，2015（3）：116-122.