園林綠化

吳雨婷

摘要：隨著我國經濟發展，城市化進程加快。居民的可支配收入增加，消費能力提高，人們對居住條件有了更高的要求。巨大的需求刺激了房地產市場，國家政策規定住宅小區綠化率不低于30%，集中綠化率不低于10%。房地產企業受利益驅使和政策要求，開始在房地產設計中融入園林綠化，以期吸引消費者，迎合國家政策。這樣的改變，客觀上有助于提高城市綠化率，美化環境，提升城市魅力。文章探討房地產與園林綠化之間的關系，在回顧相關研究進展的基礎上，分析園林綠化業存在的不足，據此提出建議。

關鍵詞：園林綠化；國家政策；房地產業；城市環境

如今，社會和經濟高速發展，我國城鎮化生活水平不斷提高，市政建設和房地產配套設計對園林綠化的需求極大，為園林綠化行業的發展奠定了基礎，提供了良好的發展空間。國家大力推進生態文明建設、提倡建設生態園林城市，構成了園林綠化產業發展的外在動力。目前，我國園林綠化業正處于高速發展階段，在各區域市場中已經涌現了一些極具競爭力的地方性園林綠化企業。由此可見，園林綠化業和房地產業相輔相成，具有重大價值。

一、園林綠化與房地產相結合的發展現狀

我國自古以來就有安居樂業、成家立業的文化傳統。當今社會男女結婚也以“有房子”作為前提。這樣的文化心理使得中國的住房剛性需求很大。房地產業的繁榮帶動了建材、裝修、家電、室內設計等關聯行業的發展，顯著的促進了我國社會發展和經濟提速。

但房地產業帶動中國經濟繁榮發展同時，也隱藏著巨大的危機。房價不斷上升，超過了購房者能承受的范圍，房屋空置率不斷增加，但房地產投資反而沒有因此減緩。這些現象都是房地產泡沫出現的征兆。為了控制房價，減少泡沫，穩定市場。國家于2010年開始對房價進行調控，以《國務院關于保險業改革發展的若干意見》（簡稱國十條）為代表的一系列措施史無前例的推出了限購令，要求房價過高，供應緊張的城市限定家庭居民購房套數。其后幾年，為了鞏固調控成果，國家升級調控力度，綜合運用行政，經濟手段穩定房價。經歷多次強制性調控后，過熱的房地產市場開始降溫，回歸理性。

另外，嚴重的城市污染狀況，使人們開始反思過去那種大量造房，破壞綠地的粗暴行為。隨著經濟的發展，人們收入的提高，對居住環境的要求日漸提高。自2001年，國務院召開全國城市綠化工作會議并下發《關于加強城市綠化建設的通知》以來，我國園林綠地面積逐漸擴大。黨的十八大提出了把生態文明建設放在突出位置融入經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設各方面和全過程，努力建設美麗中國，實現中華民族的永續發展。隨著國家園林城市、國家生態園林、國家園林城鎮、美麗中國等建設指標的下達，各地相繼推出鼓勵綠化的措施，掀起了全社會廣泛參與城市綠化建設的浪潮。如上海市于2016年修改通過的《上海市綠化條例》強制性規定上海市新建公共建筑以及改建、擴建中心城內既有公共建筑的，應當對高度不超過50米的平屋頂實施綠化。2018年1月，四川省教育廳下發了《關于切實做好2018年校園綠化工作的通知》明確了校園綠化工作指標，要求全省各級各類學校綠化率達90%以上，幼兒園綠化覆蓋率達到32%，中小學綠化覆蓋率達到36%，高校綠化覆蓋率達到42%。

房地產市場敏銳的意識到了這一變化，開始在房地產設計中融入園林綠化以此迎合國家政策，吸引消費者。很多樓盤，特別是高檔樓盤紛紛把園林綠化作為主打賣點，不僅在樓盤配套服務設施上下足功夫，還盡可能的利用小區的空間，布置綠化帶。以期做到自然風景與居住空間的完美融合，給人以舒適的感覺。有的房地產企業還和園林品牌企業合作，力圖提升樓盤質量與形象，促進銷售。甚至連如今的房地產宣傳廣告，也開始重點宣傳樓盤的園林景觀。

