精裝修住宅的工程管理

■ 張鼎昌 ZHANG Dingchang

1 精裝修住宅的現狀及發展趨勢

回顧中國精裝修房發展歷程，全行業走過了跌宕起伏的20年。如今，以“野蠻成長”為標簽的粗放式增長模式即將結束，以綠色化、精細化、產業化、產品化為標志的精裝修成品房“新時代”已經開啟。

精裝房相較于毛坯房優勢明顯，可以滿足消費者、房地產公司和政府三方的利益需求。對于消費者來說，節省了消費者二次裝修的時間和精力；對于房地產商來說，由于批量較大，直接向材料商訂貨，既可以確保建材的質量和合理的價格，同時也提高了房地產商的住宅競爭力，促進銷售[1]；對于政府來說，精裝修住宅節能環保的特點與政府建設綠色住宅要求一致，是未來住宅的發展方向。

許多業主買精裝修房是為了方便省事，但不少業主在收房后卻發現，開發商不按合同條款約定，交付房屋與售樓處樣板房不一致，私自更改產品型號的情況時有發生。隨著人們法律意識的提高以及維權手段的升級，現在針對精裝房的投訴與維權事件也不斷增加。如果不能及時處理，開發商的企業形象與銷售業績將會受到嚴重影響。所以，精裝修住宅的工程管理必須引起地產從業者的高度關注。

2 精裝修住宅的管理難點

精裝修住宅不同于毛坯住宅，它的裝修規模大、材料種類繁多、各工序交叉施工面多、工期緊、質量要求高，但是，現階段我國精裝修隊伍能力參差不齊、施工工藝較為落后，如果不能建立與之匹配的標準化管理模式，會導致管理不規范、效能低下的問題，造成進度滯后、產品品質降低，甚至導致成本失控、安全文明施工風險增加等風險[2]。目前，客戶主要投訴的是按期交房、房屋質量方面的問題，房地產商對客戶投訴卻沒有進行快速反饋或有效解決。為保證開發商精裝修住宅的順利交付，可以參照精裝修住宅的標準化管理模式，通過在精裝修工程中進行前期策劃管理、中期管控、后期提升管理，來實現精裝房的如期交付，并全面提升精裝住宅的品質。

精裝修住宅工程標準化管理模式如圖1所示。

3 精裝修住宅的施工前期管理

3.1 精裝修住宅工程策劃先行

為保證批量精裝修施工中具有全局調度管理、合理施工工序、精細化細節處理，精裝修住宅施工前應做好前期策劃。精裝修施工的前期策劃內容涵蓋：①臨時水電接駁點位的設置；②工作界面清晰劃分；③材料垂直運輸的設備配合；④外墻腳手架的協調使用；⑤精裝材料、成品、半成品的施工過程保護和臨時安置；⑥精裝工序移交評驗；⑦精裝修圖紙會審；⑧裝修施工工法、工藝確定；⑨精裝材料封樣；⑩施工過程中問題協調，明確責任人。

3.2 精裝修住宅招標及合同配合管理

在招標階段，精裝工程師要配合招采部門考察材料廠家、評審施工隊伍專業水平。工程部應對甲方提供的材料廠家進行現場查看以及近期項目考察，從而可以判斷廠家的規模、產能、人員素質、產品品質及運營能力，通過篩選，找出滿足開發商要求的廠家。對裝修單位考察，主要是評價投標單位的技術實力和建設經驗。

精裝修工程的合同配合管理，主要是在裝修項目招標前期，通過對招標技術文件的編制，明確各方責任，提出施工要求，設定管理方案，避免實施中扯皮現象。編制技術文件內容主要包括：各專業界面的劃分、土建移交精裝修工作界面的標準、產品質量的標準、施工工藝的做法及驗收規范、安全文明施工的標準、成品保護的內容以及獎罰制度的約定。通過招標前技術文件的編制，實現合同中清晰的責任劃分，為以后工程管理帶來方便。

圖1 精裝修住宅標準化管理流程圖

3.3 精裝修住宅的設計配合管理

對于精裝修項目的管理，一定要重視對精裝修設計的管理。在精裝修工程施工之前，開發商要協調建筑設計單位、精裝設計單位和施工單位，進行施工圖紙會審工作。在圖紙會審中，要重點查看專業間的銜接部位，減少土建和精裝修的脫節現象，使前期土建施工預留洞口以及砌筑墻體更加合理，避免到裝修階段進行大規模土建改動。在這過程中，各專業設計師、工程師要細致全面地審查圖紙，盡可能發現問題，找出圖紙中錯漏空缺、沖突搭接的部分，現場進行分析處理，找出解決方案，從而減少施工中的變更數量。

