發揮保證擔保機制在上海住房公積金貸款中的作用

文/劉建華

一、保證擔保機制在上海住房公積金個人貸款中的重要性

住房公積金保證擔保機制的建立旨在確保公積金資金安全，減少貸款風險，支持城鎮個人住房消費，發展個人住房貸款業務，保障債權實現。

（一）發揮防范和控制貸款風險作用

保證擔保機制可以作為防火墻有效化解公積金貸款風險。住房公積金的屬性，是取之于民、用之于民，具有普惠性，與商業銀行抵押貸款不同，公積金貸款屬于政策性貸款，不具有對借款人的選擇性，風險較大。因此，采取保證擔保模式，將極大地保護公積金的資金安全，有效防范包括信用風險、抵押物風險、公積金業務屬性及產品特性風險、期房階段性擔保責任落實風險以及操作風險等貸款業務各項風險。

（二）發揮公積金普惠性作用

擔保機制可以有效控制公積金個人住房貸款的逾期率，破解公積金中心壞賬核銷等貸后處置困境，充分發揮公積金普惠性作用，更大力度支持住房公積金繳存職工購房。

（三）發揮抵押物處置作用

通過專業擔保公司的擔保，在借款人不履行還款義務時由擔保人履行墊資及代償義務，便于市公積金中心實現房貸債權，而將處置物由擔保公司集中化、專業化地進行貸后資產管理，發揮其解決抵押物處置難題的作用，大大緩解社會矛盾。

（四）為中低收入家庭提供保險

在保證擔保機制下，擔保人對本市繳交公積金的職工提供三項保障服務，為中低收入家庭提供保險。

二、保證擔保機制在上海住房公積金個人貸款中的實踐

保證擔保機制在上海住房公積金個人貸款中的應用和實踐并不是一件新鮮事。

20世紀80年代末期,建設銀行上海分行在全國率先開辦個人住房抵押貸款業務。自1992年5月起，市建行受市公積金管理中心的委托開始向繳交公積金的職工個人發放住房抵押貸款。其后，由商業銀行開展的商業性居民住房抵押貸款、由銀行委托發放的政策性職工住房公積金抵押貸款、商業性和政策性相組合的住房抵押貸款開始逐步建立，并進入發展軌道。2000年7月，上海市住房置業擔保有限公司正式成立，在上海正式實施住房置業保證擔保。

截至2018年末，上海累計發放個人住房貸款254.15萬筆，7788.78億元，貸款余額3921.96億元，其中由住房置業擔保公司擔保的保證擔保貸款余額為1176億元。保證擔保機制為上海市城市建設、改善居民居住條件和環境特別是改善中低收入公積金繳存職工居住條件和環境發揮了重要作用。

在各地的擔保公司開展業務的過程中，也存在由于強制擔保而增加貸款中間費用等問題。鑒于此，2015年3月，根據住建部要求，上海市率先取消了住房公積金貸款保證擔保模式，以抵押擔保模式作為公積金貸款風險的唯一防范方式。

然而，單純的個人住房抵押貸款模式不僅存在大量的信用風險等固有風險，而且由于貸款的業務屬性不同，對客戶沒有選擇權的公積金個人住房抵押貸款業務還會面臨更大的風險。

數據表明，在近年來的實踐中，相關風險事件問題逐步顯現，特別是貸款逾期數據呈上升趨勢，已逐步影響住房公積金的資金安全。

三、強化保證擔保機制在上海住房公積金個人貸款中的作用

進入新時代，要用新的發展理念去進行偉大的探索和實踐。只要按照實事求是的精神，不忘初心，一切從實踐出發，一切從客觀條件出發，即可在住房公積金抵押貸款的基礎上，完善多元化的擔保措施，通過追加保證擔保方式來為公積金繳存職工提供多元化擔保業務，為中低收入人群提供增信擔保等，這將對上海公積金制度的推行、對公積金資金安全和風險防范發揮新的更大的作用。

上海的實踐表明，雖然保證擔保模式在以前的應用和實踐過程中存在著一些缺陷與不足，必須加以完善和調整，但它在防范和控制公積金個人貸款風險、確保公積金資金安全方面確實發揮了重要作用。為適應新時代住房公積金貸款風險防范的客觀需求，提出以下三點建議。

（一）落實辦法規定，實行追加保證擔保

《上海市住房公積金個人住房貸款管理辦法》第二十二條規定，當出現以下情形時，市公積金中心可要求借款人追加擔保：借款人所購房屋為期房，應當由開發商提供階段性擔保或者提供市公積金中心認可的其他保證擔保；曾發生過貸款或者信用卡等借款行為逾期，但申請公積金貸款前已還清；因借款合同變更造成還款能力下降，可能影響公積金貸款償還的；市公積金中心認定的其他情形。

雖然《上海市住房公積金個人住房貸款管理辦法》已出臺一年，其間相關機構進行了一系列調查研究工作，也形成了初步的成果，但在如何將其盡快轉化為實踐，如何預防公積金貸款逾期壞賬等方面，尚有較大的問題。建議市住房公積金主管部門加快落實辦法規定，引入公積金保證擔保機制，保障住房公積金資金安全。

（二）提高貸款額度，實行部分保證擔保

20世紀末，上海公積金制度的建立，為上海城市居民，特別是中低收入職工的居住條件改善，作出了巨大貢獻，發揮了很大作用，但發展至今，盡管上海的房價已處于高位，但公積金的貸款額度卻仍然較低，公積金貸款可貸額度相對于房價的占比不斷下降，已極大地限制了公積金制度取之于民、用之于民的作用發揮，削弱了住房公積金的住房保障作用。建議住房公積金主管部門不忘初心，與時俱進，對中低收入職工在公積金貸款上實行差異化特殊保障，提高公積金貸款額度。同時，為了降低風險，對實行差異化特殊保障而增加的貸款部分實行保證擔保，保證擔保不能增加職工的負擔，應根據風險發生的原因，以確定付費的主體及標準，更好地發揮公積金制度在改善城市職工特別是中低收入職工的居住條件和居住環境方面的作用。

（三）發揮主力軍作用，創新保證擔保模式

新時代下，上海房地產市場正在發生新的變化，在“房子是用來住的，不是用來炒的”背景下，面對新情況、新問題、新挑戰，上海市住房擔保機構要堅持底線思維，增強憂患意識，提高防控能力，保證住房公積金事業的平穩健康發展。要積極利用市住房擔保公司長期以來形成的高素質專業團隊、豐富的專業經驗、完善的風險管理體系以及強大的綜合實力，加大對中低收入人群住房保障的支持力度，擴大住房公積金的覆蓋面，化解市公積金中心面臨的風險難題。公積金擔保機構要主動承擔擔保主體責任，強化風險意識，在市公積金中心的指導下，不斷創新擔保的管理體制和機制，加快產業信息化的步伐，完善公積金風險防控機制，建立完善風險研判機制、決策風險評估機制、風險責任追究機制，進一步豐富住房公積金貸款產品，提高勞動生產率，更好地發揮公積金制度的作用，改善城市居民居住條件和環境，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。