居住小區規劃設計后評估探究
——以呼和浩特市中海錦繡城為例

文/內蒙古工業大學建筑學院 吳曉君 范桂芳 田 娣

1 使用后評估的概念與重要性

1）概念 使用后評估的概念興起于西方，早期使用后評估是以環境分析為主要方法，目前使用后評估的研究對象已由20世紀60年代的校園建筑、20世紀70年代的醫院、住宅、政府公共項目擴大到包括綠色生態建筑在內的人居環境評估。使用后評估是建筑策劃的重要評價手段[1]。在我國，POE研究從20世紀80年代初開始，從最初的建筑設計擴展到城市規劃、景觀設計和室內設計等領域，以城市公共空間的滿意度評價研究為主。

2）重要性 使用后評估是設計人員對建筑本身及建筑使用者的關注，通過建筑理論到建筑實踐再到建筑評價是一個全面的過程，缺一不可。使用后評估是后現代主義以來，建筑師將視野逐漸從建筑本身轉到使用者的重要體現，也是以人為本思想的反映。進入21世紀以來，城鎮化進程加快，巨大的建設量造成一系列資源浪費，快速設計也導致設計質量參差不齊。使用后評估不僅是對使用者的關注，也是設計人員對自身的反思，在當下顯得尤為緊迫和必要[2]。

2 實例分析

2.1 項目概況

中海錦繡城小區項目位于呼和浩特市賽罕區南二環與豐州路交匯處東南角，建設用地面積為8.706hm2，總建筑面積243508.62m2，容積率2.34。地面以上分布16棟高度小于100m的高層住宅，裙樓為商業；地下共2層，為停車庫及設備機房等，總戶數為1838戶。該項目于2009年1月開工建設，2010年9月完成并入住，并獲得2011年度中國土木工程詹天佑將優秀住宅金獎。

2.2 值得借鑒和推廣的經驗

2.2.1 概念設計深化

1）注重區域總體環境塑造，用地布局緊湊，結構清晰，適當的建筑密度和均好性打造具有現代居住氛圍且適于現代人居住的時尚宜居社區。

2）充分考慮建筑與自然、環境與氣候的有機結合，營造“引導生活、創造生活和組織生活”的人居新格局。

3）小區功能完善，有利于社區管理和居民生活，人性化的空間尺度創造和諧的社區文化，保證每個套型功能分區完備，通透怡然。

4）在不降低居住品質的前提下，節約投資、注重節能、環保及新技術的應用。

2.2.2 規劃設計整合

1）居住區設計不能僅限于自身的完善，更應提高到城市的角度分析。居住區是城市空間的組成部分，與城市的整體脈絡互相影響。因此，恰當處理與周邊的關系是規劃的重要任務。

2）用地北側布置18～28層高層住宅以體現該居住區在二環路上鮮明的城市形象，保持有特色城市界面的連續性、完整性，特別是在用地西北角3棟高層板樓有韻律的斜向布置，使小區的標志性更加突出。沿二環路的建筑高與低、橫與豎形成對比，使建筑群更加生動。沿街配套商業、城市家具設計風格協調且符合地區風貌特色。

3）沿用地西側的豐洲路是城市次要市政路，在此沿街布置2層商業，可與對面商業形成整個區域的商業街。沿用地西側布置高層和小高層住宅以形成高低有序的沿街景觀。

4）建設用地與城市高壓走廊隔綠化帶與市政路相望，設計中在用地東部布置4排板式小高層以形成3個較大的開敞式庭院，從而把綠化帶景觀引入小區內部，使其庭院更開闊，建筑和園林有機結合，使每戶都融入園林景觀中。

5）在用地中心布置2排5棟10～16層高檔板式花園洋房。這里是整個小區最安靜、景觀最好的位置，住宅與自然融為一體，寧靜溫馨，具有更高的居住品質。

2.2.3 單體設計特色

1）套型以“以人為本，注重生活細節，提高套型舒適度、創造生活、引導生活”為設計原則。

2）結合地域特點和居住習慣，采用南北通透的單元板式住宅，布局合理，動靜分區，功能完備。

3）每單元均設有公共門廳，方便管理也提升住宅品質；北向單元門東向入樓，避開呼和浩特市主導風向——西北風，利于節能。

4）結合當地氣候特點，采用封閉陽臺，起居室南向設落地窗，視野開闊，通透明亮。

5）絕大部分做到明餐廳、明衛，創造舒適居住環境。

6）緊湊小套型和部分三居，進深小，面寬舒適。

7）精心推敲空間尺度，營造舒適宜人的居住空間。

2.2.4 環境設計優勢

1）在3棟高層點式住宅的南側形成一個開敞空間，為景觀設計創造條件，并成為居民交往休閑場所。這一空間和入口外部空間相互連通又有明顯區別。外部時尚、文化、繁華，而內部是寧靜、開闊、高雅，使進入小區的居民有一種歸屬感、親切感和自豪感。

2）從北向南有3條寬40～50m的連續景觀帶，是聯系各庭院內部空間的景觀通廊，使大小不同的庭院空間形成序列，從而增加空間的層次感，使空間更豐富有趣。將東部開敞庭院和綠化帶有機融為一體，增加庭院景觀的開闊感。

3）小區南部的規劃路設計成供居民休閑的林蔭大道，由于是用地內部路，車流量較少，成為受居民歡迎的休閑散步場所，營造溫馨浪漫的生活氛圍。

4）發揮場地現狀特點，使每塊場地擁有自己的特色。運用簡潔實用的設計造景手法，營造自然式的宅間綠地景觀效果，強化每塊區域南北向斷面中景觀要素組合搭配的層次關系，突出樓體、庭院、水系、綠地及道路之間的整體和諧感。在植被設計上沿用疏林草地的設計手法，創造出簡潔干凈的景觀效果。駁岸處理運用多種造景手法，創造出豐富多變的濱水景觀帶。在人工休閑景點的設計中運用自然式的設計手法，強調置石、植物與構筑物之間搭配的協調性，與小區的景觀設計總體風格相一致。其中中心綠地為大樹園，以“大樹”為主題，建立區別于其他地塊的特色景區。該區造景手法主要以移栽大型喬木和花灌木為主，建立生態宜人的環境空間。

