探究房地產(chǎn)企業(yè)項目動態(tài)財務(wù)管理

尚東

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)極具綜合性特點，其項目大多是多種行業(yè)融為一體的綜合性建設(shè)項目。從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)項目的建設(shè)還存在許多問題，例如：在財務(wù)管理上，企業(yè)無法對項目建設(shè)過程中的財務(wù)狀況進行實時監(jiān)控，對于其風(fēng)險與成本的變動了解不到位，從而導(dǎo)致投資成本過大、企業(yè)發(fā)展陷入困境的局面出現(xiàn);在房地產(chǎn)項目信息管理中，出現(xiàn)信息不對稱，無法及時針對市場信息對相關(guān)方案進行科學(xué)調(diào)整，導(dǎo)致項目管理風(fēng)險加大，房地產(chǎn)項目的額外開支與成本過高。本文就房地產(chǎn)企業(yè)項目動態(tài)財務(wù)管理展開研究，了解其相關(guān)概述，分析其對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要作用，提出加強動態(tài)財務(wù)管理的重要措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè)項目;動態(tài);財務(wù)管理

近年來，在市場需求以及企業(yè)管理現(xiàn)代化的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展過程中，其所面臨的生存環(huán)境也越來越嚴(yán)峻，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)高度競爭所帶來的投資風(fēng)險加劇，再加上諸多指標(biāo)和預(yù)先設(shè)置好的管理工具和財務(wù)分析的方式在財務(wù)管理，以及項目管理環(huán)節(jié)上的不足之處導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部許多潛在的財務(wù)問題逐漸暴露出來，這最終都將會制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。傳統(tǒng)的財務(wù)管理不適應(yīng)于目前的房地產(chǎn)企業(yè)項目的建設(shè)，只有加強項目動態(tài)財務(wù)管理，才能確保其項目建設(shè)活動的順利開展。

一、了解有關(guān)房地產(chǎn)項目動態(tài)財務(wù)管理的內(nèi)容

實施項目動態(tài)財務(wù)管理是房地產(chǎn)財務(wù)管理的一種重要方式，同時也是能夠加強資金控制的一種科學(xué)手段。動態(tài)財務(wù)管理主要是針對企業(yè)未來發(fā)展進行預(yù)期分析，然后進一步分析總結(jié)企業(yè)目標(biāo)與未來經(jīng)營之間所存在的差距，最后利用動態(tài)財務(wù)管理方式對企業(yè)發(fā)展進行動態(tài)監(jiān)控，從而更好地規(guī)避財務(wù)管理等一些未知的發(fā)展風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)穩(wěn)定、企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)活動中實行動態(tài)財務(wù)管理模式，其主要是針對房地產(chǎn)項目的各項工程建設(shè)用款，從不同角度與方向出發(fā)，增強項目建設(shè)合理性，科學(xué)控制其財務(wù)資金的運用，同時利用動態(tài)成本監(jiān)督的方法合理把控房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟預(yù)算與成本投入，利用一些科學(xué)的動態(tài)財務(wù)指標(biāo)來改善項目投資，促進項目活動建設(shè)。

二、分析房地產(chǎn)項目實施動態(tài)財務(wù)管理的必要性

（一）有利于順應(yīng)時代發(fā)展要求，優(yōu)化企業(yè)的財務(wù)管理模式

如今，隨著現(xiàn)代化改革的深入，房地產(chǎn)項目應(yīng)用動態(tài)財務(wù)管理成為了時代發(fā)展的要求，傳統(tǒng)的靜態(tài)財務(wù)管理模式已經(jīng)無法為房地產(chǎn)項目開發(fā)以及順利運作提供支撐了。房地產(chǎn)項目作為綜合性較高的項目活動，其開發(fā)不僅需要投入的大量的建設(shè)資金成本以及一定的技術(shù)能力，還需要提供一些關(guān)于創(chuàng)新性思維建設(shè)的創(chuàng)新性的房地產(chǎn)項目方案。顯然，靜態(tài)財務(wù)管理已經(jīng)無法提供動態(tài)變化的數(shù)據(jù)以及先進的新型技術(shù)、相應(yīng)的技術(shù)團隊等等。由此可見，利用動態(tài)財務(wù)管理方法來對項目建設(shè)過程中的財務(wù)數(shù)據(jù)與成本投入情況進行實時監(jiān)控是企業(yè)項目建設(shè)的必要內(nèi)容，其能夠有效地對可控的財務(wù)投入成本進行動態(tài)管理，從而降低房地產(chǎn)的成本投入，這不僅可以節(jié)省項目建設(shè)的成本，還可以為房地產(chǎn)企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展建立長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展計劃。

