淺析影響我國房地產價格的因素

周國香 濱海區不動產登記中心

一、房地產價格

房地產價格是房地產經濟價值（交換價值）的貨幣表示。從表象上來定義是為了和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價；從本質上來講房地產價格是房屋建筑物價格和地產價格兩者的統一。房地產價格的形成必須同時具備有用性、稀缺性和有效需求三個條件。

房地產價格同樣符合一般的商品價值規律，會隨著供求關系的變化圍繞價值這個中心上下波動。各種因素相互影響，引起房地產供給或者需求發生變動，從而引起價格發生變化。對影響房地產價格的各種因素進行分析研究，具有十分重要的現實意義。

二、外部因素

影響房地產價格的外部因素可以分為人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素等。

（一）人口因素

人口是房地產特別是住宅的需求主體，人口數量、家庭結構、居民素質等都會對房地產的需求量產生影響。一般來講，當人口增多時，會增加對房地產特別是住宅的需求，從而拉動房價上漲；隨著家庭規模小型化趨勢的出現，家庭數量不斷增加，對住宅的需求量會越來越大，從而導致房價上漲；隨著人們生活水平的提高，對居住條件的要求也會不斷上升，從而增加需求，導致房價上漲。

（二）制度政策因素

1.房地產制度政策。我國在1998年以前實行住房實物分配政策，房價水平一直比較低；1998年之后采取住房分配貨幣化政策，住宅價格一直處于快速上漲狀態，所以住房政策對房地產價格的影響是很大的。目前在我國，政府是唯一的土地供給者，包括供應量、供應結構和供應方式等政府土地供應政策的變化會引起土地及房地產價格的變動。政府會根據需要，采取直接定價、制定最高限價或最低限價等政策來穩定或抑制房地產價格。

2.稅收政策。政府為了公共利益的需要，會對房地產開發、流轉和持有等環節征稅，或者采取提高或者降低稅率或稅額標準等方式，對房地產價格產生影響。一般來講，房地產開發階段的稅收負擔加重了，開發建設成本就會增加，房地產價格就會上漲；反過來價格就會下降。在房地產流通階段，增加賣方的稅收，會使房地產價格上漲；而增加買方的稅收，會抑制房地產需求，從而使房地產價格下降。對持有房地產者加征房產稅等，會增加房地產持有者的負擔，從而減少市場需求，使價格下降。

3.金融政策。房地產業與金融業密切相關。政府對房地產開發貸款利率、信貸規模和發放條件等進行調整，會大大影響開發成本和利潤水平，進而對開發建設規模和商品房供應量產生顯著影響。個人住房抵押貸款價值比率的調整，會影響居民購房支付能力，進而對居民購房需求量產生影響。

（三）經濟因素

通常，隨著一個國家或地區經濟發展水平的提高，居民的收入水平會增加。當人民生活水平得到改善之后，對居住環境的要求會相應提高，從而增加房地產市場需求，引起房價上漲。另外，當房地產開發商發現一個國家或地區宏觀經濟條件較好時，信心就會增強，從而投資加大，供給增加，引起房價變動。

（四）社會因素

影響房地產價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化等。政治是否安定，社會治安狀況是否良好，會影響人們投資、置業的信心，從而引起房地產價格變化。

三、自身因素

不同房地產之間價值存在高低差異的根本原因在于自身狀況的好壞，影響房地產價格的自身因素包括區位因素、實物因素和權益因素三類。

（一）區位因素

房地產區位因素可分解為位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施等方面。人們的生產、生活都需要房地產，并各自對區位有不同要求。以商業用房為例，同一地區位于中心城區的臨街商鋪要比位于邊緣地區非臨街的商鋪價格高很多。對城市土地而言，其價格的高低幾乎為區位優劣所左右。

（二）實物因素

1.土地實物因素。影響地價的實物因素包括土地面積、土地形狀、地形、地勢、土壤、地基和土地條件等。一般來講，同等位置的兩個地塊，價格會因面積差異而不同。形狀規則的地塊與形狀不規則的地塊相比，更便于有效利用，價格要高；地勢高的房地產價格要比地勢低的房地產價格高；地質條件決定了地基承載力的大小，地質堅實，承載力較大的地塊，地價就高。

2.建筑物實物因素。影響建筑物成本的因素包括建筑規模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等，投入成本不同，建筑物的質量和功能就會有差異，從而對價格產生影響。建筑物的外觀、層高、空間布局、防水、保溫、日照等因素都會影響到人們對房地產的選擇，對市場需求產生影響，從而影響價格。

（三）權益因素

房地產擁有者在所屬空間范圍內并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制，所受限制的種類和程度，對其價值有著重大影響。

四、結語

綜上所述可以看出，影響房地產價格的因素是錯綜復雜、不斷變化的多種組合，這種組合在不同時期還會發生變化，共同影響房地產價格。如何運用這些影響因素進行宏觀調控、指導房地產開發企業投資決策、引導居民合理購房消費，從而將房地產價格控制在合理的范圍之內是我國當前各專家學者需要共同研究探討的重點內容。