淺析房屋托管合同糾紛的法律解決方式

鄧秋艷

摘 要：房屋托管委托方的業務調整，作為專業委托方僅以短信通知要求解除合同。明明業主的實際經濟利益將受到了損失，因為已經給專業委托方一個月的免租期，同時此承租人的租金低于委托合同的租金，如果按照合同應支付兩倍的租金作為違約金，但考慮實際情況，業主向專業委托方僅提出一倍租金的方式解決，然而強弱狀態的比較，一方是注冊的公司，一方是普通的業主，同時又沒有實際押金作為保證，門店和總部相互推諉，又有次承租人的利益牽扯，不但不按合同約定支付違約金，還拖欠幾個月租金不予支付，怎么辦？

希望和解無果，希望律師函通知履約無果，希望通過法院調解無果，只能通過民事訴訟這一國家強制解決民事糾紛的方式，憑借國家公權力來實現民事權利的司法救濟，通過程序化的強制性方式來解決糾紛。

關鍵詞：房屋托管 法律程序 證據 第三人 保全

一 引言

房屋托管是房屋產權所有者對房屋使用權以契約形式讓渡給房屋經營單位，房屋經營單位再對使用權商業化的一個過程，包括日常管理，招租，承擔房屋中途空置期風險等。受托方靠收取業主的管理服務費和經營中的增值盈利，依靠自身的專業房屋管理經驗來抵抗各種風險，從而達到業主與受托方互惠互利，共同增值的目的。

但房屋托管是一個新興的行業，目前尚無相關的法律法規加以規范。如果房屋托管過程中出現了問題，房主可以參照合同法等方面的法律，要求房屋托管公司賠償。本文從實際房屋托管合同糾紛來解析相應的法律解決方式。

雖然民事訴訟以國家強制力為后盾，但必須嚴格按照法定程序和方式進行，面對具體的房屋托管合同糾紛，理解什么是走程序，如何走程序，放平心態，了解其中的法律解決方式，走起程序化的維權路不糾結，相信法律將維護應有的正義。

二 具體糾紛案例的簡述與分析

（一）房屋托管糾紛和違約責任判定簡述

2.1.1 案件事實：原被告在意思表示真實，在非欺詐、脅迫或者重大誤解下自愿訂立了《房屋出租委托管理合同》，合同成立生效后、專業委托方與業主應按約履行。但因專業委托機構業務調整，僅以短信通知業主解除合同，后經見面協商賠償違約金未果，委托機構拒不支付2016年12月、2017年1月、2月的租金，原告多次與被告工作人員交涉，皆未果，2016年11月29日，原告向被告發出要求支付拖欠的租金及違約金的律師函，被告收函后置之不理，被告的行為已構成根本性違約。同時專業委托方仍然按時收取房屋次承租人的租金，與次承租人之間的居間合同仍生效。委托機構作為專業機構，利用自己的優勢地位與原告簽訂了合同，也明確約定了違約金、解除條件等條款，如今被告在惡意違約的情況下卻遲遲不肯支付租金及違約金，也證實了被告本身的行為就根本性違約，且具有極大的主觀惡意。

2.1.2 庭審經過：在業主的和解意愿無法實現后，委托專業律師提起訴訟后，希望通過法院進行調解，但委托專業機構不接受調解，在一審判決后仍提起二審訴訟，經二審判決簡述：一審判決認定事實無誤，本院予以確認。本院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。查系合同約定，一審認定上訴人與被上訴人之間成立房屋租賃合同關系，并無不當，本院應予維持。雙方在系爭合同中對與違約責任的構成要件、違約金數額等均有明確、具體的約定，雙方應依法恪守約定、誠信履約。根據現有事實，上訴人自2016年11月15日其再未向被上訴人支付過租金，且經被上訴人書面催告后仍不支付，顯屬違約，應當按約承擔違約責任。一審據此判令上訴人向被上訴人支付違約金，合法有據，本院予以維持。上訴人的上訴理由，無事實和法律依據，本院不予采信。綜上所述，上訴人的上訴請求不成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費和保全費均由上訴人負擔。本判決為終審判決。

2.1.3 過程感想：在整個解除合同通知、和解失敗、律師函不予理財、訴訟一審、訴訟二審過程中，委托方的法務部一直處于按公司要求履職的狀態，而在終審判決后，專業委托方的執行卻是快速和到位的。這也不免讓人推斷，專業委托方看準了絕大部分業主的心理，多一事不如少一事，如果業主通過上訴維權，將面臨著包括拖欠的房租不能及時回收、開庭以及多次協商的請假誤工費、律師費等大量的維權經濟成本。雖然如此，但通過整個糾紛產生、處理和解決的全過程，應該能使業主相信，在國家強制力為后盾的司法救濟下，嚴格按照法定程序和方式進行訴訟是能夠實現法律應有的實體公正和秩序公正的。

