重慶住房租賃市場發(fā)展分析

■ 孫秋蘭

一、重慶住房租賃市場現(xiàn)狀

（一）總體特點

根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，重慶住房租賃市場主要有五方面特點：

一是主城區(qū)租賃供需基本平衡，但品質(zhì)有待提升。截止到2017年底，主城區(qū)出租房屋78萬套。按照租賃房屋套均2.6人計算，目前僅主城區(qū)出租房屋就能滿足202萬人的住房需求，除了可滿足同期流入市內(nèi)和市內(nèi)跨區(qū)縣流動人口43萬人的租賃需求外，尚可滿足159萬常住人口的住房需求。人均租住面積24m2，較重慶城鎮(zhèn)常住居民人均住房建筑面積低11m2。

二是租金單價漲幅擴大，分布中心高、周邊低。受前期房價上漲的拉動，2018年以來主城區(qū)房租單價由24.8元/m2·月上漲至30.3元/m2·月，月均增長2.9%，較前期加快2.4個百分點；2018年5月，租金單價渝中、江北、南岸最高，分別為33.9元/m2、33.5元/m2和32.1元/m2。

三是商圈、商務(wù)區(qū)、學(xué)校附近租賃需求較大。根據(jù)鏈家2017年以來成交的租賃住房情況，南坪、大坪、觀音橋、解放碑分別成交1689套、1434套、1105套和597套，分列第一、第二、第五和第十一位；龍頭寺、汽博中心分別成交1155套和678套，分列第三位和第七位；大學(xué)城成交860套，位列第六位。

四是本地和臨近兄弟省份的農(nóng)村戶籍租戶為主力軍。從戶籍來源來看，本地和四川是租戶的來源核心地區(qū)，七成以上（72.9%）為重慶戶籍，兩成以上（21.4%）為四川戶籍。其中，重慶戶籍租戶，主城區(qū)戶籍占比31.1%，區(qū)縣戶籍占比68.9%；四川省戶籍的租戶主要來自于廣安市，占37.0%，達州、南充、成都和遂寧亦占較高比例。從戶籍類型來看，71.1%為農(nóng)村戶籍。

五是新興租賃住房開始發(fā)展。近年來，主城區(qū)住房租賃市場得到迅速發(fā)展，除傳統(tǒng)住房租賃模式外，陸續(xù)興起了萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓等為代表的長租公寓，以及以自由自宅為代表的分散式住房租賃兩大類租賃模式，為未來租賃住房品質(zhì)的提升提供了借鑒。

（二）存在問題

通過調(diào)研重慶主城區(qū)2489個物業(yè)小區(qū)、3542個無物業(yè)管理小區(qū)、6家大型中介機構(gòu)和14個公租房項目，發(fā)現(xiàn)重慶住房租賃市場主要存在以下四方面的問題：

一是租賃矛盾化解機制不健全。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，出租人改變住房性質(zhì)出租、提前解除租賃合同、隨意提高租金價格及漲幅等現(xiàn)象普遍存在。

二是供需結(jié)構(gòu)性錯位。調(diào)查顯示，承租者家庭月均收入8000元以上的約占三成，租賃市場的消費群體已不再只是低收入人群，其中不乏就職于合資企業(yè)的白領(lǐng)、國有企業(yè)員工、剛畢業(yè)的大學(xué)生等，這些人對租賃住房的體驗要求較高。但就當(dāng)前重慶的租賃情況來看，住房租賃經(jīng)營模式主要是中介代理租賃和個人自行出租為主，專業(yè)化、規(guī)模化租賃較少，僅有萬科、龍湖、自由自宅、滿誠等少數(shù)開發(fā)企業(yè)和機構(gòu)涉足。零散的個體租賃在房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)管理方面均難滿足承租者越來越高的承租體驗要求。

三是租賃關(guān)系不穩(wěn)定。由于缺乏對租賃契約的外部約束，租賃雙方均以自身利益最大化為目標(biāo)，往往不惜損害對方利益而毀約，因此造成市場上短期租賃較為普遍，租賃關(guān)系不穩(wěn)定。

四是租賃住房市場信息不對稱。目前，僅中介機構(gòu)掌握部分租賃房源信息，且房源信息真假難辨，無形中增加了承租者的租賃成本。

二、制約住房租賃市場發(fā)展的瓶頸

（一）租賃房源產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變更手續(xù)繁瑣

目前，大部分住房租賃項目的房源都來自于民宅、商業(yè)辦公樓、集體小產(chǎn)權(quán)房或廠房等，特別是在大型城市的新區(qū)，住房租賃項目以舊廠房、倉庫和集體產(chǎn)權(quán)較多。且不說集體小產(chǎn)權(quán)房在變更手續(xù)時不能辦理，就是舊廠房、倉庫的變更手續(xù)也是紛繁復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變更難度較大。

