探討房地產開發項目開發階段財務風險與控制

邊玉鳳

【摘 要】當前，我國的房地產行業對財務風險的識別存在一定的缺陷，無論是在風險識別和管理的主觀意識方面還是措施控制方面，都有待提升，所以，在房地產行業中，應不斷加強對風險的識別和管理。本人長期從事于房地產行業，對房地產行業的開發項目開發階段財務風險與控制有一定的了解，本文就是結合多年的工作經驗，從財務風險的特征以及相關理論出發，對影響房地產開發項目開發階段財務風險的影響因素以及控制措施進行了分析，以供參考。

【關鍵詞】房地產開發；財務風險；影響因素；控制措施

隨著市場競爭的日趨激烈，房地產行業的項目開發階段財務風險問題愈加明顯，財務風險也成為影響房地產行業進行市場開發的重要因素。通過對實際狀況的調查分析發現，目前我國大多的房地產企業缺乏對財務風險的控制，并且在主觀能動性與風險識別意識方面都存在不同程度的問題，對風險識別和控制的能力有待提高。只有做好項目開發階段的財務風險管控，才能更好地推動房地產行業得健康發展。

一、房地產項目開發階段財務風險與控制基本理論

1.1房地產項目開發階段財務風險特征

房地產項目在開發階段存在的財務風險具有多種特征，分別是客觀存在性、不確定性、收益共存性以及相對復雜性和分散轉移性[1]。下面分別對這幾種特性進行簡要的說明：開發項目財務風險的客觀存在性主要是由房地產行業在項目開發階段所具有的性質和財務活動的具體狀況決定的；不確定性主要是針對房地產項目開發階段，不能事前確定財務風險可能發生的時間和風險的大小；相對復雜性則是針對造成房地產財務風險的原因而言的，由于原因的復雜性導致財務風險也就具有一定的復雜性；收益共存性則是針對收益和風險而言的，二者在房地產項目開發階段是共同存在的，并且呈現一定的比例關系；分散轉移性則是指可以利用一定的手段將財務風險進行轉移，將風險的危害降到最低，一般采用的手段包含轉移財務風險和分散風險等。

1.2財務風險的內涵與風險管理理論

1.2.1財務風險的內涵。當前，各個企業需要認真分析與對待的問題之一就是風險控制，進行風險控制的重要內容，就是要對企業自身就可以控制的風險進行規避[2]。房地產開發項目在項目開發階段存在財務風險，如果不能科學的予以識別和控制，就會給企業的經營和發展造成難以控制的負面影響，甚至會帶來嚴重的經濟損失。

1.2.2風險管理理論。通常風險管理的類型主要包含以下幾個方面，即技術引導型、財務導向型、人文導向型，它們所側重的點不同，技術引導型主要是針對技術管理的；財務導向型則是強調風險對財務的影響；人文導向型則是注重應對風險的態度和行為。針對企業內部可能產生的風險，需要進行識別、評價和衡量之后再制定相應的措施，對財務風險進行控制，并且盡量采用更加科學、經濟、合理的方法實現對風險的控制，這樣才能夠為風險管理提供更加科學的控制策略。

二、房地產開發項目開發階段財務風險的影響因素分析

2.1外部環境因素。1）市場因素：最近幾年，國家對房地產行業的管理力度逐漸加大，這就在一定程度上降低了房地產行業的增長速度，但是，從總體的角度觀察，房地產行業仍然是以較為緩慢的速度在發展，其財務活動、財務管控方式等也在進行改變，由此可見，房地產行業的的需求狀況仍然在一定程度上影響著開發項目的財務活動；2）政策因素：目前，我國已經采取了一定的措施來控制房價的過快增長，這就在一定上影響了銀行對房地產行業的貸款方針，房地產行業為了獲得更多的發展資金，就不得不加大融資力度，這就極大的增加了財務風險[3]。3）金融因素：如果金融市場的狀況不好，就可能會出現銀行資金供不應求的現象，這就增加了房地產開發行業融資的難度，同時也給就給房地產項目開發的財務風險控制增加了難度；相反，如果金融市場的整體狀況優良，銀行的資金就會出現供大于求的現象，這便有利于房地產行業進行資金融合，能夠較為順暢的獲得經營資金，進而也就能夠更好的對財務風險進行控制。