3.4 精裝修住宅的進場協調管理

裝飾單位在進場后，地產公司提供臨時水電接駁點，滿足精裝單位在施工中的水電供應。對于接駁水電的要求，必須要達到行業規范,并滿足精裝單位的施工使用需要。精裝單位進場后，要保證材料的平面運輸以及設置合理的臨時堆放點位。對于精裝單位材料的垂直運輸，在精裝工程前期，精裝單位可以借用土建總包單位的人貨梯運送材料；到了后期，戶內電梯驗收通過，移交甲方后，精裝單位可以使用電梯搬運材料，同時，精裝修單位要負責施工中電梯維修保養和使用管理。此外，在精裝單位管理電梯期間，也必須為其它施工單位使用電梯提供便利。

4 精裝修住宅施工中期管理

4.1 場地移交管理

場地移交在施工過程中非常常見，特別是對于精裝修住宅，因其施工內容豐富、施工工種多、工序穿插密集，場地移交貫穿整個精裝修施工過程。因為土建和精裝的場地移交，對后續的精裝修施工品質以及施工管理有巨大影響，土建和精裝修的場地移交管理就顯得尤為重要。常規來講，場地移交過程需要甲方工程部、總包單位、精裝單位、監理單位四方共同參加，在工程部和監理工程師的見證下，總包單位和精裝單位按照國家相關規范和合同約定的規則進行檢查。查驗的重點主要有：①土建單位的戶內標高、門窗洞口尺寸、室內規方、平整度、垂直度等難以通過精裝修來彌補的內容。②精裝修單位無法解決的滲漏問題。滲漏問題一定要在移交前改完，以免后期維修土建問題破壞精裝面層。③客戶比較敏感的土建成品，如窗臺欄桿、戶內門窗玻璃等，由土建總包及精裝單位協調，共同制定移交計劃和整改銷項單。出現問題，甲方工程部必須責令總包單位及時進行整改，否則將委托精裝單位進行整改，費用按照合約規定從總包合同款中扣除。

4.2 施工進度管理

精裝修施工單位入場后，甲方工程部應統籌總包單位、監理單位、精裝修單位，依照甲方總控進度計劃、簽訂合同工期、土建移交情況來確定進度控制節點。精裝修單位依照進度控制節點進行細化，排出精裝修進度計劃，計劃要明確吊頂、濕作業、木飾面等關鍵工作完成時間。影響精裝修施工進度的常見因素有：土建專業移交精裝專業場地時間較晚、濕作業及木飾面的進度、垂直運送材料的能力、大件材料的供貨情況、精裝修單位的施工人員數量等。

在進度計劃的實施過程中，做好跟蹤與預警。一發現有進度偏差，必須及時分析，立即采取相應對策及時解決。若因精裝單位造成工期延誤，甲方工程部必須責令精裝單位上報詳細的趕工措施，附上增加人工、材料、機械的安排及安全保護舉措。

4.3 施工質量管理

為提升精裝修交房品質，現場應確定樣板先行的思路。首先是建立裝修材料樣板。在材料進場后，嚴格按照材料驗收規范及合同規定對入場材料進行質量驗收，并與封樣材料進行核對。其次是建立土建精裝修交接樣板間。現場明確土建與精裝修的界面交接標準與精裝重點關注事項，保證精裝修基層的品質與水電點位的精度。最后是建立精裝修工藝工法樣板間。施工單位要做到至少在每個標段所有戶型都要有一套樣板間。對于新入場的勞務人員要安排進行工藝工法交底，未交底到位的施工人員嚴禁入場工作。在批量施工中要做好過程監督檢查，針對客戶投訴較多的質量問題，要安排精裝單位質量監管員與監理人員進行專人專項督查。投訴較多的問題包括：①墻地面裂紋、裂縫問題，包括石材裂紋、墻紙開裂等；②窗臺、廚衛間等滲漏現象，施工管理中要高度重視并做好淋水、蓄水試驗；③廚衛間開間進深偏差，做好尺寸校對；④地面面層、墻面油漆、柜面等飾面，要保證良好的觀感質量。

