房地產行業資本結構優化研究

張梨花

(河南應用技術職業學院，河南 鄭州 450042)

1 資本結構的含義

資本結構是指企業籌資的來源以及之間的一個比重關系，主要說的是企業負債和權益這兩方面的比例關系。每個企業都希望自己的公司能夠擁有低成本，因為資本成本是衡量企業經營成果的一個指標，降低成本，提高經濟效益，進而也能讓企業的投資者滿意。

2 房地產行業資本結構現狀

2.1 房地產行業資金來源情況

房地產行業屬于資金密集型行業，每一項工程都需要大量的資金進行周轉，該行業具有流動資金量大、流動周期長、資金回籠慢等特點，從這方面也能看出資金對于房地產行業來說是一項至關重要的要素，從而資金良好的運作和高效管理是影響房地產行業發展的主要因素，特別是資金來源。

根據2016年12月—2017年12月累計全國房地產開發企業資金來源情況，從表1中我們可以清晰地看出資金的主要來源方式是國內貸款、自籌資金和其他資金來源。

表1 全國房地產資金來源方式 單位：億元

數據來源：中國統計局。

2.2 我國房地產行業的資產負債率高于其他行業

資產負債率等于總負債除以總資產，是用來評價企業經營活動能力的一項標準，反映出負債所占的比例，它是一項評價公司負債水平的綜合性指標。下面這張圖是截至2017年6月30日我國各行業的以及上年同期的平均資產負債率，根據此圖，可以對各行業的資產負債率變化情況進行一個數據分析。

圖1展示出，每個行業的資產負債率都在變化，變化情況各不相同，截至2017年6月30日，房地產行業的資產負債率同比上一年同期增長了，在不考慮銀行和非銀行金融的情況下，房地產行業相對來說比較高，債務融資比率較大，這樣保障度比較低。當然了，比率大，也可以證明該行業的償債壓力較大，財務風險比較大，所以說，從不同層面，各利益相關者再結合自身的利益來對該指標進行分析，分析結果就不同，比如債權人更關心貸款，肯定希望資產負債率越低越好；股東則關心的是全部資本利潤率是否超過了借入款項的利率，若超過，則希望該比率越大越好；經營者會審時度勢，權衡之后做出正確的選擇。

圖1 各行業資產負債率(2017-06-30)

數據來源：中國數據分析行業網。

3 房地產行業資本結構的影響因素

3.1 影響房地產行業資本結構的外部因素

3.1.1 政策環境

房地產行業屬于一個特殊的行業，對我國經濟的發展特別重要，政策作為房地產行業經濟發展的一個重要影響因素，國家就是通過政策對我國房地產行業進行指導、監督、調節和控制，來影響房地產行業的供給和需求，維護房地產行業的健康穩定地發展。國家出臺有利于房地產行業發展的政策，就會促使投資者、銀行等金融機構傾向于對房地產行業進行投資和融資，從而使得房地產行業在進行資金選擇時具有更大的空間，這樣可以使房地產行業的權益資金和債務資金的構成更具合理性，從而使得房地產行業的資本結構更為合理。反之，房地產行業在進行資金選擇時就會受限，從而使得房地產行業的權益資金和債務資金的構成很難達到較為合理的水平。

3.1.2 宏觀經濟環境

房地產行業的發展對我國經濟至關重要，不僅可以促進我國經濟的發展，還可以提高人們的物質生活水平，正是因為兩者之間存在著密切的關系，經濟一旦發生變化，房地產行業首先會受到影響。當經濟好時，向好的方向發展；當經濟比較差時，房地產行業也會衰退，隨著經濟環境的波動而波動。在當今經濟環境下，政府支持和鼓勵房地產行業的發展，該行業也會利用這種有利條件，適當增加負債，提高企業的資產負債率，提高經濟效益，經濟效益的提高反過來又會增強企業的償債能力和還款能力。同樣，在經濟環境蕭條時，房地產行業也會面臨更大的風險，此時，房地產行業應降低風險，減少損失，以尋求企業平穩地發展。