2.2內部環境因素。1）經營水平限制：由于我國的房地產行業起步相對較晚，并且在規模和實力上都比較弱，存在機構管理水平不高、風險控制意識不強的問題，特別是針對企業內部資金流動的管理存在一定的缺陷，導致房地產開發項目的內部資金流動風險較大；2）資金因素：隨著金融政策和信貸政策的不斷緊縮，房地產行業融資的難度逐漸加大，如何迅速的完成融資則是房地產行業得以發展的重要因素，同時，房地產的資金回收狀況與其銷售狀況和資金回流的速度有著直接的關系，良好的資金回收可以在一定程度上幫助房地產開發企業獲得后期發展的資金。房地產行業的市場供需狀況和購買者的心理預期狀況直接影響著房地產行業的銷售形勢，如圖1所示，是近年來我國房地產開發項目的開發面積和銷售狀況的變化趨勢。3）融資成本高：在房地產項目的開發階段，部分項目的規模如果超過了融資需求，就迫使企業不得不增加融資的途徑，并且投入的成本會明顯增加，這就極大的提高了房地產行業的融資成本，也就增加了財務風險控制的難度。

三、房地產項目開發階段財務風險的控制措施

3.1提高管理意識。在房地產項目開發過程中，項目開發責任人要建立財務風險管控意識，并且在全公司倡導提高財務風險控制意識，盡量做到在項目開發的各個環節能夠針對性的識別風險，為更好的進行風險控制提供基礎，并且形成風險管理意識也是做好房地產開發項目財務風險管理與控制的重要手段。

3.2分散資金風險。為了實現對房地產開發項目財務風險的有效預防，房地產企業必須要有大局觀念，從企業的長遠發展角度出發，建立內部的風險管理體系。在進行財務風險管理的時候，可以選擇購買相應的工程保險，通過這種方式降低財務風險發生的可能性。

3.3開展專門風險管理。行業的性質在一定程度上決定了風險管理特殊性，也就是只能針對開發項目的財務風險進行管理，很難建立系統的財務風險管理系統。因此，要求開發項目必須設立專門的財務風險管理人員或者管理部門，針對房地產開發項目的財務風險進行系統的識別和管控，盡量降低風險，增加經濟效益[4]。

3.4建立應急計劃。進行房地產開發項目的財務風險管理，必須要制定相應的財務風險管理和應急處理措施，通過建立專門的應急計劃，實現對項目財務風險的全過程控制[5]。同時，應急計劃在內容上應該包括各種風險發生的可能性、造成的損失、相應溝通處理的部署狀況等內容，與此同時，還要在運行過程中不斷加強對應急計劃的完善和更新。

3.5加強合同管理。在進行合同簽訂的時候，要對合同進行全面的審核，明確合同中權利雙方的義務關系，最大程度的降低由合同簽訂帶來的財務風險。加強對合同的管理主要可以從以下兩方面著手：一方面，可以在合同中明確各項條款內容，并且進行謹慎的審核；另一方面要注重對合同條款的履行，嚴格按照合同要求進行工作，避免因合同糾紛造成財務風險。

四、結語

一直以來，房地產行業開發項目的風險管理都是研究的重點，本文立足于房地產開發項目的財務風險管理理論，對影響開發項目財務風險管理的因素進行了系統的分析。由于房地產行業具有資金密集的特點，因為進行財務風險控制與房地產項目管理具有緊密的聯系，所以，在進行具體風險控制的時候，要不斷的提高風險意識，加強風險管理，完善風險處置措施，對房地產項目開發階段財務風險進行更加科學的控制。

【參考文獻】

[1]霍藝葳.房地產開發項目開發階段財務風險與控制研究[D].內蒙古大學，2014.

[2]馮斌.房地產開發項目的財務風險控制[J].中國總會計師，2015，12：79-81.

[3]陳治宇.房地產開發項目風險管理研究[D].西南財經大學，2013.

[4]黃訥新.企業財務風險控制方案的構建——基于房地產異地項目開發[J].中國商論，2017，10：79-81.

[5]劉美岑.X房地產企業財務風險控制研究[D].中國財政科學研究院，2016.