淺析房產面積測繪中存在的問題

李維兵

蓬萊市不動產登記中心 山東 蓬萊 265699

前言：面積測繪是房地產領域常規測繪手段之一，測繪的成果直接影響到產權人本身的利益，同時面積測繪與管理業務結合，其政策性比較強，但是相對來說技術上還是比較簡單的。如今地產業的整體發展非常迅猛，建筑的形式也是非常多樣化，面積測繪的規范中有些要求不夠明確，與行業整體的趨勢并不符合，導致面積測繪的人員對一些特殊的情況是無法把握的，造成了面積糾紛。如今來看為了防止在面積測繪中出現較大誤差，要完善的地方還是比較多的。

一、面積測繪中存在的問題

（一）數據采集和變更問題

面積測繪的主要特點，就是有預測面積以及實測面積，預測面積是依據施工圖紙，在施工之前或者施工中計算的，并不包括在施工中出現變更的面積差異，開發商可以在項目的前期，將預測面積作為一種宣傳的資料，也是可以在商品房網上用預測面積進行預售，實測面積則是在竣工驗收后，開發商委托面積測繪的單位，結合圖紙以及各類的數據，對完工后房產展開面積測繪。預測和實測很多時候是有所誤差的，而出現誤差較大的情況，則是因為測繪人員是結合設計圖或者施工圖進行計算，實測面積則是面積測繪人員在完工后進行實地測量，這樣的情況下，數據的來源是不同的。在房屋的施工中一些開發部門會基于各種原因，對建筑物設計進行改變。

房屋的預售面積，是結合設計人員的圖紙以及施工圖進行計算的，尺寸則是來自于圖紙上的理論面積，但是經過后期的室外調查，從室外進行調查后會受到準確的數據。另外是開發商在實際的建設中會因為各類原因，對設計方案進行更改，也是會讓實際面積與理論面積之間出現偏差?；蛘呤且驗槊娣e測繪人員本身技術上不過關，加上面積測繪涉及到技術規范還是非常復雜的，程序不夠完整，導致中部分數據的測量是存在誤差的，也可能計算中存在失誤。而建筑面積的數據主要是在圖紙中進行獲取，面積測繪的精度則是受到圖紙的影響，還是需要對圖紙是否計劃以及蓋印進行檢查的。要對建筑平面圖展開嚴格的檢查，然后開展安面積測繪。

（二）特殊部位的面積問題

首先是陽臺，陽臺是室內的一種延伸，通常來說依據圍護機構，是分成封閉式陽臺以及半封閉陽臺。對于全封閉陽臺，是按照外圍水平面積進行面積測繪，也就是說無論陽臺的形狀如何，都是以主體結構進行計算。對于半封閉陽臺，則是除了凸陽臺外，其他的情況還是會有誤差出現的。全封閉陽臺基本上是實測面積會比預測面積大。

（三）突出墻面部分的面積計算

在一些高層中，有一些建筑是沿街建立，因此建筑的底部多數是商業區，結合建筑結構的需要，高層建筑需要結構下落到底，商業區則是會承重結構與圍護機構之間脫開，在面積測繪中，無論其中的柱子有多大，面積都是計入到柱子平面位置的套內建筑，承重結構是為了滿足整個建筑的需求進行建設，并不是為了一戶房屋設計，所以這部分的面積若是并入到一戶內，則是對業主利益的一種損害。現階段考慮到承重結構和本身是為整個建筑服務，所以通常是所有業主進行分攤。

二、提高面積測繪精度的措施

（一）面積測繪規范的精度要求

規范的面積測繪精度要求，房產面積精度被劃分為三個等級，每個等級的誤差都是有嚴格的要求。同時面積測繪的測量規范對邊長的精度以及誤差方面沒有詳細的規定，這種情況下規范要求的面積測繪結果誤差還是要小一些，所以當面積測繪人員在實際的測量中，一定要對規范精度的要求進行準確地掌握，若是精度不符合要求，這個時候就要進行新的面積測繪。

（二）尺寸數據的采集

在面積測繪的前期，面積測繪人員進行準備工作，要對詳細圖紙進行收集以及分析，這樣后期開展的面積測繪才會效率更高，設計圖紙中主要關注的，就是結構墻尺寸、設計柱軸向尺寸以及各部分功能等。在面積測繪中，要結合各方面的條件對房屋前面的邊緣尺寸進行測量，還要附加粉刷層以及保溫層，并且要考慮建筑完工后的實際情況。對于陽臺和樓梯這些特殊的位置，面積的計算不考慮高度的問題。

（三）加強施工圖測算和預售面積準確性

對于預測面積以及實際面積之間有差異的問題，要提升面積測繪的準確性，也要提升預測面積本身計算準確性，尤其是在面積測繪的實際開展中，不僅是方案圖紙上要進行面積的測量，還要進行施工圖紙測量。這樣讓預測以及實際測量的面積相互對比，讓誤差盡可能降低。預測面積是在圖紙上獲得數據，精確度直接影響到預測面積，因此施工圖進行面積測繪之前，要對圖紙進行全方位的檢查，保證圖紙是經過審核的，上面的尺寸標記也是要保持足夠清晰，有詳細的設計說明，在不同的部位有對于功能的標注。

（四）成果資源的檢查和分攤認定

面積測繪以及計算的完成，需要對面積測繪的成果資源展開詳細的檢查，主要檢查的內容，就是各個房屋套件的分戶界限，一些共有的部位，對房屋邊長的取值以及對房屋面積等級計算，這些是否足夠準確，共有面積的分攤是否是符合相關規定的，房屋的坐落以及委托人名稱等這些要素是否出現遺漏等。對面積測繪的成果進行檢查，是非常重要的環節。

結論：總之，面積測繪是地產業非常重要的基礎工作，影響到房屋交易是否能順利進行。在如今的面積測繪中，諸多的問題還是存在的，主要是因為如今行業本身的發展速度非常快，但是在面積測繪方面，很多的地方還是落后的，需要加強對面積測繪本身工作上的革新，迎合時代的趨勢，促進面積測繪的準確開展。