淺議中介機構土地增值稅清算工作方法

呂亞維

摘 要：本文主要從中介機構在土地增值稅清算中的工作分工及職 責、完成成本統計工作底稿、完成清算電子表格及清算結果、出具正式清算報告、總結進行了簡要的介紹。

關鍵詞：中介機構;土地增值稅;工作分工及職責;工作方法

由于房地產企業近幾年迅速占領市場，發展很快，很多企業的房屋已交付使用，都達到了土地增值稅清算條件。做為中介機構的一員，我有幸參與了一些項目清算，并從中發現了一些規律，在此與大家分享。

一、人員工作分工及職責

（1）錄票：一個項目，首先根據體量，安排2-3人進行發票錄入。分別錄入時間、摘要、對方科目、付款方式、金額、發票號碼、調整項目、備注，此工作量大、繁瑣，需要工作人員足夠細心、認真。錄完一年進行一次認真核對，保證與帳上記錄一致。匯總時更要檢查、核對，確保無誤。此工作看似簡單，卻是土增清算中的基礎，所有的成本調整都是以成本表為依據的。

（2）查看工程合同、成本發票、付款、決算：安排1人進行，此人須對房地產行業財務核算熟悉，能使用成本各單方造價及行業經驗進行成本合理性、合法性判斷。

從企業成本明細表篩查占比高的進行表格比對，抽取企業重大合同。對總包合同尤為關注，是否包工包料，哪些材料含在總包價款內，哪些不含;會計成本中的甲供材是否存在與總包合同重復地方，企業竣工備案時間、重要項目的保質期、有無除質保金外未支付的工程款等等，都會對成本調整數產生相應的影響。摘錄施工合同金額、查看企業重大合同付款及發票開具情況，查看企業重大合同決算表，此對比表形成后，查看決算與付款、發票差額，列出未付款、未開發票金額。重點關注：

①已開發票而未付款項目：查看除質保金外的未付款，再查看掛帳時間長短，是否存在已交房很多年仍掛帳未付現象，若落實給予調整。②決算金額大于付款金額：依決算價計算單方成本，看是否存在單價高于同行業同期水平，若高，則再查看付款停止長短，是否存在虛增決算現象，若落實給予調整。從成本明細表付款方式中篩查是否存在大額現金支付情況，若有，定位翻查憑證，問詢企業人員，是否為虛增成本，必要時調用企業銀行對帳單，若落實給予調整。從科目余額表中關注企業是否存在其他應收款大額掛帳，在無借款及接受捐贈、投資情況下，此處金額巨大，一般意味著企業自有資金的出借，形成來源為房款，仔細分析原因，再查看成本項目是否存在虛增現象。企業自有資金充足，還引發一個問題，若同期還有借款，則與事實情況出現矛盾。調用企業其他應收款明細帳，對掛帳形成金額、對方單位名稱進行分析，對借款利息能否列支提供充足證據。對比表形成后，依總建筑面積，計算各成本項目單方造價，對單方成本過高者，先鎖定目標，然后查找出其明細帳，對應翻查憑證，是否存在現金支付、掛帳、無決算情況，落實后需要調整的給予調整。

（3）測算六項成本單方造價：安排1人進行。

①查看企業五證、總平圖，拉出企業總建筑面積、總可售面積，列示在底稿中;②從企業帳載中篩查六類成本總額，依次列示在底稿中;③從企業提供的銷售臺帳中篩選出銷售合同總額或實測面積對應的銷售總額，在底稿分別列示營業稅狀態下的和增值稅狀態下的銷售額（錫除增值稅），對應查出實繳稅金及附加列示于底稿中;④從企業提供的銷售臺帳中篩選各業態已銷面積，計算已銷比列示于底稿中;⑤查看企業三項期間費用中（有無借款利息，是否能取得金融機構借款利息單）金額，與開發費用（應按主表兩大項成本之和的比例10%列示）金額進行比較，取小者列支于底稿中（若企業能夠取得金融機構借款利息單，則財務費用中的利息以實際支出列支，其余開發費用按主表兩大項成本之和比例5%列支）。重點查看企業是否將項目借款利息列在開發成本中，若開發費用按主表兩大項成本之和的10%列支，須將開發成本中列支的利息支出進行調出處理;⑥依據上述資料先在土增清算主表中進行測算，測試結果是否與企業申報數一致，與企業建立初步溝通反饋，看雙方是否在計算方法上存在差異（很多企業在類型上按二分法，現行的都已是三分法），先求計算口徑一致，讓企業存在一個心理接受過程;⑦根據主表上的成本金額、總建面積，計算六項成本的單方造價，對于高出同行業同期水平的重點關注。例如若土地單方成本過高，則要查看土地合同、付款、發票，是否存在問題，發票是否真實、合法，主體是否正確。曾經在清算中發現，土地出讓金發票和企業主體不符，又沒有三者之間的關系說明等等。上述問題要一一落實，確實存在問題再做調整。其它成本項目前期、基礎、建筑、配套、開發間接費依此方法類推。

（4）銷售收入、面積核對安排1人：負責將企業的銷售臺帳分類整理，按業態進行篩選，整理出各業態面積、及銷售額，并按營改增節點進行分類，該剔稅的要價稅分離;根據企業的實測報告按樓棟錄入企業的面積，核對準確;進入陽光售房網，查看企業網簽情況，是否存在已備案銷售，卻未在帳里反映情況;依據企業總平圖查看，總建筑面積與企業提供的總建筑面積對比是否還有漏項，是否存在企業少報面積情況。

（5）現場報告撰寫1人，其職責為項目總負責，翻看企業證照，進行基礎資料填寫，將涉及數據的先空者，將文字描述部分錄入完成。負責與錄票者對接、負責與成本測算人員對接、負責與銷售統計人員對接，協調解決、判斷期間問題。借款利息能否列支有待進一步跟進落實;判斷公配設施是否移交，是否具備公配條件;判斷哪些設施屬于不可售的，哪些是可售的;合理、準確確定好已銷售房屋的比例，保證成本各項目分攤的準確性;負責與企業對接，核實重要問題，索要資料。

二、成本錄入完畢

由負責銷售統計人員進行成本底稿復核;銷售統計數據由成本總負責人進行底稿復核;成本分項目調整金額明細由項目總負責人進行復核。層層把控，在離場前核實完畢。

三、二項工作完成后

各分項工作負責人將資料發給項目總負責人進行整體表格錄入，完成清算電子表格，形成清算結果。撤離現場前將整套表格發給企業進行核對，報告附件資料讓企業蓋章。

四、與企業溝通審核無誤后，出具文字性的清算報告和輔助報告資料

五、總結

工作安排得當，人員配合好，與企業建立良好的合作關系，溝通好，一個中型項目，5個人一周時間就可以出初步報告并出現場。

參考文獻：

[1]2018年全國稅務師職業資格考試教材《稅法I》.

[2]王江宏，李毅剛.土地增值稅清算操作實務.2010.3.