芻議土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算中存在的常見(jiàn)問(wèn)題

尹冬容

【摘 要】在我國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)工作當(dāng)中，對(duì)于土地資源的需求量越來(lái)越大，這也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。隨著建設(shè)用地面積的逐漸縮小，應(yīng)該促進(jìn)土地資源利用率的提升，防止出現(xiàn)嚴(yán)重的浪費(fèi)問(wèn)題。在拆遷、工程建設(shè)和征地等工作當(dāng)中，都涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，因此應(yīng)該對(duì)其予以高度關(guān)注。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)具有一定的復(fù)雜性和專(zhuān)業(yè)性，加強(qiáng)成本核算管理，能夠?yàn)楣こ添?xiàng)目的順利實(shí)施提供保障。然而，在當(dāng)前成本核算中也存在許多問(wèn)題。本文分析了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算中存在的常見(jiàn)問(wèn)題，探索土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】土地一級(jí)開(kāi)發(fā);成本核算;常見(jiàn)問(wèn)題;對(duì)策

土地資源是社會(huì)發(fā)展中的重要資源，加強(qiáng)對(duì)土地的合理開(kāi)發(fā)與規(guī)劃，是緩解當(dāng)前土地資源緊缺局面的關(guān)鍵途徑。在可持續(xù)發(fā)展理念下，對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作也提出了新的要求。尤其是對(duì)于成本核算而言，其涉及的內(nèi)容較為繁雜，傳統(tǒng)成本核算理念與方法呈現(xiàn)出一定的不適應(yīng)性，因此應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行合理創(chuàng)新。土地管理體系由于土地使用權(quán)和所有權(quán)的分離而變得更加完善，但是相應(yīng)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算難度也在提高。應(yīng)該避免核算成本與實(shí)際成本出現(xiàn)較大的偏差，降低給工程項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)該對(duì)成本核算的常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，在實(shí)事求是的基本原則下，制定針對(duì)性土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算措施，構(gòu)建健康、高效的土地市場(chǎng)。

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算的特點(diǎn)

將“熟地”代替原有的“生地”，是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要價(jià)值，成本核算是該工作的關(guān)鍵點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)多種費(fèi)用的統(tǒng)一化管理。通常情況下，工程項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，而且涉及到的管理內(nèi)容較多，因此對(duì)成本核算也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。尤其是復(fù)雜的成本構(gòu)成，使得成本核算的難度也相應(yīng)上升【1】。成本核算的環(huán)節(jié)也較多，不同環(huán)節(jié)的工作之間存在相互影響和相互制約的關(guān)系，如果未能對(duì)成本核算的流程進(jìn)行梳理，將會(huì)對(duì)手續(xù)辦理和運(yùn)行成本造成較大的影響。此外，支付對(duì)象、費(fèi)用類(lèi)型和歸集方式等也存在一定的差異性，因此應(yīng)該由專(zhuān)業(yè)成本核算人員負(fù)責(zé)處理。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算的常見(jiàn)問(wèn)題

（一）預(yù)算方案問(wèn)題

成本預(yù)算數(shù)據(jù)應(yīng)該由企業(yè)向國(guó)家相關(guān)機(jī)構(gòu)提供，這是在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的關(guān)鍵工作，能夠?yàn)閲?guó)家發(fā)改委開(kāi)展審批工作奠定基礎(chǔ)。在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)預(yù)算成本報(bào)表的制定當(dāng)中，需要明確不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、前期費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用和公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等等【2】。國(guó)家相關(guān)部門(mén)在審批項(xiàng)目時(shí)以成本預(yù)算作為依據(jù)，但是由于其成本預(yù)算方案存在與事實(shí)不符的問(wèn)題，使得審批工作受到極大的影響。尤其是在各項(xiàng)費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)當(dāng)中未能結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，導(dǎo)致在后續(xù)開(kāi)發(fā)工作中遇到較多矛盾。

（二）前期費(fèi)用核算問(wèn)題

未能有效統(tǒng)計(jì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用，不清楚項(xiàng)目前期咨詢(xún)費(fèi)用、實(shí)施方案編制費(fèi)用和立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告的制定費(fèi)用，使得在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)成本升高的問(wèn)題，給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。在工程勘察、測(cè)繪和定樁等工作當(dāng)中也會(huì)涉及較多的費(fèi)用，管理人員未能對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)管理與預(yù)估，對(duì)于工程項(xiàng)目的掌控力不足。環(huán)境評(píng)價(jià)分析費(fèi)用和交通影響分析費(fèi)用，也是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用的重要組成部分，但是在成本核算中存在漏算的問(wèn)題。