4.4 成品保護管理

精裝修施工過程中的成品保護包括：精裝修施工范圍內的成品保護、總包單位施工內容的成品保護、分包專業的成品保護以及交叉作業過程中的成品、半成品保護。精裝修施工過程中的成品保護不僅影響到精裝修飾面的感觀質量，也能決定開發商能否按期交房，必須引起房地產工程部人員的高度關注。有一些單位只關心施工中的產品品質，沒有做好成品的及時保護，后期經常要花費大量的人力、物力去整改，最終得不償失。除了做好成品的保護之外，還可以在施工工作面安排上減少成品損壞。在工作面安排上，可以錯開各工序施工的時間與空間，分解同一工作面上的施工人員，施工完并做好保護后方可移交給后續施工班組。

4.5 安全文明管理

精裝修住宅的施工空間較為擁擠，火災、觸電、登高施工、高處墜物、機具設備誤傷等安全隱患非常多，而現場勞務人員往往缺乏安全文明施工警惕性，在施工場地內不戴安全帽、隨處吸煙、用拖線板等，帶來極大的安全風險。在抓生產的同時要定期進行安全文明宣傳，加強安全文明的監督管理，預防和減少生產安全事故。

5 精裝修住宅施工后期管理

精裝修項目施工后期管理主要是工程完工后的精裝工程質量自檢、開荒保潔及精保潔、甲方分戶驗收。首先，由精裝單位進行自檢，檢查人員要具備一定的專業知識，在檢查時一定要仔細認真。對于檢查出來的質量問題立即進行整改。建議安排專人跟蹤整改事項，進行有規律、有順序整改。然后，由施工單位進行開荒保潔及精保潔。為保證清潔效果，可設定精裝修交樓樣板，明確各個部位清潔要求。在保潔施工工序上，可采取先上后下的流程，先清潔房間再清除保護膜、清潔地面。最后，由甲方組織分戶驗收，對于精裝修住宅，建設單位應會同監理、施工單位，在分戶驗收前，針對工程特點形成分戶驗收專項方案，并報質監站審核。按照分戶驗收方案重點查驗：實測實量、空鼓裂縫及工序交叉問題、觀感質量、功能屬性，按照分戶驗收標準，完成逐戶逐項驗收。驗收通過后立即鎖門，交房前嚴禁人員進入。

以筆者所管轄的某住宅項目為例，該項目不僅是精裝交付住宅，還是能夠提供恒溫、恒濕、恒氧環境的綠色科技住宅（圖2）。

屋內吊頂采用覆蓋毛細管網系統的輕鋼龍骨石膏板吊頂，可以實現供熱制冷功能（圖3）；地面石材、木地板下面覆蓋著新風系統管道，管道內新風都是經過過濾除塵后的新鮮空氣，可以保證室內恒濕、恒氧（圖4）。

對于此類較復雜的精裝修工程管理，就更需要通過標準化、體系化的管理實現對進度質量的管控。在施工前期策劃階段，就需要合理安排施工工序，保證毛細管網以及新風管道的敷設。同時，對施工工藝提出新的要求，現場采用可耐福石膏對毛細管網進行粉刷，既保證毛細管網的散熱制冷性能，又能減少開裂（圖5）。新風管道的敷設既要考慮裝飾完成面標高，施工工序又要考慮成品保護（圖6）。

在圖紙會審階段，充分考慮精裝與安裝節點施工，保證無縫銜接。在合同階段，清晰界面劃分，明確各施工單位責任；施工過程中，在保證流水施工的同時，注重對吊頂及地面的樣板點評及過程交底，同時注意施工過程成品保護；最終，精裝住宅交付，既保證按期完成，又較好實現恒溫、恒濕、恒氧的功能屬性。

圖2 科技住宅項目實景照片

圖3 石膏板吊頂下覆蓋毛細管網

圖4 地面敷設新風管道

圖5 吊頂可耐福石膏覆蓋完成

圖6 地面新風出風口完工

6 結語

房地產項目的精裝修管理不是簡單的技術問題，而是綜合管理問題[3]。通過標準化管理模式，在施工前期階段，從工程策劃、設計、招標、材料采購等方面進行預防；在施工中期，從工作面移交、進度、質量、成品保護、安全文明等方面進行管控；在后期，從分戶驗收及開荒保潔進行提高，形成貫穿精裝修住宅全過程的管理體系。精裝修住宅的工程管理，不僅是一系列標準管理的集合，更是全過程管理手段的細化，只有通過細致全面的工程管理，才可以確保精裝修住宅進度和質量的雙贏。