法律問題三則

沈海東/上海正策律師事務所

1 買方不具備購房資格導致《房屋買賣合同》無法履行，房產中介能否繼續主張中介服務費？

Q：2016年底，李先生（買方）同丁先生（賣方）在房屋中介公司的居間下簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定“如因買方購房資格問題不能買受的，仍應支付中介服務費”。后過戶過程中，由于李先生不具備購房資格而導致房屋無法過戶。李先生認為合同未履行，不能支付中介服務費。中介公司發現，在審查購房資質時，李先生有所隱瞞，遂認為責任不在己方，李先生仍應支付中介費。那么，房產中介能否繼續主張中介服務費？

A：此問題涉及居間合同關系中居間人的責任及義務。

首先，合同約定的“如因買方購房資格問題不能買受的，仍應支付中介服務費”，能否作為中介方主張中介費的依據？《合同法》第四百二十六條規定，“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬”，故居間人獲取中介費的前提是促成合同成立，而并非合同的履行。在該糾紛中，合同約定“因購房資格問題不能履行合同，仍應支付中介服務費”，實際是《合同法》第四百二十六條的具體體現，因此，中介公司在買賣雙方達成房屋買賣合同關系后，可以主張中介服務費。

其次，關于居間人的義務?！逗贤ā返谒陌俣鍡l規定：“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。”該條規定了居間人的如實報告義務。中介公司作為長期從事中介服務的專業機構，有義務且應該有能力對買方是否具有購房資格進行審查。在該糾紛中，中介公司作為中介機構應當對買方的購房資格及其后果負審查和如實報告義務，但中介公司未審查清楚買房者的資格，仍讓買房者參與到房屋買賣合同的訂立過程中，顯然沒有盡到居間人應盡的審查義務，存在一定的過錯。加之，購房者在購房過程中隱瞞無購房資格，也存在一定過錯，故中介公司可以主張中介服務費，但不能獲得全部的中介服務費。

綜上，由于購房人隱瞞不具購房資質，房產中介公司未能全面審查購房人購房資格，導致《房屋買賣合同》成立但無法履行，房產中介公司可以主張部分的中介服務費。

2 二手房買賣合同簽訂后，賣方由于房價上漲拒絕繼續履行合同的，違約方應否向守約方賠償房屋因價格波動產生的差價損失？

Q：2017年初，經中介公司居間介紹，買方王先生與賣方潘先生簽訂了《房地產買賣合同》，約定賣方以125 萬元的價格出售一套房屋。簽約后，買方向賣方支付了定金5 萬元、首付款33 萬元并辦理了相關貸款手續。直至合同約定辦理過戶手續的當天，賣方由于房價上漲不愿以原合同約定價格出售房屋并拒絕辦理過戶手續。后買方以170 萬的價格購買了同小區的房屋。那么買方能否要求賣方賠償房價的差額？

A：該糾紛涉及違約責任中的可得利益損失。

首先，什么是可得利益損失?！逗贤ā返谝话僖皇龡l規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益?！边@里的“合同履行后可以獲得的利益”就是可得利益損失。在該糾紛中，由于賣方潘先生未按照合同履行，導致買方王先生以高出原合同價格45 萬的價格購買了同小區另外的房屋。若賣方按照合同履行，那么房屋的交割價同市場價將存在一定差額，而該差額就是可得利益損失。

其次，關于違約方是否應向守約方賠償可得利益損失。上述《合同法》第一百一十三條已經規定，一方違約的，違約方應對守約方造成的可得利益損失予以賠償。在該糾紛中，由于在短時間內房價大幅度上漲，潘先生拒絕履行合同屬單方惡意違約的情形，因此應當對守約方的可得利益進行賠償。

最后，關于可得利益數額的判定?！逗贤ā返谝话僖皇龡l規定違約賠償：“不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！薄逗贤ā返谝话僖皇艞l規定：“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。”結合該糾紛，從違約方違約行為發生，即拒不配合辦理過戶開始，即可預見違約行為將造成守約方的可得利益損失，因此應以該時間節點作為房價評估的基準點，但對于守約方不積極阻止損失擴大而造成的損失，不能要求賠償。

綜上，二手房買賣合同簽訂后，賣方由于房價上漲拒絕繼續履行合同而違約的，違約方應當向守約方賠償可得利益損失，其中包括房屋因價格波動產生的差價損失。

3 房屋買賣合同簽訂并支付首期房款后，由于新出臺限購政策導致房屋無法過戶的，買賣雙方該如何應對？

Q：2016年初，肖某向非本地戶籍的徐先生出售房屋，并簽訂了《房地產買賣合同》，徐先生在3月中旬支付了全部首期房款。3月底，政府出臺樓市限購政策，徐先生因不符合新政購房資格無法辦理過戶。那么買賣雙方該如何應對？

A：該糾紛涉及合同法定解除條件及解除后的法律后果。

首先，關于合同法定解除的條件?！逗贤ā返诰攀臈l第（一）項規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形?！痹谠摷m紛中，房屋買賣雙方在合同簽訂后，政府出臺了新政策，導致房屋無法過戶，屬于因不可抗力不能實現合同目的的情形，因此買方徐先生可以依據《合同法》第九十四條第（一）項之規定，通知對方解除房屋買賣合同。

其次，關于合同解除后的法律后果?！逗贤ā返诰攀邨l規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！痹谠摷m紛中，由于買賣合同無法履行的原因并不在于買賣雙方，而在于客觀障礙，因此雙方在合同履行過程中都不存在過錯，買方可以主張恢復原狀，即要求賣方返還全部已付的房款。此外，根據《合同法》第五條的公平原則，由于買方支付房款后，房款實際由賣方保管，房款在保管期間將會產生孳息，買方主張恢復原狀時，除可要求返還已支付房款外，也可要求賣方支付基于保管房款而產生的存款孳息，一般按同期的銀行存款利率進行計算。

綜上，由于新限購政策導致已簽訂的房屋買賣合同簽無法履行過戶的，雙方可通知對方解除房屋買賣合同，并要求恢復原狀，其中買方可要求賣方返還已支付的購房款以及保管購房款所產生孳息。