淺談商業銀行不動產抵債涉稅風險分析及防范

陳虎 貴州誠隆會計師事務所有限公司

最近幾年，受經濟環境的影響，商業銀行貸款客戶無法償還到期債務的情況十分嚴重，導致不良資產規模持續上升，商業銀行面臨經營和監管的雙重壓力，無論是從自身經營需要還是來自監管的壓力，不得不采取各種非現金清收等方式來化解信貸風險，降低不良貸款，最終達到盤活信貸資產的目的。以物抵債也成為銀行快速實現清收和壓降不良資產的重要方式和手段，其中以不動產抵債是最主要的形式。當然以房抵債由于受稅收政策影響、管理難度大等多種因素影響，在當前較多地區不動產有價無市的背景下，抵債不動產很難實現快速變現，因此，銀行主動實施以物抵債的意愿并不強烈，多數情況下是被動接受法院的裁定，以物抵債在一定程度上也是大多數商業銀行最無奈的選擇。

商業銀行在接收、持有、處置不動產過程中受到市場主體、稅收、法律等因素制約，面臨抵債資產的實物瑕疵、權利瑕疵、估值過高、涉稅等諸多風險。尤其是接受不動產抵債的涉稅事項較為復雜，納稅風險較大，本文就如何應對、化解不動產抵債的涉稅風險進行分析和闡述，對商業銀行接受不動產抵債減少涉稅風險提供參考建議。

一、不動產抵債涉稅風險

（一）協議內容涉稅風險

商業銀行與債務人簽訂抵債協議過程中，由于業務部門人員稅務知識的欠缺，往往只關注合同協議的價款，較少關注到合同協議價款是否屬于含稅價，含稅與否將直接影響企業繳稅額和抵扣稅額的大小。

商業銀行在收到抵債不動產后，為盤活資產，會想方設法盡快處置抵債不動產。但在實際交易過程中，因不動產過戶的涉稅事項較為復雜，購買方往往會傾向于采取包干價的形式與銀行訂立資產轉讓協議，即交易過戶環節購買方承擔的稅款均包括在合同包干價內。

上述兩種情況，如協議條款未中對價款是否含稅，以及稅金承擔方式作明確約定，稅務機關會認定按合同全部價款作為計稅依據，造成銀行實際稅負增加。

（二）不動產抵債財務核算涉稅風險

商業銀行在接收抵債不動產過程中，根據抵債不動產的產權人不同，可能涉增值稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅等稅種。多數情況下，由于債務人已無法履行債務，稅務機關為避免稅源流失，對不動產過戶產生的土地增值稅、企業所得稅等稅費，會采取核定征收的方式，商業銀行為盡快將產權過戶到自身名下，不得不承擔應由原債務人承擔的稅費。如商業銀行財務核算中未區分由債務人和商行銀行各自應承擔的稅費，在企業所得稅匯算時，容易疏忽，把應由債務人承擔的稅費在企業所得稅前列支，漏做納稅調整，可能導致被稅務機關處罰的風險。

（三）抵債不動產持有期間的涉稅風險

商業銀行在接受以不動產抵償債務后，由于市場因素影響，在短期內難以轉讓出售，若財務部門與業務部門溝通不暢，實物管理與賬務處理脫節，容易造成未在規定期限內申報或漏申報繳納房產稅、土地使用稅等稅款，也會帶來稅務處罰風險。

（四）不動產處置環節涉稅風險

1.增值稅風險

一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應按取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置的原價或者取得不動產時的作價后的余額，按5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅，此處涉及兩方面風險：

（1）計稅依據涉稅風險

[15][16]David B. Myers, “Marx’s Concept of Truth: A Kantian Interpretation”, Canadian Journal of Philosophy, Vol. 7, No. 2,1977,p.316, 325.