（二 ）維權程序的基本步驟及相關法律概念應用

2.2.1 和解和申訴階段

糾紛相關進程：2016年11月18日單方面要求解除合同-2016年11月底第一次律師函-2016年12月初第二次律師函-2016年12月底委托律師提起訴訟

處理大致時間：大致歷經兩個半月的時間（律師函發出一般將給對方七日的反饋時間）

相應糾紛解決過程和注意事項：本應在11月15日支付租金，卻在18日已短信通知解除合同。希望違約達成和解階段未果，律師函跟催，留有維權的證據，再次跟催，并與公司總部法務聯系，留有維權的證據，聘請專業律師，按訴訟流程執行。請注意：解除合同的基本要求，雙方簽字同意。在協商過程中，委托方要業主簽字的時候一定要謹慎。

相關法律基本概念：

證據：證據是訴訟的靈魂和關鍵，是聯系實體法與程序法的橋梁與紐帶，當事人在訴訟過程中向人民法院提供的一切信息能否被采納，能否作為認定案件事實的依據，關系到當事人的實體權利的實現與維護。

2.2.2 一審階段

糾紛相關進程：2017年2月上旬一審第一次開庭-2017年3月上旬一審第二次開庭-2017年3月15日

一審判決（原告勝訴）

處理大致時間：大致歷經三個月的時間（跨年春節和法院排期）

相應糾紛解決過程和注意事項：一審法官提出調解，但被告堅持走程序不予調解，法官考慮被告已將房屋通過居間合同租給次承租人，要求第三人參加庭審，再次開庭。一審過后對于次承租人相關判決，專業委托方執行了對應的解除居間合同判決。請注意：因涉及次承租人的利益關聯，業主應保護好此承租人的權益，避免節外生枝；同時在部分執行交接過程中，專業委托方讓業主簽字的協議也須征求專業律師的意見，因為協議中相關的內容，專業委托方有可能為了提起二審訴訟而將風險向業主轉移。

相關法律基本概念：

第三人：民事訴訟中的第三人是指原、被告之外的利害關系人，由于與案件的審理結果有法律上的利害關系或者對原、被告之間爭議的訴訟標的享有獨立的請求權，因而參加到原、被告之間已經開始的訴訟中的第三方當事人。

2.2.3 終審階段

糾紛相關進程：2017年4月被告起訴-2017年7月二審開庭-2017年8月-二審判決（被告勝訴）-2017年9月判決執行

處理大致時間：大致歷經四個月的時間（主要是一審后的確認期和二審的法院排期）

相應糾紛解決過程和注意事項：一審判決后被告有對應的執行期，被告轉原告，原告轉被告，業主應訴。

法院排期時間，駁回上訴，維持原判。請注意：按照律師建議申請財產保全。

相關法律基本概念：

訴訟財產保全：人民法院已經受理案件后，為保證將來生效判決的執行，依據當事人的申請或者依職權，對當事人的財產或爭議的標的物采取強制性保護措施的保全制度。

三 結語

從糾紛發生到終審判決約三百多天，有著專業律師的支持，維權的“路”走得合理合法，彰顯正義。

（一）首先，民事訴訟體現了實體公正價值，就是通常所稱的裁判結果公正，是法院或法官通過整個民事訴訟過程體現了真實的再現爭執的事實，在民事訴訟中，對爭執事實的再現必須通過當事人和法官的證據活動來完成。從具體糾紛案例來看，對應的交流記錄，律師函、銀行轉賬信息都是有利的證據。

（二）其次，民事訴訟體現了秩序價值，雖然程序是強制性和排他性的，但同樣也起到了和平與安全的作用，因為通過對各種主張和選擇可能性進行過濾，可以找出最適當的判斷和最佳的裁判方案；通過充分的、平等的發言機會，疏導不滿和矛盾，使當事人的初始動機得以變形和中立化，避免采取激烈的手段來壓抑對抗傾向；既排除法官的恣意，又保留合理的裁量余地；裁判不可能實現皆大歡喜的效果，至少總有一方當事人的期望要破滅，畢竟專業委托方雖然應該有能力識別和抵抗托管業務中的各種風險，但在本次委托合同業務中也遭受了損失，以低于托管合同的價格租給了次承租人，同時還要支付雙倍的違約金，但因以判定為根本性違約，程序要件的滿足可以使裁判變得容易為失望者所接受。

（三）另外，從糾紛案件也引起的深層的法律思考，在托管模式下，房東和租客間的信息不再透明，只能依靠房屋托管公司的自律來避免糾紛的發生，一旦出現問題，受害的可能不止一方。建議相關部門對此問題予以關注，希望通過實際糾紛來考慮如何完善立法，規避托管業務帶來的法律風險，從而更好的依法治理。

參考文獻：

[1]《民事訴訟法》 第三版 宋朝武 中國政法大學出版社

[2]《經濟法學》 第二版 李曙光 中國政法大學出版社

[3]房屋糾紛案一審、二審判決書