（二）更好地利用信息化技術(shù)，解決靜態(tài)財務(wù)管理技術(shù)層面的問題

之前房地產(chǎn)企業(yè)項目的靜態(tài)財務(wù)管理，大多采用傳統(tǒng)的財務(wù)管理方式，這需要耗費大量的開發(fā)與建設(shè)的時間成本，增加項目所投入的建筑材料與建設(shè)人員額外成本與額外花銷。目前，隨著信息化技術(shù)的快速發(fā)展，企業(yè)的現(xiàn)代化管理越來越重視信息化技術(shù)的運用，靜態(tài)財務(wù)管理已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了企業(yè)項目的發(fā)展，企業(yè)必須以信息化技術(shù)作為基礎(chǔ)支撐，實現(xiàn)對公司內(nèi)部財務(wù)數(shù)據(jù)的科學(xué)分析與管理，對資本進行有效控制，從而為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。目前，動態(tài)化的財務(wù)管理主要是利用信息平臺或相應(yīng)的運算服務(wù)體系來處理項目建設(shè)過程中所出現(xiàn)的大量的財務(wù)數(shù)據(jù)，同時針對其與預(yù)期的運算進行合理分析。利用現(xiàn)代化信息管理與計算服務(wù)系統(tǒng)來對房地產(chǎn)項目進行動態(tài)把控，這不僅優(yōu)化了企業(yè)財務(wù)管理模式，還為房地產(chǎn)項目的有效運行與安全維護提供了有效保障，促進了房地產(chǎn)項目建設(shè)的經(jīng)濟效益的最大化。

（三）有利于促進財務(wù)管理的動態(tài)評價，彌補靜態(tài)財務(wù)管理的不足

傳統(tǒng)靜態(tài)財務(wù)評價指標(biāo)大多要求項目兩階段的財務(wù)指標(biāo)必須一致、并進行橫向比較，這在實際項目開展過程中可能會因為財務(wù)管理指標(biāo)的單一化而增加企業(yè)項目投資風(fēng)險。這時就要選擇動態(tài)財務(wù)評價方式，其具體體現(xiàn)在：①由于不同階段的財務(wù)指標(biāo)，它所采取的樣本數(shù)據(jù)會與之前的有不同之處，所以不同階段其所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)結(jié)果不同，針對項目實施過程中個階段的財務(wù)狀況，將其進行縱向比較，同時采用定量處理的評價方式;②從以往財務(wù)管理的評價指標(biāo)，動態(tài)財務(wù)評價指標(biāo)主要的側(cè)重點仍是運用定性指標(biāo)的選取方法。定性指標(biāo)的選取方式雖然帶有主觀色彩，但是其仍然具有其自身優(yōu)勢，特別是在財務(wù)指標(biāo)評價體系構(gòu)建方面的運用方面，進行動態(tài)財務(wù)評價體系指標(biāo)選取的重要條件就是要以定性指標(biāo)選取法主，并建立較為完善的評價指標(biāo)體系，這能夠更好地加強項目成本管控。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)項目動態(tài)財務(wù)管理的重要措施

