供給側視角下保障性住房供給問題及解決路徑研究

趙艷霞 張宇艷

[摘 要]保障公民的住房權利一直以來都是我國社會保障的重要組成部分，近十年來，我國的保障性住房建設整體上取得了較大成就。但是保障房的供給方面仍然存在著供給主體單一、供給住房質(zhì)量差、供給方式不合理等問題。為了實現(xiàn)十九大提出的“住有所居”，要從住房的供給方面進行改革，實現(xiàn)供給主體多元化，改善住房質(zhì)量，優(yōu)化供給方式，才能滿足居民日益增長的住房需求，實現(xiàn)全面小康社會。

[關鍵詞]保障性住房;供給側改革;供給體系

[中圖分類號]F299.23 [文獻標識碼]A

1 我國保障性住房背景

改革開放以來，我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之不斷提高，然而，住房問題成為困擾我國民生的一個長久問題。一個地區(qū)居民住房保障水平的高低取決于這個地區(qū)保障房供給的水平，隨著各地保障性住房規(guī)模的不斷擴大，供給的數(shù)量也隨之增加，政府在供給住房方面面臨巨大挑戰(zhàn)。2013年首次在中央政治局上提出要在加快推進住房保障進程的同時將住房保障供應體系建設提上日程。自此之后，住房保障政策的重心由需求側轉向供給側。十九大報告明確提出將“多主體供給”作為住房制度改革的第一步，可見，保障性住房供給的作用尤為重要。因此，政府要解決保障性住房供給工程中存在的問題，切實提高中低收入群體的住房水平。

1.1 我國保障性住房分類

我國的保障性住房主要有租賃型和購置型兩種。廉租房和公共租賃房是租賃型保障性住房的兩種主要類型，主要是為中低收入群體提供的。購置型保障房屬于共有產(chǎn)權性質(zhì)的商品房，主要針對的是具有一定支付能力的中低收入群體。經(jīng)濟適用房、限價房、棚戶區(qū)改造房等都屬于購置型保障房。

1.2 我國保障性住房的制度變遷

由于改革開放前福利分房制度導致住房投資嚴重不足，城鎮(zhèn)居民住房水平難以提高，1978年開始住房制度改革，取消福利分房制度。1998—2008年，中國的住房保障制度處在不斷摸索階段，經(jīng)濟適用房成了這一時期的重點發(fā)展對象。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，中低收入家庭的住房需求也跟著發(fā)生相應改變，原有供給的住房已經(jīng)不能滿足人們的需求。2008年起，中國的住房保障制度進入全面改革階段。這一時期，公共租賃住房成了政策性商品房的主體，中央政府放寬了社會資本對保障性進行投資的準入門檻，同時還不斷加大對各類棚改區(qū)和危房改造的投入力度。

2 我國保障性住房存在的問題

公共物品具有非競爭性和非排他性，保障性住房的提供面對的是中低收入群體，而不是全體人員，因而，具有有限的競爭性和局部排他性。所以，政府在提供保障性住房的過程中要起主導作用。近些年來，雖然我國城鎮(zhèn)中低收入群體的住房水平有了很大提高，但是保障性住房的供給仍然存在以下問題：

2.1 保障性住房供應主體單一

由于保障性住房是一種特殊的準公共物品，在供給的過程中政府就要起主導作用，以免在供給的過程中出現(xiàn)“搭便車”等影響社會公平的問題。長期以來政府一直是保障性住房供給的主體，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，單一供給主體的弊端也開始逐漸顯露。隨著中低收入家庭生活水平和住房需求的提高，會造成供給總量失衡和結構不均的問題;由于長期以來我國的保障性住房完全依賴政府建設，這不僅造成建設資金的嚴重短缺、難以滿足建設需要的現(xiàn)象，還使得完工后由于管理資金不足，造成監(jiān)管不到位的現(xiàn)象，這樣一來嚴重降低了保障性住房的供給效率。

2.2 保障性住房供給質(zhì)量差

保障性住房的供給不僅要看數(shù)量，還要看質(zhì)量。保障性住房供給的質(zhì)量既要包括房屋本身的質(zhì)量也要包括空間質(zhì)量。但是，由于保障性住房的建設不僅受到成本和利潤的影響，而且還受到建設速度的影響，造成供給過程中的保障性住房僅有速度沒有質(zhì)量，使得整體建筑質(zhì)量偏低。目前，我國保障性住房大多建設在城鄉(xiāng)結合部的邊緣地帶，缺乏與之相配套的基礎設施，影響居民生活質(zhì)量的提高，同時還增加了中低收入群體上下班的通勤成本。

