淺析土地儲備的有關(guān)問題

陳宇東

（廣西防城港市防城區(qū)土地征收儲備中心，廣西 防城港 538021）

土地儲備制度，是國家為了應(yīng)對市場經(jīng)濟體制改革的需要，為加快城市化建設(shè)需要所設(shè)立的一項土地管理制度。但是，對于土地資源的開發(fā)，也需要財政上的有力支持。而土地的儲備制度畢竟是一項復(fù)雜的工程，存在著開發(fā)難度大、資金投入量大、資金回籠時間長等重大風(fēng)險隱患。如何讓土地儲備完善其資產(chǎn)的功能性，顯得尤為重要。

一、土地儲備制度的產(chǎn)生

自新中國成立之后起，我國的經(jīng)濟體制發(fā)生過一次根本性的改變。從曾經(jīng)的計劃經(jīng)濟體制，轉(zhuǎn)變到了如今的社會主義市場經(jīng)濟體制。在這一過程中，土地作為一項城市發(fā)展所必不可少的資源，其配給制度也在隨著經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變而發(fā)生變化。隨著我國城市化進程的不斷加快，傳統(tǒng)的土地劃撥制度也漸漸地?zé)o法滿足城市建設(shè)的需求以及房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展要求。于是在這一情況下，為了適應(yīng)未來社會發(fā)展的需要，為了在市場經(jīng)濟體制下能夠有效地對于土地經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控，國家建立起了土地儲備制度，來適應(yīng)經(jīng)濟體制的要求。

二、土地儲備制度的重要性

第一，滿足土地市場的需要。在土地市場上，人口增加所帶來的住房需求和經(jīng)濟發(fā)展所需的用地需求一直存在著矛盾。而在土地自身的屬性不同，也導(dǎo)致了土地?zé)o法被置換，無法完全地進入市場進行競爭等問題。所以，土地儲備制度其實就是政府對于土地市場上供求關(guān)系的調(diào)控措施，其目的是為了完善與保障土地的資產(chǎn)價值不受到損害，保護城市化建設(shè)中對于土地的需求以及穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。土地儲備制度的出現(xiàn)，也是政府為了避免在市場經(jīng)濟下出現(xiàn)土地壟斷與兼并的一系列問題所采取的市場宏觀調(diào)控措施。

第二，維護城市建設(shè)與生態(tài)發(fā)展之間的平衡。土地儲備除了滿足城市化建設(shè)中對于住房用地以及工業(yè)用地的需求之外，還有著調(diào)節(jié)城市建設(shè)與維護自然生態(tài)之間和諧發(fā)展的重要職能。每一塊土地根據(jù)其發(fā)展價值所設(shè)計的產(chǎn)業(yè)建設(shè)規(guī)劃與施工設(shè)計的不同，不僅會影響到周邊土地的資產(chǎn)價值以及經(jīng)濟活動所產(chǎn)生的效益，更會對周圍的生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生直接影響。而這些影響也勢必會導(dǎo)致各類社會影響的產(chǎn)生，甚至?xí)l(fā)極為嚴(yán)重的社會問題。所以，土地儲備制度，也是政府從根源上對土地的屬性進行劃分，集中進行調(diào)節(jié)控制的一項措施。在既不損壞土地的資產(chǎn)價值的情況下，也需要保證土地的公開屬性得到留存，實現(xiàn)生態(tài)效益的可持續(xù)發(fā)展，同時也保證了在這種干預(yù)管理體制下，土地市場上的利益不會受到損害，最大限度地提高經(jīng)濟效益。

第三，提高資源利用效率。現(xiàn)如今的城市建設(shè)已經(jīng)不能僅限于簡單的由城市中心輻射周邊的發(fā)展模式了，更多的是需要集中地區(qū)優(yōu)勢，發(fā)揮出更大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模化效益。這不僅需要政府部門出臺相關(guān)政策刺激經(jīng)濟的活躍，也需要對土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及使用方案進行嚴(yán)格的管理審查。這也就需要對這些土地的屬性進行充分地了解，通過國家的整體規(guī)劃來達到提升土地資源利用率的目的。