3.1.3 金融市場環境

資金對于房地產行業來說是不可或缺的資源，房地產行業的資金來源大多是借貸資金，所以說金融市場的不穩定性是影響房地產行業的一大因素。

房地產企業的自有資金不足以支撐整個企業的發展，所以資金對房地產行業是不可缺少的，所以說貨幣市場很重要。貨幣市場的發達、健全，企業可以增加流動負債，降低公司的籌資成本；貨幣市場不好的時候，企業就會擴大資金規模，降低籌資風險。

3.2 影響房地產行業資本結構的內部因素

3.2.1 償債能力

文章我們主要來分析長期償債能力，是指企業到期償還長期債務的能力，流動資產和非流動資產的變現能力對長期償債能力來說都是至關重要的，此能力比較弱時，不能夠及時償還，資金鏈就會出現問題；反之，變現能力強，長期償債能力也會較強，這樣才能夠及時償還債務，不會出現拆東墻補西墻的現象，企業的資產周轉率也就會加快。

3.2.2 盈利能力

盈利能力是指企業運用經濟資源獲取收益的能力，資產負債率和企業的營利性存在正相關的關系，企業的收益水平會隨著資產負債率的上升達到一個最大值，然后資產負債率還會繼續上升時，收益則會呈現下降的趨勢。

3.2.3 成長能力

近些年來，房地產行業迅速發展，越來越景氣，則發現企業對外部資金的依賴性特別高，主要是因為規模不斷在壯大，自己已沒有辦法滿足自己的發展，就會出現銀行貸款等，通過外部資金來發展企業。

3.2.4 每股收益

每股收益反映的是普通股的獲利能力，每股收益越高，則說明企業的獲利能力越強，進而表達出企業的盈利能力，從而在一定程度上也可以反映企業是否擁有一個適合自己的資本結構。

4 房地產行業優化資本結構的措施

4.1 靈活應對經濟環境的變化

經濟環境對房地產的發展很重要，我們應時刻關注經濟環境，一旦有所變化，我們也可以根據經濟環境來調節自己的資本結構，從而形成最優的資本結構，進行針對性的融資。現代房地產行業都在不斷地擴展周圍的城中村，再加上我國現在對房子的需求量還比較高，因此，從目前情況來看，房地產行業可以加大自己的投資，在進行發展擴張的過程中，我們可以根據企業狀況選擇不同的籌資方式，從而優化自身的資本結構。當人們對房子需求量降低時，房地產企業就不應該一味地開發新的地產，而是對企業現有狀況進行精益求精，增加人們購房的需求，同時，房地產企業可以考慮縮減規模，抽回部分投資，在資金抽回的過程中，企業可以根據當前的資本結構狀況，進行權益資金的減少的債務資金的償還，進而使企業的資本結構達到最優化。

4.2 完善金融市場環境，為房地產行業構建多元化的籌資渠道

資金需求與供給是通過金融市場連接到一起，促進資金的合理運轉和使用，當然，金融市場的存在在一定程度上也降低了成本，通過金融市場進行融資可以使房地產行業更好的發展。我們加入世貿組織后，經濟迅速地發展起來，現如今，我們就應該利用大好機會，虛心地學習國外金融機構的經驗，從而完善金融市場，這樣，房地產企業就可以在金融市場上進行多元化的融資，從而促使企業資本結構更為合理，提高企業經濟效益。

4.3 提高企業償債能力

償債能力體現了流動資金的變現能力，影響著企業的信用和發展，所以企業應時刻關注償債能力，不僅僅通過貸款來進行融資，應多種方法結合在一起，融資多元化，分散企業的財務風險，從而將資產負債率把控在50%左右，使企業的資本結構達到較合理的水平。

4.4 提高企業的經濟效益

企業在開發新的樓盤時，一定要設計出新穎、吸引人眼球的內部格局，房屋的款式獨樹一幟，這樣才會增加人們購房的需求，增加成交量，也才會提高企業的經濟效益，經濟效益的提高，又會吸引更多的投資者對企業進行投資，銀行等金融機構也會更愿意把資金借給企業，這樣房地產企業就可以根據自身狀況選擇適合自己的融資方式，進而優化企業的資本結構。