加快推進養老適老地產發展的建議

羅 毅

（宜賓市國有資產經營有限公司，四川 宜賓 644002）

養老地產 （Endowment real estate）是住宅地產、商業地產和服務三者的有機結合體，是一種創新的房地產產品。養老地產較普通住宅產品，標準更高、功能和設施更全，可以根據老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫療、康復等方面量身設計，創新核心在于適老化設計。例如，社區及住宅內實行無障礙設計，社區中道路及住宅出入口的無障礙步行道和無障礙防滑坡道；套內墻壁上的適老式扶手、坐式洗浴設備；住宅內配置低按鍵、高插座，安裝電子安防系統和戶內緊急呼叫養老地產援助系統等，一旦有緊急情況，便于管理中心和援助人員在第一時間趕到并協助處理。

老年住區相關的國家、行業規范或標準如《老年人居住建筑》04J923-1、《老年養護院建設標準》建標144-2010等，對養老適老地產選址、老年人建筑不同功能空間的細部設計、老年人建筑的設備與室內設施、公共服務設施等均作出了詳細規定。養老地產實現了品質地產和健康管家服務的有機結合，配以個性特色的設施設備及專業管理團隊，重點關注老年群體的日常起居呵護、生活休閑娛樂、健康康復保健等，也更加符合老年人的行為習慣。

1.中國養老適老地產事業政策與發展現狀

2013年 《中華人民共和國老年人權益保障法》修訂版、《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》頒布實施，明確國家將推動老年宜居社區建設，對養老地產的建設提供了法律依據。2016年國務院及相關部委陸續印發 《“健康中國2030”規劃綱要》《關于支持整合改造閑散社會資源養老服務的通知》《關于推進老年宜居環境建設的指導意見》《關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》等文件，明確政府承擔的養老責任，發展健康養老和科技養老，并積極為養老提供政策和經濟支持。

文件提出了 “居家智慧養老”“健康管理APP”“虛擬養老院”等健康養老新理念，避免老年人的邊緣化，促進幸福產業消費的提質擴容。養老適老地產不是短暫的投資“風口”，更不是玩概念的“噱頭”，專業研究機構的調研數據也顯示了養老適老地產潛在市場的廣闊前景，可以說我國的養老適老產業具有厚積薄發的強大內生動力。

根據2016年全國老齡辦披露的測算數據顯示，2020年，我國的失能老年人將達到4200萬，80歲以上高齡老年人將達到2900萬，空巢和獨居老年人將達到1.18億。人口紅利（Demographic dividend）逐漸消失，使傳統的家庭贍養形式的養老模式面臨巨大考驗。與之相對應，中國的養老適老產業發展卻還比較滯后，養老服務項目少，養老項目產業鏈化發展欠缺，傳統的養兒防老觀念還有待破局。[1]

現實情況是多數養老院呈現規劃起點低、環境不佳、設施欠缺、配套服務缺失，成為“老人聚集營”，難以達到“老有所養、老有所樂、老有所為”的晚年理想生活質量標準。目前，國內養老地產多數是學習美國的CCRC1（持續照顧退休社區）模式經驗，逐步從老年公寓向養老社區發展過渡，地產行業進入養老地產的政策時機已逐步成熟。

表1 中國及全球發達國家養老地產發展比較[2]

2.推進國內養老適老地產發展的建議

2.1 科學調研，合理規劃

2010年開始逐漸風靡全國養老界的 “9073”概念，即是90%的老人選擇居家養老，7%的老人選擇社區養老，3%的老人選擇機構養老。而據最新的專業機構調查數據顯示，接近80%的老年人趨向于居家養老，這意味著老年人的生活觀念發生了變化，接受外向的社交社區方式比例增大。養老格局變化映射出養老地產作為朝陽產業，發展潛力巨大。民政部統計數據顯示，截至2017年9月，我國養老機構總數超過14.46萬家，比2012年底的4.43萬家增長226%。

養老適老地產是近些年才起步發展的新興產業，雖然有如美國“太陽城”等成功的養老地產項目案例，然而國內非常成功運營的項目并不多見。由于政策扶持及資源配套的不平衡，一方面是公辦養老機構“入住難”“一床難求”；另一方面是民營養老機構近50%的綜合空置率，中國養老機構存在嚴重的結構性失衡。[3]因此發改委、住建部等職能部門應重視區域內的客戶細分和市場調研，科學研判和謀劃引導，精心做好總體發展規劃，切忌盲目上馬、遍地開花。

2.2 依托優勢，優化布局

新型城鎮化發展進程中，規劃部門應合理布局養老地產，推進其與普通住宅組團建設和諧共生，堅持將城市養老地產開發適宜性評價作為養老地產選址的必要前提。[4]對于高端養老適老地產，借助獨特的區位優勢，山水相連，豐富的淺丘地理自然景觀資源，打造多功能老年綜合服務社區。隨著路網建設的推進和完善，除了在市區范圍內布局，還可以考慮在城市近郊、衛星鎮、近景區安排適老地產項目，當然對于近景區項目應該與景區規劃相得益彰，而不是以破壞景區原有規劃為代價，更要杜絕某些社會資本只是希望借助養老概念跑馬圈地，搞“假養老、實地產”的純粹開發行為。