（一）實行基礎(chǔ)信息管理，保證財務(wù)信息的可靠性

動態(tài)財務(wù)管理中的基礎(chǔ)信息管理主要是在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，構(gòu)建信息管理與服務(wù)平臺，解決其過程中所出現(xiàn)的信息不對稱的問題，著重解決項目活動存在的額外資本投入問題，利用信息平臺實時監(jiān)控，從而更好地規(guī)避發(fā)展中可能面臨的風(fēng)險。同時，要熟知房地產(chǎn)項目具體的各個細(xì)節(jié)內(nèi)容，然后在了解信息與資料分類的同時，明確項目建設(shè)的目標(biāo)。實行基礎(chǔ)信息管理，才能更好地分析建設(shè)中期與建設(shè)后期之間的不同情況，針對房地產(chǎn)項目不同階段的具體發(fā)展情況制定科學(xué)的發(fā)展方案，同時在實時監(jiān)控管理的前提下，制定動態(tài)信息發(fā)展方案，并針對實際情況及時合理調(diào)整方案可行性，確保項目的順利有效開展。

（二）加強房地產(chǎn)資金、稅務(wù)的管理，實行科學(xué)的財務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)在實施動態(tài)財務(wù)管理過程中，大多會將動態(tài)監(jiān)控重心放在房地產(chǎn)資金、稅務(wù)內(nèi)容上，并將所獲取的數(shù)據(jù)信息進行實時匯總、分析，同時針對具體實際情況制定處理應(yīng)對方案。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理主要是將財務(wù)信息與房地產(chǎn)項目開發(fā)的不同階段的發(fā)展情況相結(jié)合，針對項目前期的開發(fā)計劃、資金初始方案等做出具體的分析。房地產(chǎn)企業(yè)項目在建設(shè)開工并且擁有相應(yīng)建筑資金之后，企業(yè)需要運用動態(tài)財務(wù)管理方法來完成好項目款項應(yīng)用與管理等相關(guān)工作，及時處理好項目資金在項目建設(shè)過程中的使用工作，同時要準(zhǔn)確把控在項目建設(shè)過程中產(chǎn)生的額外花銷與其他支出，還要處理好各項資金的支付工作，促進整個工作流程的完善，為相關(guān)方案的科學(xué)性提供保證。此外，實施動態(tài)財務(wù)管理還要重點關(guān)注項目建設(shè)的稅務(wù)管理，增強稅收的合理性，要在符合稅收法律政策法規(guī)的前提下，開展對房地產(chǎn)項目的評測，按照科學(xué)的方法處理納稅申報、項目稅務(wù)籌劃、等方面的問題，最終實現(xiàn)稅收收益最大化，促進房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)活動的展開。

（三）強化項目績效與成本管理，減輕房地產(chǎn)企業(yè)項目風(fēng)險

績效考核是衡量房地產(chǎn)項目建設(shè)速度與建設(shè)質(zhì)量的主要內(nèi)容，同時也是有效提高企業(yè)工作人員工作能力以及工作積極性的重要前提。房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)績效考核評估的考核內(nèi)容主要體現(xiàn)在如下兩個方面：①針對工作內(nèi)容進行動態(tài)績效考核，要不定期的去抽查、檢驗、評價房地產(chǎn)建設(shè)項目的具體工作信息與建設(shè)的實際狀況，了解項目建設(shè)進行的具體情況;②對項目的綜合性進行評估，對房地產(chǎn)項目建設(shè)從開工到完工整個過程中的狀況進行科學(xué)評估，對工期、費用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等各個重要因素進行分析評價，制定具體的績效考核指標(biāo)，將每一個房地產(chǎn)項目建設(shè)中的細(xì)節(jié)做到量化處理。

四、結(jié)束語

目前，在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理存在的問題會使得企業(yè)的發(fā)展陷入了財務(wù)僵局，再加上現(xiàn)代化財務(wù)管理觀念及財務(wù)方法的不斷更新變化，僅靠傳統(tǒng)的負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理的財務(wù)管理模式已經(jīng)不符合時代發(fā)展潮流，財務(wù)管理辦法已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的需要，因此財務(wù)管理模式的創(chuàng)新是大勢所趨，房地產(chǎn)企業(yè)需要用動態(tài)財務(wù)管理來推動相關(guān)管理模式的優(yōu)化，實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

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