在國家政策的支持和消費需求的推動下，園林綠化業迎來了春天。雖然目前園林綠化業集中度較低，但是一些地區已經涌現出一批具有較強影響力領先企業，市場占有率較高。截至2017年12月31日，全國城市園林綠化企業一級資質企業共有1351家。其中浙江、江蘇、廣東、北京、河南五地數量最多，合計708家，占比超過50%。由于各地氣候、民俗、文化不同，園林行業具有極強的區域性，工程施工領域基本以區域競爭為主。但是一級資質企業有能力開展大型項目以及跨區經營，甚至實現全國性的競爭。

二、相關研究進展

房地產的研究起源于國外，20世紀30年代霍伊特確立了房地產周期波動的概念。隨后的學者們不斷完善相關研究。比如伯特蘭分析了國際因素和國內因素對房地產的影響。國內關于房地產的研究起步較晚，一般集中在經濟方面。比如鄧雄（2015）分析了房地產對經濟增長和產業鏈的影響，得出了房地產業通過產業鏈帶動相關行業迅速發展，但其它行業卻在投入和消費兩端受到抑制的結論。黃彩云（2016）探索了房地產業對經濟社會的影響，她認為當房地產投資與經濟速度相匹配時，在一定程度能夠促進經濟的發展，但是過多的房地產開發投資反而會阻礙經濟發展，所以政府部門必須加強監管，預防過度投資。

把房地產的生產活動與自然生態系統相結合，實現房地產業經濟屬性和社會屬性的統一是生態房地產的概念，這一概念在西方發展的較為成熟，已經形成了一套完整的理論體系和法律體系。我國關于生態房地產的研究主要集中在兩方面。

一是經濟方面。杜小薇（2014）通過建模對全國31個城市進行綜合評價，她認為二線城市在房產開發與綠化結合方面做的較好，達到了經濟效益與生態效益的平衡發展。鐘勉麗（2017）通過案例分析得出房地產園林工程施工過程中的成本控制現狀和問題，基于成本控制理論提出了相關對策。

二是施工與設計方面。李玉華（2015）認為園林綠化工程結算中存在工程量計算難度大、工程結算不及時、簽證管理不到位的問題，本文從降低工程計算難度、強化合同觀念、規范簽證管理三大方面提出了建議。黃明峰（2017）分析了房地產園林景觀工程的施工質量和后期養護存在的問題，在材料選購、質量監督等方面提出了意見。

近幾年我國才興起關于生態房地產的研究，相關的理論研究和技術應用尚處于發展階段，沒有形成完備的體系。

本文從園林綠化與房地產的關系著手，探討房地產園林綠化對城市環境的影響，以及園林綠化對房地產價值的提升作用。分析其中存在的不足，提出建議的同時，豐富我國生態房地產方面的研究。

三、園林綠化在房地產中的作用

改革開放以來，我國房地產業蓬勃發展，為中國經濟的快速發展做出了不可磨滅的貢獻。然而，地產開發的推進使得城市植物覆蓋面積越來越小。綠地的急劇減少使得城市生態系統中的自然系統的自我調節能力降低。城市產生的廢物超過了城市自然系統所能承受的限度，引發了城市污染。近年來，隨著綠色消費的理念興起，房地產市場也與時俱進，房產開發與園林綠化相結合的優勢主要體現在以下幾個方面。

（一）提升城市形象

植物生長過程中的光合作用能吸收二氧化碳，放出氧氣，提高空氣質量。植物體表面（主要是葉面）的蒸騰作用，能夠從周圍環境中吸收熱量，降低氣溫，調節小范圍內氣候，從而緩解城市熱島效應。但是城市土地有限，要想提高綠化率，就要充分利用城市空間，因為城市大部分土地都被開發為居住區，所以居住區的綠化建設尤為重要。