（二）原有報建管理辦法不適用于租賃改造項目

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）第五款第十二條指出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建租賃住房。另外，根據(jù)《工程建設(shè)項目報建管理辦法》（建建字[1994]482號）第二條，凡在我國境內(nèi)投資興建的新建、擴建、改建以及技改等建設(shè)項目，都必須實行報建制度，接受當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)的監(jiān)督管理。因此，租賃公司在將商業(yè)用房改建為租賃住房時，需向建設(shè)行政等主管部門或其授權(quán)機構(gòu)報建。但是，由于租賃公司為承租者，并非房源的所有者，因此報建時建設(shè)規(guī)劃部門或其授權(quán)機構(gòu)可不予受理。

（三）住房租賃經(jīng)營贏利困難

據(jù)初步調(diào)查，目前重慶市房屋租賃年收益不足10%，一般經(jīng)營好的租賃年收益在7%～8%。從房企經(jīng)營成本看，房企在金融機構(gòu)的貸款利息約7%～10%，在非金融機構(gòu)的貸款利息均在10%以上，加上住房租賃期間的營業(yè)稅費和租金收益所得稅費等，房企很難從經(jīng)營住房租賃上獲取利潤，甚至?xí)又刎摀?dān)。受當(dāng)前經(jīng)濟大環(huán)境和房地產(chǎn)市場的影響，由服務(wù)業(yè)企業(yè)來經(jīng)營住房租賃，同樣難以獲得應(yīng)有利潤。

（四）土地價款繳納方式阻礙房企進軍租賃地產(chǎn)

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）第四條指出支持房地產(chǎn)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。而根據(jù)現(xiàn)行《重慶市國土房管局關(guān)于完善房地產(chǎn)項目用地配套政策的通知》（渝國土房管發(fā)〔2015〕14號）第三條，房地產(chǎn)項目的土地價款最晚兩年內(nèi)全部繳清。房地產(chǎn)企業(yè)投資一個項目，不僅拿地時需一次性投入大量資金，而且后期的開發(fā)建設(shè)，也要耗費大量現(xiàn)金流。如果以賣改租，不僅資金回籠周期延長，還具有很大的市場風(fēng)險。

三、政策建議

為建立渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的規(guī)模化住房租賃市場，完善住房供應(yīng)體系，現(xiàn)提出以下四點建議：

（一）盡快規(guī)范住房租賃市場

法律是保護承租人利益、規(guī)范出租人行為、維護租賃市場健康發(fā)展的有效手段。所以，應(yīng)該在法律上推進規(guī)模化住房租賃市場的建設(shè)。首先，從承租人的角度對租賃房源的安全健康標(biāo)準(zhǔn)、生活設(shè)施、生理需求、心理需求做詳細、嚴格的規(guī)定；其次，從政府的角度對中介租賃從業(yè)人員的要求加以界定，比如要求從業(yè)人員具有不動產(chǎn)經(jīng)營管理或者租賃住宅管理的認證資格；最后，從頂層設(shè)計著手，出臺一部租賃地產(chǎn)專門的法律法規(guī)，比如改變租賃地產(chǎn)項目的土地價款繳納方式等。

（二）加快完善不動產(chǎn)權(quán)屬登記

建議借全民所有自然資源資產(chǎn)清查的“東風(fēng)”，完善全市不動產(chǎn)權(quán)屬登記，在清查、核實不動產(chǎn)權(quán)屬的同時，增加不動產(chǎn)“狀態(tài)”，并規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)所有人及時更新不動產(chǎn)狀態(tài)（自住/出租/空置等），為規(guī)范全市住房租賃市場發(fā)展，促進合理集約節(jié)約用房做鋪墊。

（三）積極推進住房租賃信息政府服務(wù)平臺建設(shè)

加強政府與企業(yè)的合作，充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢，盡快搭建集房源查詢、發(fā)布、交易于一體的住房租賃信息政府服務(wù)平臺。聯(lián)合金融機構(gòu)、公安等有關(guān)部門建立覆蓋承租人、出租人和中介機構(gòu)的租賃主體信用檔案體系，并實時在住房租賃信息政府服務(wù)平臺上公布。

（四）借助PPP模式發(fā)展規(guī)模化住房租賃市場

由政府與資金雄厚而又有意向做住房租賃的企業(yè)簽訂長期協(xié)議，授權(quán)其替政府收購、整合、打造、運營或管理庫存商品房并向租客提供專業(yè)化的服務(wù)。一方面，政府不僅可以有效化解當(dāng)下的商品房庫存，而且可以借企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)平臺掌握住房租賃市場，為下一步出臺住房租賃相關(guān)政策做準(zhǔn)備；另一方面，企業(yè)可以借政策的“東風(fēng)”在“新常態(tài)經(jīng)濟”背景下，順勢而上，獲取更高收益。

（五）結(jié)合打造民宿發(fā)展住房租賃市場

依托專業(yè)公司，對庫存商品房周邊的旅游資源進行摸底挖掘，以市場化運作模式，結(jié)合城市文化風(fēng)貌、歷史淵源以及當(dāng)?shù)胤俏镔|(zhì)文化特色，通過策劃設(shè)計、裝修、整合、包裝，將庫存商品房或新建租賃住房打造成與當(dāng)?shù)丨h(huán)境相適宜的特色民宿提供給游客。