宏觀金融風險的防范——來自房地產市場的視角

摘 要：房地產市場與金融市場存在緊密聯系，房地產市場的繁榮發展離不開金融市場的大力支持。本文分析了房地產市場影響宏觀金融風險的機制以及我國房地產市場與宏觀金融風險相互影響的動態過程。最后提出政策建議政府應該"審慎"調控房地產價格，防止其劇烈波動并且從根源上防止金融風險的出現和蔓延。

關鍵詞：宏觀金融風險防范；房地產市場

房地產市場與金融市場存在緊密聯系，房地產市場的繁榮發展離不開金融市場的大力支持。在世界經濟發展歷史上，日本、美國以及東南亞都發生過因為房地產價格波動造成房地產市場泡沫最終引發金融危機爆發的事件。這類事件一旦發生一方面不僅影響本國金融體系穩定及經濟發展，另一方面還會破壞全球金融系統以及經濟秩序的穩定。因此，房地產價格水平的波動對一國以及全球金融和經濟發展都會產生影響。近年來，我國房地產價格不斷上漲，我國政府擔憂房地產市場上發生波動會對我國金融及經濟穩定發生造成影響，時刻關注房地產市場發展動向，出臺嚴苛的房地產市場調控政策，對房地產價格采取“審慎”的態度。到底房地產市場如何對宏觀金融風險造成影響，其程度如何，對于我國房地產市場調控以及金融體系穩定發展具有重要意義。本文試圖從房地產市場影響宏觀金融風險的機制判斷近年來我國房地產市場與宏觀金融風險相互影響的動態過程。

一、房地產市場影響宏觀金融風險的機制

從已有文獻分析，國內外學者采用不同的方法對房地產市場影響宏觀金融風險機制進行研究取得較為豐富的成果。宋凌峰和葉永剛（2010）發現從2001年以來我國房地產行業的金融風險逐漸變大，2008年房地產市場的調控在一定程度上釋放了部分金融風險，房地產價格需要維持在一定的水平才能夠控制風險，房地產價格過高或者過低都會使得房地產市場的金融風險增大。Dell等（2011）銀行將其資產過多的投入到房地產市場獲得收益，使得杠桿增大，金融風險積聚，當房地產市場泡沫破滅時，將會影響金融穩定。王勁松等（2016）發現金融不穩定的重要來源之一就是房地產價格的劇烈波動。周偉亞等（2017）發現房地產價格與宏觀變量的關系具有十分明顯的時間趨勢，兩者關系并不穩定會隨著時間的變化發生突變。因此，時刻關注房地產市場與金融風險的靜態及動態關系十分重要。

分析房地產市場價格上漲的原因，第一，土地供應不足是房地產價格變動的重要制度因素，由于土地資源具有稀缺性從而決定房地產土地供給彈性小而需求大，為風險的形成提供條件。第二，我國房地產市場迅猛發展，房地產市場成為地方財政收入的重要來源，這種利用土地換取財政收入的短期行為是推動房價上漲的重要原因。第三，房地產市場的繁榮、高預期收益吸引了大量商業銀行資金，商業銀行過于樂觀的向房地產市場提供大量信貸資金，兩者的關聯性越來越緊密。

從理論分析房地產市場影響宏觀金融風險的機制，首先，房地產市場由于以上三種原因價格不斷上漲。其次，隨著房地產市場價格的持續高漲，房地產市場和金融市場泡沫會反過來進一步刺激金融信貸擴張，急劇放大金融風險，市場出現“非理性繁榮”，投機盛行，當房價超過市場基本面決策的實際支付能力時，房地產市場崩盤的可能性越來越大。然后，如果此時政府出臺相關管制措施調控房地產市場，銀行減少對房地產市場的信貸，較少投資者投入資金，部分房地產企業會出現資金鏈斷裂，房價受到外部沖擊快速下跌。最后，在外部沖擊下房地產市場價格不斷下跌，從金融體系角度分析，上游房地產公司和下游房貸居民的貸款違約率不斷提高，金融機構擁有越來越多的呆賬和壞賬，嚴重削弱投資者對銀行業的信心，引起金融危機的爆發。從經濟秩序角度分析，房地產市場的衰退會導致全社會的消費和生產大幅減少，大量公司倒閉，失業人數上升，還可能會導致經濟衰退甚至崩潰。