2.3 細分層次，立體構建

社會的發展趨勢使得傳統的家庭養老功能正在弱化，需要逐步構建起居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的三位一體養老模式，養老地產項目也因此有了市場。面對不一樣的需求，老年人在追求適老地產項目標準方面也會呈現差距，需要高端、中端、基礎服務等多層次的項目模式。職能部門一方面需要與時俱進，加快研究落實老年住區相關的國家、行業規范或標準的完善，使項目推進有據可循；另一方面要著力解決“私立養老機構住不起，公立養老院住不進去或者不愿住”的問題。構筑起統一開放的養老服務體系，打造“沒有圍墻的養老院”。

解決好低端消費群體的養老需求，應著重從舊城改造、舊房改建等方向著手。針對上世紀六七十年代修建的多層建筑，在經論證檢測確保質量的前提下，進行綠色化改造，加裝電梯解決出行上下交通問題，增加適老化設施，以較低成本創建老年社區。[5]

2.4 醫養結合，政策配套

目前，養老適老地產的盈利模式是一個難點，由于回收周期較長，群眾的養老理念不同，產品開發不到位等諸多因素，導致開發企業的信心與積極性都不足。數據顯示：中國養老機構90%不盈利，其中大部分靠著政府補貼艱難運行，中國養老產業亟待破局。目前提倡的醫養結合，提供各種增值服務，多層次的產品創新，逐漸贏得市場的認可。同時構建產業鏈延伸模式：如老年服務業、老年房地產業、老年醫療保健業、老年旅游業、老年娛樂文化產業、老年咨詢服務業、租、售、反按揭組合入住模式等。

在政策層面，根據國辦發[2006]6號、民政部[2005]170號文件，對符合規劃的養老服務機構和項目，優先審批，項目供地出讓金費用標準適當優惠，或者采用限地價限房價措施，減免相應市政基礎設施配套建設費，對非營利性養老服務機構配置稅金優惠政策，提供專項扶持資金（基金），相應項目貸款綠色通道或貼息優惠等，合力助推養老適老產業的發展。

2.5 渠道創新，引鳳筑巢

養老地產高投入、周期長、低回報的特征使養老地產項目面臨融資難問題。因此，應尋求輕資產發展，研究建立盈利模式，積極進入資本市場，力爭分拆上市。[6]房企可以建立O2O養老服務平臺，為本小區以及周邊小區老人提供上門服務，通過延伸養老服務鏈條，對未來的養老服務提供永續的專業經營，找到新的盈利點，形成規模效應。銷售渠道可采取住宅快銷、會員制、產權式、租住式、持有+銷售模式、共有產權式等多種渠道。美國的以銷售住宅為主的太陽城模式、以租賃和服務盈利的CCRC模式、以凈出租為主的REITs模式（融資模式）；國內綠城集團的“學院式養老”、保利的“三位一體”養老模式、萬科的“鄰里式養老”、合眾人壽的“健康谷”等盈利模式，作為養老地產行業的領頭羊，提供了參考借鑒模式。

適老地產帶有“社會公益”VS“投資收益”平衡的問題，有別于純地產開發性質的項目。因此，在投融資渠道方向不妨多考慮國有性質的投資主體，承擔部分的社會公益責任，對帶有國有性質、信譽良好且又有地產開發經驗的企業可給予適當的政策傾斜。同時，還可以借鑒一些市政設施項目的建設模式，以PPP方式建設運營，以合理的回報吸引外資的參與。

2.6 人才培養，專業服務

隨著人口老齡化速度的加快，老年服務產業人才短缺情況愈發明顯，全社會需要提高應對老齡社會服務人才培養的認識。高等院校和職業技術學校應開設老年服務與管理專業的學歷教育與專業技能培訓。例如，老年服務與管理、老年護理、社區管理與服務、老年心理健康咨詢、家政服務、遠程健康管理、智慧養老、互聯網+技術等專業，并經嚴格考核合格后持證上崗，為未來養老事業儲備復合型高素質技能人才。

3.結語

中國是世界上老年人口最多的國家，當前人口平均預期壽命達到76.34歲。但養老產業還處于早期發展階段，隨著老齡化社會的到來，養老產業的社會需求將迅速增長。養老適老地產屬國家積極支持和導向的產業，積極探索養老適老地產的產業發展與運營模式，使養老適老地產得到良性發展，是一項便民利民的民生工程。解決好產業定位、財政、土地政策改革、融資、風險保障、相關領域和行業的專業配套服務等，構建安全、便利、舒適的老年宜居環境體系，使“住、行、醫、養”等環境更加優化，促進老年人信息交流、尊重與包容、康養保健、自我價值實現的有利環境逐漸形成。[7]

根據權威機構預測，“十三五”期間，我國養老地產市場規模總量高達6萬億左右。未來我國養老地產將呈現康復型、醫療型、居家型、異地旅居、農業休閑養生養老等多種模式，并將朝著社區規模化、區位郊區化、家居智能化、建筑多樣化、功能豐富化、服務專業化六大方向發展。[8]大力發展居家、社區和互助式養老，推進醫養結合，提高養老院服務質量。養老地產既能解決好老年人居家養老以及健康問題，還能提振相關的服務配套產業，促進第三產業的發展，促進社會和諧，實現消費者、企業、社會都得利的多贏格局。