新形勢下地方中小房地產企業財務管理優化運作機制思考

劉 丹

(融鈺集團股份有限公司，吉林 吉林 132000)

房地產行業的寒冬已經來臨，高負債、低利潤、拿地難、融資難已經讓房地產企業不堪重負，房價上漲的趨勢也已經不復存在。這對財務管理運行機制是一種挑戰，其具有更至關重要的作用，需要得到更多的關注，為了房地產企業可持續發展，就要對現有的房地產財務管理機制進行優化升級。

1 目前中小房地產企業財務管理運行體系存在哪些缺陷

1.1 籌資體系不夠健全

由于房地產項目的開發需要足夠的資金作為基礎保障，因此需要有完備的籌資體系，只有這樣才能夠保證后續開發工作的正常進行，換句話說，如果單靠企業自身的能力，就很難完成高水平的項目建設，所以，有很多的房地產企業都需要借助籌資的方式進行資金獲取，籌資體系的健全可以更好地促進企業的發展。很多中小房地產企業的籌資體系不夠建全，籌資渠道過于狹窄，多數以團購形式取得前期項目資金，新時代下中小房地產企業應健全籌資體系，確保項目的建設。

1.2 預算管理得不到有效執行，隨意性很強

中小房地產企業中大部分能編制全面預算，但由于缺少預算考核機制，缺乏各責任中心的分解數據，導致后期無法分別監控；造成企業預算的編制與執行相脫離，重編制、輕執行。另外，中小房地產企業預算管理手段不先進，管理制度不完善，預算分析僅限于財務數據對比，缺乏業務部門的參與，缺乏問題的原因剖析、改進方案的追蹤反饋等。最主要的是，一些中小房地產企業沒有將預算編制和執行的優劣與企業經理人及員工的薪酬建立聯系，激勵員工為實現企業戰略目標而共同努力。

1.3 管理層對財務管理沒有足夠的重視，整體員工的個人素質水平不高

許多地方中小房地產企業的管理層對財務管理沒有正確的認識，他們將更多的精力放到了工程項目的建設、銷售等方面，對財務戰略規劃及財務監督管理機制沒有足夠的重視。其相關財務管理人員很難將自身的優勢發揮出來，不利于地方中小房地產企業的長遠發展。另外，大部分地方中小房地產企業人員的整體綜合素質沒有達到預期的高度，不具備很強的專業水平，不能滿足當前社會快速發展的需求。現代社會是知識經濟和網絡經濟有效融合相互促進發展的高新技術社會。在新的時代背景下，對財務管理人員提出了更高的要求，需要他們掌握更多的有效的技術。

2 地方中小房地產企業財務管理運行機制優化升級策略

2.1 優化升級中小房地產企業籌資體系

優化升級有許多影響因素，從中小房地產企業的角度來看，對于籌資體系的升級，主要從以下三個方面入手：籌資的途徑、籌資的結構以及籌集的資金。在對籌資的相關途徑進行優化的時候，中小房地產企業在整個過程中都需要遵守多元化的準則，借助把籌資風險分散的形式，避免由于一個環節或者某個渠道出現問題而導致整個房地產企業出現財務風險問題。在對籌資機構進行更新升級時，中小房地產企業需要對整個項目開發所需的本金進行明確，換句話說，明確項目開發所需的成本需要長期籌資還是短時間籌資，然后借助合理分配的方式，進一步對負債結構進行強化處理，保證其具有更強的科學性。在對籌資的本金進行更新的時候，相關工作人員首先要對成本進行科學的預算，具體內容需要包括籌資的數目以及資金的使用情況，接著再進行后續的各項工作，只有這樣做才能夠保證將融資成本控制在一個科學可靠的范圍之內。[3]

2.2 強化中小房地產企業全面預算的財務管理意識

不論是房地產企業還是其他企業，都需要制定更加符合實際情況的發展目標以及未來規劃。所以，從房地產企業的角度來看，如果想要對現有的財務管理運行機制進行優化升級，最為核心的一步就是明確企業發展的目標，對未來一年或者幾個月的財務管理任務進行明確。對相關從事財務管理的工作者來說，需要確保所有的工作環節設計的可靠性以及精確性，借助聯合企業的途徑，保證完成“內外聯合，上下聯動”的任務，最終的發展目標自然就會達成。這個時候，再根據市場經濟發展方向，對企業的戰略規劃以及發展目標等進行一個新的規劃，這也是對傳統的管理模式的突破。當然，在這個過程中也需要做好以下幾個方面：第一點，有效發揮企業財務管控、財務牽頭的全面預算執行及完善的制度體系建設等多方面的功能；第二點，對積極、向上、有效的財務管理思想進行大力的宣傳和教育，保證現任的房地產企業內部負責管理的工作者，在思想上都對財務管理有更加正確的認識，具備更加先進的管理意識，并且落實于實際行動中。做好這些方面工作可以更好地提升房地產企業在財務管理方面的質量，保證房地產企業的可持續發展。[4]

2.3 健全和完善中小房地產企業投資風控體系

當前的房地產行業處于發展的低谷，所以中小房地產企業需要在項目風險評估這方面投入更多的人力和物力，保證風險投資體系的健全，只有這樣才能夠在實際的項目投資過程中，更好地對風險、收入以及政策變化在內的具體內容進行更加深入的估算，確定投資項目所具有的可實施性有多大，通過這樣做可以更好地提升項目成功的概率。除此之外，在進行實際投資時，中小房地產還需要深入優化可避免、可減弱投資風險的止損機制，做好處理預案，當投資風險發生的時候，企業就可以借助止損機制來避免企業出現慘重的損失。

2.4 優化處置中小房地產企業整體管理制度體系

在實際的財務管理過程中，中小房地產企業需要將完善體系作為工作的重點，借助對財務管理體系進行優化的方式，提高有關工作的制度水平以及標準性能，可以從根本上避免處于過度隨意的情況。當然，所選擇和規定的財務管理體系更應該以滿足崗位實際需求為出發點，這樣才能夠進一步保證房地產企業內部相關工作者以更加積極的心態投入到工作中，讓他們對自己所負責的工作更加認真負責，在開展具體內容時，其也可以嚴格地依照相關的制度規則辦事，企業管理過程中遇到的風險幾率就會大大減少。[5]

2.5 提升中小房地產企業財務管理工作者的綜合素質水平

中小房地產企業財務管理人員的綜合素質能力會直接影響到企業財務管理工作的質量和水平，所以中小房地產企業需要對財務管理人員綜合素質能力的提升以及培訓教育進行強化。在新的時代背景下，隨著互聯網、人工智能技術的不斷發展，中小房地產企業面臨著更大的競爭壓力，企業想要在競爭中占據一席之地，就要對企業中的財務管理人員進行專項的技能提升教育。在實際工作中先要健全和完善相關的招聘體系，引入一些更加專業的復合型人才。接著要對所有的在職員工按時開展專業培訓和提升教育，讓他們的專業知識體系得到進一步的完善，進一步提升自身的思想道德品質。最后也要做好獎懲工作，構建更加健全的獎懲體系，實現責任的細化分配，提升工作人員的熱情。

3 結 論

現有的相關政策主要側重于對中小房地產企業外部環境的管控，根據文章所述，為了進一步的發展，中小房地產企業需要對現有的體系進行優化，需要從內部開始新的調整，而財務管理作為企業管理的核心和關鍵，自然就會作為重點整改內容。以此為基礎，房地產企業就要明確找出自身在管理方面的缺陷，根據社會的發展需求進行及時的調整，借助提升財務管理質量來促進企業更好地發展。