根據有關規定，按5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，商業銀行在預繳稅款環節可按出售取得的全部價款和價外費用扣除不動抵債的作價后的差額作為預繳稅款的依據。但在向機構所在地國稅機關申報納稅時，上述規定并未明確納稅人能以差額作為計稅依據申報納稅，如以差額作了納稅申報，可能遭致稅務機關處罰風險。

（2）納稅申報環節風險

根據現行規定，一般納稅人轉讓不動產，納稅人應按照規定向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款（或按預征率向不動產所在地預繳納稅款），向機構所在地主管國稅機關申報納稅。如未按規定申報，也可能面臨被稅務機關處罰的風險。

2.契稅風險

由于不動產的購買人的基本情況不同，交易產生的稅負也有很大不同。如不動產的購買方為個人，根據現行稅法相關規定：個人購買90平米以上的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1.5%征收。購買90平米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1%征收。如果住房雖為普通住房，但不屬于購買方家庭唯一住房的，契稅稅率應按3%征收。如果抵債的住房為非普通住房，無論是否為家庭唯一住房，均按3%的稅率計算繳納契稅。如轉讓協議中約定應由購買方承擔的過戶稅費已包含在協議價款中，銀行方未在轉讓前對購買方的情況作詳細了解，則可能承擔較高的稅收負擔。

二、不動產抵債業務涉稅風險防范

（一）完善內控制度

商業銀行應建立完善抵債資產管理辦法，明確抵債資產相關信息的收集、傳遞和處理流程，明確資產處置部門、財務部門的職責，充分利用計算機信息系統，建立一套操作性較強、便于控制的日常信息溝通系統，確保財務部門和業務部門保持有效銜接和溝通，防范信息溝通不暢帶來涉稅風險。

（二）提高納稅風險意識

商業銀行高級管理層，必須高度重視納稅風險的管理，一方面要加強本單位的制度建設，同時更要從自身做起，樹立納稅風險意識，對納稅風險應時刻保持警惕，針對風險產生的原因，采取積極有效的措施，預防和減少納稅風險事件的發生。

（三）加強員工培養，提升綜合素質

（四）提前對抵債資產進行詳細的調查

在接受不動產抵債前，業務部門要對涉及不動產進行實地調查，詳細了解實物資產現狀，并到不動產登記管理部門核實，了解資產是否存在產權上的瑕疵、欠稅、以及是否涉及其他法律糾紛等，避免繳納抵債相關稅款后才發現實物瑕疵、權利瑕疵等，給銀行造成不必要的損失。

（五）做好抵債、處置環節的協議簽訂

在簽訂抵債協議過程中，財務部門要提前參與到抵債、轉讓協議的條款擬定中來，從財務的角度提涉稅處理建議，并提請本行法律合規部門專業人員或法律顧問對合同協議文本進行審核把關，在抵債協議中約定，明確合同條款，如出現抵債不動產的權利瑕疵，導致產權無法變更過戶到商業銀行名下的，已繳納稅費的風險和損失由債務人承擔，避免繳納稅金后無法過戶帶來的風險。

處置抵債不動產時，應加強對交易對手基本情況的了解，并在協議中約定價款為含稅價，并明確過戶產生的稅費根據稅法的規定由各方自行承擔，一方面，可鎖定銀行的納稅成本，避免不動產購買方的基本情況不同而增加銀行納稅成本。同時可避免因協議未約定價款是否為含稅價，被稅務機關以全部價款計征增值稅等相關稅金，給商業銀行增加納稅成本。也可避免出現法律條款瑕疵，給銀行帶來納稅風險及其他損失。

（六）做好抵債不動產的臺賬登記

登記好不動產抵債資產的明細臺賬，按稅法規定做好抵債的不動產處置前的不動產稅、土地使用稅的納稅申報工作，避免疏忽，造成漏申報。同時，財務人員在年度終了，根據臺賬做好不動產相關的企業所得稅的納稅調整，避免漏作應納稅所得額調增，規避被稅務機關處罰的風險。

（七）加強與稅務機關主動溝通，營造良好的稅企關系

國地稅機構合并后，相關稅收征管職能也進行了合并，但由于原國地稅的有關政策銜接上還需要進一步梳理，商業銀行應注意日常加強與稅務機關的溝通，在辦理不動產抵債、轉讓過程中，對稅收政策規定理解不透的地方，提前與稅務機關溝通，尋求稅務機關給予納稅輔導，避免出現對稅收征管政策理解偏差帶來納稅風險。

總之，企業在接受以不動產抵債接收、持有、轉讓環節，不要只注重協議內容的法律風險，而忽視協議內容帶來的企業納稅成本的影響。銀行財務人員、業務人員在業務辦理過程中要做好溝通協調，防范涉稅風險，也需要企業財務人員、業務人員熟悉稅法及有關法律的規定，才能防范風險于未然，減少不必要的經濟損失。