5）私家庭院在設計手法上采用以植被圍合的自然式庭院手法，創造生態宜人的私人空間。在空間布置上強調實用與美觀相結合，植被緊靠樓體以遮擋建筑基礎層，盡量擴大供人使用的場地面積，創造層次分明的景觀空間。在植被配置上強調植物搭配的層次感，突出點景、植物造景與大面積基礎植被造景的搭配，在簡潔干凈的大環境中又不失細節。緊密結合駁岸與水面打造休閑空間，強化親水性，并充分利用這條天然的界線，將更多的景觀要素引入私人庭院。

2.2.5 設計周期及設計變更的控制

按照前期的策劃，設計在合理的設計周期內完成。為進一步滿足市場變化要求，中期對套型進行多次精細化修改，在原有設計基礎上進行設計優化，對小區內的景觀等進行二次設計。

2.2.6 設計各階段與相關部門協調配合

1）在前期設計階段，與相關業務部門進行充分溝通，在嚴格理解項目市場定位及投資分析基礎上，對地塊潛在價值進行挖掘，對規劃及套型進行研究。

2）在施工圖設計階段，基于營銷策劃方案對套型設計進行優化，同時在技術措施、成本控制等方面進行把控；針對基礎形式、結構形式、裝修標準、技術措施等進行專題研討，設計、營銷、合約、前期配合，及時有效地確定設計方案。

3）居民入住后作為售后和物業的技術支持，協助解決業主糾紛，并對業主的行為給予正確引導。

2.2.7 細節控制

1）建筑墻體除短肢剪力墻外的填充墻均采用當地盛產的陶粒混凝土砌塊，既節約成本又能發揮很好的保溫隔熱作用。

2）小區人行道路采用了滲水路面，在改善行走舒適性的同時，提高了土壤的透氣、透水性，有利于地面的水平衡，并在 一定程度上減輕了市政排水設施的負擔。

3）機電安裝綜合管線布置遵循的原則：小管讓大管、有壓管讓無壓管、無保溫管讓保溫管；電氣管線布置在上方、風管布置在下方；電氣、水管分井布置；強電、弱電分槽、分井布置。為保證地下室車庫較高的建筑空間，在進行管道綜合布置時盡量提高管道安裝標高，同時必須考慮管道設備維修空間，提高建筑的觀感。

2.2.8 限額設計

本項目開發對成本控制采取十分慎重的方式：設計前期參考其他同類項目進行成本估算，經多方討論分析，對結構、水電、外飾材料、門窗、安防、空調、燃氣爐等設備的檔次和價格進行估算,作為設計的初步依據。

在設計中期根據當時套型方案現場建造3個樣板間，既為成本控制提供了第一手數據，又可直觀地感受空間效果，進一步優化套型布局，增加產品競爭力；在施工圖設計時再次對結構選型、設備選型等進行討論，力圖更加精確地控制成本。

2.2.9 設計成本控制

1）在樣板區建成后，在保證整體效果不發生大的變化的前提下，對外飾面材料進行進一步的精簡和替換，如為更好地節約能源，取消除沿街以外樓棟的頂部玻璃幕墻造型，改為混凝土結構、調整保溫板材料和做法、簡化并美化室內外欄桿做法等；門窗的設計上也進行優化調整，在滿足立面效果和設計規范的前提下對窗扇大小、開啟扇大小進行細致調整，在滿足功能及美觀前提下降低整體造價。

2）在保證景觀效果的前提下降低施工復雜程度和人工成本，設計中減少大喬木的栽植數量，以其他性價比高的樹種替換，減少園區內的硬景面積以植被代替，優化硬景的細部節點及做法，節約成本。將“以最低的成本打造最好的景觀”作為指導設計的原則，通過精心設計使普通材料達到最佳的組合效果并由設計細節提升品質，包括地面鋪裝、花池（臺）、矮墻、景觀小品、軟景與細節等方面，通過自然材料與現代材質的搭配，體現時尚、現代、自然、生動的景觀主題。

3）降低室內裝飾藝術造型的復雜程度，通過減少復雜的地面拼花降低石材使用量，墻面用仿大理石瓷磚代替石材，效果更好且節約成本。

2.3 有待改進的方面

2.3.1 商業設計

前期方案及施工圖設計中，未考慮商業做餐飲，未進行排煙道及隔油池等相關設計，在后期又進行了此部分的補充設計。由于前期定位問題，帶來后期設計施工費用的增加。在以后的設計中應盡量避免此類問題的發生。

2.3.2 大堂精裝修

首層精裝修采用墻面貼磚的做法，早期交工的部分單元使用普通水泥砂漿作為黏結層，導致大面積脫落。為避免墻磚在垂直面上鋪貼脫落風險，后期可使用聚合物水泥砂漿和部分干掛等施工工藝，避免類似現象的發生。

3 結語

使用后評價有多學科交叉的理論背景，是建筑學、環境心理學、環境行為學、社會學、自然科學等學科的綜合課題。使用后評估是一個漫長的持續推進的過程，也是一個系統思考建成環境的過程。項目落成后，隨著環境和人們需求的改變，其評價的基礎也在改變。通過設計總負責人的角度觀察和總結設計中遇到的問題，結合使用者的需求，對設計中的誤區和盲區提出相應的優化和改進策略。