鑒于房地產市場和宏觀金融風險之間具有千絲萬縷的聯系，我國政府十分重視房地產市場的發展，對房地差市場進行“供給側改革”，去掉房地產市場的多余庫存，為我國轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力提供助力，有效防范系統性金融風險。

二、我國房地產市場與宏觀金融風險相互影響的動態過程

2003年房地產被確立為我國國民經濟的支柱產業，房地產投資額與日俱增。2004年我國房地產市場快速發展，2005年出現高漲態勢，此時房地產市場對宏觀金融風險有顯著的正影響。為了有效控制投資過熱，2006-2007年間我國政府展開了一系列宏觀調控，隨著“國八條”、“國六條”以及一系列增息、嚴控房貸等貨幣政策的頒布與實施，房價漲幅有所回落，2006年—2007年房地產市場對宏觀金融風險的影響減小。2008年受美國次貸危機的影響，我國房地產市場出現了一段時間的低增長。2009年我國房地產價格從低點迅速增長到一定高度，助力我國經濟企穩回升，此時房地產價格穩定發展到一定合理水平，金融風險逐漸變小。隨著時間的推移，房地產市場回暖，房地產價格又開始快速上漲，整體上發生較大幅度波動，2011年國家進行了史上最嚴厲的宏觀調控—“國十條”，房地產市場冷卻下來，此時房地產市場對宏觀金融風險的影響不太明顯。2014年，房地產市場達到投資頂峰，房地產市場發展下行。由于房地產行業關聯度高，帶動作用強，宏觀金融風險較高。從2014年底政府陸續出臺了一系列利好房地產發展的政策，促進房地產市場發展，到2015年房地產市場過熱，金融風險較高。當前，房地產早已偏離其“居住屬性”。天價房屋的背后表現為房地產企業貸款支付土地購置費的“上游杠桿”和居民貸款支付房屋購置費的“下游杠桿”維持在較高水平。由于金融風險復雜性、突發性和傳染性等特點，在多重因素壓力下，一旦房地產市場崩塌，極易引發系統性金融風險。2016年開始正式實施供給側改革，2017年10月明確“堅持房子是用來住的”，2017年12月又對住房制度的頂層設計做出部署，十分重視房地產市場的平穩健康發展，我國積極實施調控政策守住不發生宏觀金融風險的底線。

三、政策建議

為了促進我國政府實施有效的房地產調政策以及穩定我國金融市場的發展，我們提出如下政策建議：第一，房地產市場對宏觀金融風險有著較強的影響，政府要合理控制土地的供應與房地產開發投資，從房地產價格上漲的機制角度出發采取“宏觀審慎”原則，使其不要發生劇烈波動，并且嚴密監管宏觀金融風險的情況。第二，我國應該從根源上防止金融風險的出現和蔓延，加快經濟結構優化，促進我國經濟可持續經濟增長。

參考文獻：

[1]周偉亞，劉漢，賀彥飛.房地產價格波動與宏觀經濟的時變關聯性分析[J].當代經濟研究，2017（09）：88-95.

[2]王勁松，韓克勇，趙琪.資產價格波動對金融穩定的影響——基于中國數據的實證研究[J].中國流通經濟，2016，30（03）：102-107.

作者簡介：

潘揚（1993—），女，山西財經大學碩士研究生；鄭睿（1991-），男，山西財經. 項目基金：潘揚 鄭睿大學博士研究生。本文為2018年山西省研究生教育創新項目課題（2018BY087）階段成果.