三、現(xiàn)今我國土地市場所遇到的問題

第一，資源配置上的優(yōu)勢沒有得到充分地發(fā)揮。在現(xiàn)如今我國的土地資源利用效率問題上，土地市場由于自身的監(jiān)管與運營覆蓋面積的狹窄，造成了土地資源沒能得到充分地發(fā)揮。一方面，我國在城鎮(zhèn)建設(shè)過程中需要大量的土地以解決產(chǎn)業(yè)落戶，集中優(yōu)勢進行產(chǎn)業(yè)密集化發(fā)展，吸引高收益行業(yè)的投資，但卻始終無法分配到合適的高價值土地資源; 另一方面，大量的土地積壓得不到有效利用。在資源的分配效率以及土地的屬性結(jié)構(gòu)調(diào)整上，也存在著土地資源配置不合理的情況，城市中心地區(qū)的土地資源得不到充分地利用。

第二，土地市場缺乏核心競爭素質(zhì)與競爭力。在現(xiàn)有的土地使用權(quán)限轉(zhuǎn)讓方式中，主要還是以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式為主。在市場上，拍賣和招標(biāo)的兩種土地轉(zhuǎn)讓方式?jīng)]有得到合理的發(fā)展空間，也就導(dǎo)致了土地市場失去競爭力，缺乏交易活力。另外，在土地的有償協(xié)議轉(zhuǎn)讓中，又存在著出售方在轉(zhuǎn)讓過程中的出讓價格偏低，導(dǎo)致了土地的資產(chǎn)價值得不到體現(xiàn)，從而也就影響到了土地市場的健康發(fā)展，市場也缺少了正確的價格出讓引導(dǎo)制度，缺少了競爭素質(zhì)。

四、完善土地儲備的策略研究

第一，提升土地資源的利用效率。當(dāng)前我國已經(jīng)出臺了很多相關(guān)法律文件以及規(guī)章制度確保土地儲備制度的完善。但對于土地儲備工作來說，還需要在具體工作實施中，對于土地資源的利用進行合理地科學(xué)規(guī)劃。一方面，政府需要加強監(jiān)管與服務(wù)的職能，利用宏觀的調(diào)控促進土地資源的合理利用，增強土地的有效供應(yīng)與使用規(guī)劃，滿足土地市場的經(jīng)濟發(fā)展需求; 另一方面，有需要從根本上解決現(xiàn)如今土地供求問題的矛盾，加強對于土地資源的儲備管理職責(zé)，以及為積壓的土地資源尋找有效的利用措施，完善公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，以最小的成本實踐土地資源利益的最大化。

第二，協(xié)調(diào)各部門之間的工作職責(zé)。對于土地儲備工作的監(jiān)管職責(zé)，需要政府進行長遠規(guī)劃，明確計委、房管局、財政、市建等多個相關(guān)單位的職責(zé)范圍，協(xié)調(diào)各部門之間的工作，完善土地儲備制度，加強市場監(jiān)管責(zé)任，加快城市化建設(shè)的進程，從而達到促進土地市場良性增長的目的。總的來說，土地儲備會對土地市場的供需關(guān)系造成嚴(yán)重的影響，也會在短時間內(nèi)影響到土地的價格波動。為了使土地市場長期得到良好的發(fā)展?fàn)顩r，就必須對土地儲備加強管理，建立健全科學(xué)、有可持續(xù)性發(fā)展的良好管理制度。

結(jié)論

當(dāng)前的土地儲備制度對于土地市場來說，雖然起到了積極的促進作用，但由于現(xiàn)如今我國土地市場發(fā)展的不完善，土地資源得不到高效合理地利用，土地儲備制度所帶來的變革以及優(yōu)越性自然得不到體現(xiàn)。為此，政府部門不僅需要完善土地儲備制度管理，還需要落實具體的發(fā)展措施，確保我國城市化建設(shè)的科學(xué)發(fā)展。