（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用核算問(wèn)題

在公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用核算當(dāng)中，未能做好充分的市場(chǎng)調(diào)研工作，照搬其他項(xiàng)目的成本核算模式，使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受到諸多意外因素的影響。在統(tǒng)計(jì)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用時(shí)存在不合理之處，未能明確管線建設(shè)費(fèi)用、橋梁建設(shè)費(fèi)用和道路建設(shè)費(fèi)用的基本情況【3】。隨著市場(chǎng)環(huán)境的逐漸復(fù)雜化，企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)增大。

（四）征地與拆遷費(fèi)用核算問(wèn)題

征地補(bǔ)償費(fèi)用核算也是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算的關(guān)鍵內(nèi)容，但是很多企業(yè)對(duì)此較為忽視，導(dǎo)致后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)較多的矛盾。在計(jì)算時(shí)缺乏科學(xué)依據(jù)，違背了國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的要求，未能在計(jì)算中納入房屋拆遷評(píng)估費(fèi)用等。此外，對(duì)于拆遷工程費(fèi)用的實(shí)際情況不夠了解，在成本核算中缺乏專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)與人員，這也是當(dāng)前成本核算面臨的主要問(wèn)題。

三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)策

（一）完善預(yù)算方案

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)多項(xiàng)費(fèi)用加以調(diào)查和分析，比如公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和前期費(fèi)用等等，保障土地一級(jí)開(kāi)發(fā)預(yù)算成本報(bào)表的真實(shí)性與全面性。國(guó)家相關(guān)部門(mén)只有以可靠的報(bào)表為依據(jù)，才能順利審批土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在報(bào)表當(dāng)中明確企業(yè)的成本預(yù)算狀況，保障決策的科學(xué)性與合理性，防止對(duì)審批工作造成較大的阻礙【4】。在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)當(dāng)中，能夠?qū)Ω髌髽I(yè)進(jìn)行有效篩選，防止對(duì)項(xiàng)目實(shí)施與竣工造成影響。此外，還應(yīng)該加強(qiáng)制度建設(shè)，對(duì)核算對(duì)象進(jìn)行深入分析，保障相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與精確性，防止歸集對(duì)象不清晰問(wèn)題的出現(xiàn)。加強(qiáng)各個(gè)部門(mén)之間的溝通與交流，滿(mǎn)足成本歸集與控制要求。

（二）優(yōu)化前期費(fèi)用核算方式

由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的內(nèi)容較為繁雜，因此在工作當(dāng)中應(yīng)該做好充足的準(zhǔn)備工作，有效統(tǒng)計(jì)前期費(fèi)用，防止存在漏算的問(wèn)題。在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工程當(dāng)中，可行性報(bào)告與立項(xiàng)報(bào)告發(fā)揮著關(guān)鍵作用，應(yīng)該對(duì)其制定費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)化核算，防止企業(yè)遭受較大的經(jīng)濟(jì)損失【5】。在咨詢(xún)活動(dòng)的實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該由專(zhuān)業(yè)人員組成專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)研，在明確其收費(fèi)情況的基礎(chǔ)上，保障咨詢(xún)費(fèi)用核算的有效性。

（三）制定公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用核算方案

在公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用核算方案的制定過(guò)程中，應(yīng)該保障核算流程的規(guī)范性與專(zhuān)業(yè)性，在核算方案當(dāng)中重點(diǎn)關(guān)注管線費(fèi)用、橋梁費(fèi)用等。此外，很多較小成本費(fèi)用也不應(yīng)該受到忽視，包括了公共座椅和草坪綠化等等。應(yīng)該明確其成本核算的基本范圍，防止在工作中出現(xiàn)較大的誤差。

（四）優(yōu)化拆遷征地費(fèi)用核算方式

對(duì)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行深入研究，保障拆遷征地費(fèi)用核算工作的順利實(shí)施。在核算拆遷工程費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該由專(zhuān)業(yè)人員對(duì)核算的全過(guò)程進(jìn)行把控，防止對(duì)項(xiàng)目開(kāi)工造成的限制。在拆遷評(píng)估和拆遷服務(wù)費(fèi)用的核算當(dāng)中，應(yīng)該加強(qiáng)核算人員的重視程度，防止由于數(shù)額不大而忽視了此部分費(fèi)用【6】。在成本核算報(bào)表當(dāng)中明確該部分成本費(fèi)用，為拆遷與征地的實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

四、結(jié)語(yǔ)

為了滿(mǎn)足城市化進(jìn)程的需求，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的重視，通過(guò)成本核算的方式明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，防止給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。尤其是在市場(chǎng)環(huán)境逐步開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)下，企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力也在逐步增大，只有對(duì)成本核算中存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)并制定針對(duì)性處理措施，才能保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在成本核算當(dāng)中，應(yīng)該在制定切實(shí)可行的成本核算方案的同時(shí)，對(duì)前期費(fèi)用核算、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用核算、拆遷征地費(fèi)用核算予以重視，制定不同的核算方法，促進(jìn)工程建設(shè)的順利實(shí)施。

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