園林綠化不僅能改善居住區環境，還能夠提升居住區環境帶給居民的歸屬感與舒適感。當代城市高樓林立，鋼筋水泥縱橫交錯，生活節奏快，工作壓力大。容易使人精神疲勞，所以在城市居住的人往往渴望回歸自然，因為自然能給人以安靜祥和的感覺。將園林綠化融入居住區，能從一定程度上化解精神壓力，滿足人們的需求。正如成都華西生態集團董事長黃先友接受《新華有約》專訪時說的那樣“山高水長，歸野順勢；人行萬里，回家拾趣。”

總之，房地產開發與園林綠化相結合有助于提高城市的綠地覆蓋面積，推動城市綠化建設工作。美化居住區環境有利于滿足人們日益增長的精神文化需求。從長遠來看是有助于留住人才，提升城市的綜合實力。

（二）增加房地產商業價值

隨著經濟發展，消費者的可支配收入增加和消費能力提高，人們對于集生存、發展、享受于一身的住宅，有了更高的要求。住宅區綠化并不單純是指在小區的空地上種植花草樹木，而是指通過不同植物的搭配，結合小區空間設計，體現美學價值，為居民提供視覺享受和文化享受。

當然，對于地產商來說，房地產與園林綠化相結合的最終目的是提高房產的商業價值。一般來講，有改善居住條件意愿的購房者會格外關注樓盤的園林綠化，所以許多小區在園林綠化方面做的極為精致，選擇植物充分考慮到了季節變化，特別是高檔小區，它的景觀設計兼具生態效果和文化品質，有的甚至針對不同職業人士的生態需求，打造不同的觀景效果以此來吸引消費者。

現如今，雖有政策調控，但作為我國經濟的支柱型產業之一，房地產市場依然投資不斷，各大樓盤紛紛建設，樓市競爭激烈。園林綠化能夠提升樓盤價值，吸引消費者。所以越來越得到開發商們的重視。數據顯示：地產項目配套景觀園林投資占地產總投資額度的1%～4%，其中高層、小高層住宅投資比例為1%～3%，別墅類和酒店的比例略高，達到2%～4%。重視園林綠化不止能提升房地產價值，還能帶動園林綠化業的發展。從長遠來看，有助于為全社會提供更多的就業崗位，促進經濟發展。

（三）豐富社會文化

園林綠化在我國有上千的歷史，不同朝代的園林綠化有不同的特征。因此，園林綠化本身就具有獨特的文化價值。它能夠與時俱進，適應不同時代的建筑。如今，園林綠化與房地產相結合，根據設計者設計理念，它們被賦予不同的文化內涵。這些內涵不僅能夠影響居住者，還能通過房地產的衍生行業，對社會產生影響。

房地產廣告是房地產業的衍生行業。廣告作為文化的一種，能夠潛移默化的影響人們的心理，現如今越來越多的房子宣傳的不僅是房子本身，還蘊含著人生哲理。比如廣州荷塘月色小區，名字起的就極富詩意。宣傳語就更美了：“……一個叫荷塘月色的地方……一切自自然然地發生，我也樂于自自然然的接受。荷塘月色，倡導自然生活哲學，美侖美奐的蘇州園林風格……。朱自清的《荷塘月色》因為加入語文課本而廣為人知，設計者把它巧妙的融入廣告，再結合小區的江南水景園林的風格，寓情于景，向觀眾展示了小區獨特的文化魅力。

在對消費者對樓盤產生吸引力的同時，把一些正確的價值觀念傳導給買房人，使得購房人的消費行為帶上了文化的色彩。廣告設計者根據樓盤的園林綠化特色擬寫廣告是希望吸引顧客，提高銷量。但是，它客觀上起到了文化傳播的作用。因此，園林綠化能夠通過直接或者間接的方式豐富社會文化，社會文化則可以通過勞動者的努力轉化為財富。

四、園林綠化業存在的問題

近年來，綠化在房地產投資中占的比重越來越大。這從客觀上起到提高城市綠化率，美化環境，從而達到生態效益與經濟效益的平衡發展。但是房地產園林綠化在發展過程中存在著很大的問題。主要有以下幾個方面。