2.3 保障性住房供給方式不合理

實物補貼和貨幣補貼是保障性住房的兩種不同供給方式。但是，大多數(shù)地方的低額貨幣補貼根本無法滿足中低收入家庭租賃房屋的差價。加上實物供給的申請門檻較高，使得很多貧困家庭無法申請，這不僅沒有提高貧困家庭保障水平，而且還很容易成為一些操作不規(guī)范人投機倒把的機會，成為他們的盈利手段。一些地方政府為了節(jié)省財政資金，僅發(fā)展租賃型住房，減少甚至停止建設購置型住房。這樣一來處在住房“夾層”中居民的利益無法得到保障，梯形的住房供給體系也難以形成，造成了住房保障范圍實際縮小。

3 優(yōu)化我國保障性住房供給體系的對策

保障性住房屬于一種特殊的準公共物品，政府要介入到保障性住房建設過程中，承擔供給主體的責任，起到住房供給方的作用。政府在不斷提高自身供給能力的同時，要實現(xiàn)供給主體多元化，提高供給質(zhì)量，建立多層次的供給結構，不斷滿足中低收入家庭的住房需求。

3.1 積極引導和鼓勵社會資源參與保障性住房供給，實現(xiàn)供給主體多元化

在保障性住房供給的過程中我們國家一直堅持政府主導與市場競爭相結合的原則，要想解決保障性住房供給過程中的實質(zhì)性問題，就要積極引導除了政府和市場以外的第三方社會力量參與到建設中來，并且通過制定相關的法律法規(guī)、優(yōu)惠政策，來鼓勵那些有能力、有條件并且愿意參加的社會組織成為新的保障住房供給主體。為了更好地滿足城市中日益增長的租賃需求，政府要引導各類供給主體與住房租賃企業(yè)進行合作，為中低收入群體提供中小戶型、中低價位的租賃房源;鼓勵各類社會主體加強同房地產(chǎn)開發(fā)公司合作，充分利用已有的住房，拓展租賃業(yè)務，從而增加有效供給。

3.2 加強對保障性住房供給主體的監(jiān)管，提高住房供給質(zhì)量

政府要加強對房屋質(zhì)量的監(jiān)管，就要制定相關的法律法規(guī)，明確規(guī)定保障性住房建設指標，嚴格按照標準對住房供給主體進行監(jiān)督，避免只要速度不要質(zhì)量的現(xiàn)象。為了防止房價過高而削弱保障性住房的保障功能，政府可以設置科學的指導線來規(guī)范房屋出售價格;為避免住房供給主體為降低房屋建設成本，而將房屋建設在城市邊緣地帶的情況，政府要加強對住房供給主體的監(jiān)督。上級政府可以將增加入住率、滿意度等指標納入到考核地方保障性住房建設績效中，減少住房租賃的中間環(huán)節(jié)，從而增加市場上的有效供給，使供給主體不但數(shù)量多，而且質(zhì)量優(yōu)。

3.3 建立起呈梯度的保障性住房供應體系，完善供給方式

要想實現(xiàn)“住有所居”，必須從社會公平角度進行考慮。保障性住房的供應體系應該具有合理性和完整性，而不是僅僅看供給數(shù)量。要充分考慮到不同收入群體的經(jīng)濟狀況和發(fā)展?jié)撃埽⑵鹛荻鹊淖》勘Ｕ象w系。在停止發(fā)展購置型保障房的同時，可以擴大廉租房、公共租賃房等建設規(guī)模，并通過回購商品房、盤活存量房，租售并舉等方法整合保障房資源，使保障性住房的供應和管理體系更加靈活，在為中低收入群體提供保障房的同時形成多層次的住房供給體系。

4 結論

住房是人類生存和發(fā)展的必備條件之一，現(xiàn)代國家構建保障性住房制度的核心價值在于對公民住房權的保障。我們要立足于我國現(xiàn)階段保障性住房制度所處的社會環(huán)境，從房屋的供給方面進行發(fā)力，通過實現(xiàn)供給主體多元化、提高住房供給的質(zhì)量，以及建立梯度的住房供給模式，不斷滿足城鎮(zhèn)中低收入群體的住房需求，提高居民住房水平，實現(xiàn)住房供給的有效性，只有這樣才能實現(xiàn)全面小康社會的宏偉目標。

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