（一）設計理念存在不足

開發商重視綠化，主要有兩個原因：一是吸引顧客；二是迎合政府政策。國家規定住宅小區的綠化率不低于30%，集中綠化不小于10%。小區綠化景觀建設應當更多地體現人的需求及對人性的關注。但是許多開發商受利益驅使和政策限制，并沒有合理設計園林綠化。致使有些樓盤的園林綠化設計，美則美矣，缺乏實用性。真正優秀的房地產園林綠化應該是觀賞性與實用性相結合。既能帶給人美的享受，供人游玩休息，又能充分發揮綠化的功能，調節降溫，凈化空氣。

（二）缺乏長期有效的管理

許多開發商僅是將園林綠化作為招徠顧客的手段，將房子脫手后，就不再重視后續的保養工作，所以有些小區的園林綠化只能維持幾年的美觀，過后就越來越差。園林綠化想要維持美觀，及時的養護是必不可少的。特別是有些房地產企業在選擇花草樹木的時候，并沒有因地制宜，考慮適用性，反而大走奢侈風，選擇那些華美珍貴的草木。這些名貴樹種花種，往往更加需要養護。花草樹木種類不同，保養難易程度不同，所花費用也不同。這是一項長期的工作，有些企業往往不能堅持下來。最后導致園林綠化失去了原先的美觀。

五、園林綠化發展策略

（一）打造品牌，贏得先機

園林綠化業發展至今，工程質量景觀效果越來越受到人們的重視。人們在選購房產的時候，除了關注房屋質量及其配套設施，還會考察園林綠化工程的質量。品牌的園林綠化會提升房產在顧客心目中的價值，使他們能夠接受較高的價位。滿足顧客的品牌需求，有利于提高樓盤的吸引力，帶來更高的經濟利益。

為了滿足顧客的差異化需求，實現跨區域競爭，提升企業實力。園林綠化企業可以合理利用互聯網收集數據，加強宣傳。園林綠化企業還可以加強企業間的合作，降低成本，擴大市場份額，取長補短，提升跨區經營的能力。

（二）重視園林設計，融入傳統文化

我國的園林文化源遠流長，博大精深，傳統園林例如留園、頤和園等每年依然都能吸引大量游客，可見傳統文化對于國民的吸引力。在房地產園林設計上融入傳統文化，不但能夠營造古色古香的氛圍，還能體現樓盤的深厚文化底蘊，迎合人們回歸自然的需求。

因此，園林綠化企業需要注重花草樹苗的選擇，必須因地制宜，充分考慮到經濟效益和日后的養護工作。設計上應當注重與樓盤檔次和客戶定位相適應，不能過分追求華美奢侈。例如，碧桂園的節約型景觀設計利用施工過程中的廢棄物，例如枯木、鳥籠等，進行藝術再創造，組成枯木景觀或休閑座椅，達成了廢物利用。

六、結語

綜上所述，因為經濟發展，社會進步，人們對于居住條件有了更高的要求。受利益驅使和政策限制，房地產企業越來越重視房地產園林綠化設計，在綠化方面的投資逐漸加重。雖然目前我國房地產園林綠化業還存在著設計理念等方面的不足。但是園林綠化與房地產結合客觀上有利于提高城市綠化率，美化環境，豐富社會文化，從而提升城市魅力，留住人才，促進城市發展。各地政府應該因地制宜制定更加人性化的政策，改善城市生態系統。房地產企業應當轉變思維，重視園林綠化設計的實用性，努力做到經濟效益與生態效益的平衡發展。

總之，房地產園林綠化的發展需要政府與企業共同努力，也需要學者加深這方面的研究。

參考文獻：

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[3]黃彩云.房地產行業對經濟社會的影響分析[J].市場論壇，2016（07）.

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[5]鐘勉麗. 房地產園林工程項目實施過程中成本控制研究[D].華南理工大學，2017.

（作者單位：南京林業大學人文社會科學學院）