房地產市場供給側改革呈現出的問題及對策研究

沈愛華，王英杰

[摘 要]房地產行業的發展對于整個地區的經濟發展具有重要的促進作用。房地產行業在經濟發展中不僅有促進稅收的作用，而且能推動相關產業的發展。但是近年來，我國大力推動供給側結構性改革。在此背景下，我國房地產行業的實際發展水平與行業規劃之間存在著巨大的差異，不利于房地產行業的進一步發展。文章分析房地產市場供給側改革暴露出的問題，并針對房地產行業的這些問題提出切實可行的參考意見。

[關鍵詞]房地產;供給側;市場

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.36.074 ?近年來，我國大力推動供給側改革，這也給處于低谷當中的房地產行業帶來全新的發展機遇。目前，我國房地產行業發展仍然呈現出供需不平衡的現狀。因而，在下文當中筆者將對這一現狀進行分析，力求推動我國經濟與房地產行業的同步發展。

1 在供給側改革背景下房地產市場面臨的問題

1.1 供給側改革給房地產行業帶來的政策影響

目前，我國實施的是土地公有制的土地制度，該制度對于房產業的發展具有重要作用。即公有制制度會直接影響到土地供應方式、土地供應結構以及土地供應量。要想發展房地產行業，首先要確保土地資源儲存量充足，其次要合理進行土地功能分配，進而才能實現對于房地產行業的宏觀調控。

1.2 供給側改革給房地產行業帶來的影響

供給側改革的實行對我國房地產行業共有兩方面的影響，第一是對于企業存款利率的影響，第二是對于企業運行模式的影響。首先，以國內房地產企業的運營模式為基礎進行分析，目前我國的房地產企業無論大小與規模，其運營過于依賴金融機構的房貸活動。如果房地產企業在生產經營中出現了問題，那么為其提供房貸的金融機構也需承擔相應的責任，進而導致我國經濟發展愈加泡沫化。現階段，我國對于金融行業的宏觀調控主要體現在兩個方面：一是對于存款準備金的宏觀調控，二是對于存款利率的宏觀調控。如果在經濟運行過程當中，中央銀行對利率進行了上調處理，在這種情況下，對于想要購買房產的人來說，在相同的時間內他們需要支付的利率要比上調利率前多得多。所以大多數購房者都會選擇直接還清所有貸款，或者是一次性付清房款。利率的上調不僅會對購房者產生影響，還會對投資者產生影響，會降低投資者的收益，因而投資者可能會撤出資金再尋找其他的投資，導致房地產行業的商品房供給過剩，出現大量空房的現象。

1.3 供給側改革給房地產行業帶來的環境影響

人們對住房要求的不斷提高，推動了房地產行業的發展。大量荒地被開發，甚至呈現出開發過度的狀況。而過度開發會引發一系列的環境問題。尤其是人們對住房的高要求，開發商開始逐步重視周邊配套設施、樓間距等問題的建設。

2 房地產市場供給側改革的對策

2.1 基于政府層面的路徑

政府作為國家職能部門，對于經濟發展具有重要的調控作用。此外，政府的理論指導與行政政策還能推動我國經濟的發展。在房地產行業的供給側改革當中，政府部門充當著主角的角色，政府對于維護房地產行業的健康發展具有重要作用。

（1）多措并舉，優化現存房地產供給結構。實施房地產行業供給側改革最首要的任務便是去庫存。而要達到這一目的首先應考慮到兩方面的內容。第一，可以將棚戶區改造和房地產市場發展相結合。采用多種方式，例如直接貨幣補償以及商品房住房團購，激勵拆遷戶購房，進而增加房地產市場的需求量。監控好新建安置房，通過多項政策，改善棚戶區居民的居住環境。此外，政府在進行棚戶區拆遷時還可以減免費稅，積極鼓勵各企業注重社會效益，推動行業發展，主動向棚戶區住民讓利，改善棚戶區居民的居住環境。第二，現階段，消費者對居住環境的要求越來越高。因而政府可以著力改善閑置新房周圍的基礎配套設施情況，盡可能滿足消費者對于住房的要求，進而激發消費者的購買熱情，比如說在商業住宅附近建設物流企業、學校以及醫院等基礎的配套設施。

（2）因城施策，嚴格控制企業供應節奏。為提高房地產企業的生產經營效率，政府可根據各地區的實際情況，合理把控房地產行業的發展，對土地供應結構進行嚴格控制。所以房地產管理部門在調節房地產市場的過程當中應該將房地產用地的調控作為工作重點，通過供給側改革對低端供應和無效供應進行整合。從目前我國不同地域之間的發展情況來分析，在供給側改革的過程當中應綜合考慮到城市發展規劃以及商品房庫存等多項因素，此外還應充分考慮到當地居民的實際需求，確保經濟增長、人口增長與房地產市場的發展相適應，對房地產市場進行合理規劃，進而維護我國房地產市場的平衡發展。

2.2 基于企業層面的路徑

（1）突破區庫存，重塑供求平衡。為了進一步推動房地產市場的良性發展，房地產開發商應該對現有商品房進行合理定價，進而促進需求，維護房地產行業發展的供需平衡。如果購房者的消費意愿下降，進而導致商品房價格大幅度下降，房地產行業就會呈現出極度的供需不平衡現象。因此房地產要想進一步發展必須改變這一現狀。所以各房地產企業在定價之前可以做好市場調查，充分了解消費者的購房需求與實際的市場變化，在房地產市場過冷的時候采取必要的降價措施，緩解開發商的資金壓力，維護資金鏈的正常運轉。此外，為了確保房地產行業的良性發展，一些規模較大的企業也可以兼并、收購小的企業，對閑置商品房進行集中處理，充分借助新媒體等媒介對現有的房產資源進行大力的推廣與營銷。

（2）突出提升品質，滿足有效需求。伴隨生活水平的提升，人們對居住環境的要求只會越來越高。在過去，人們認為房子只不過是一個休息的場所，而現在人們更加注重生活品質與人生價值的實現。因此房地產開發商應該全面了解消費者的需求，滿足其生理需求與心理需求，為消費者提供舒適、安全，具備生活品質的住房。

2.3 基于個人層面的路徑

以個人層面的角度來分析，作為房產的投資者，應該正確認識其價值屬性、金融屬性以及商品屬性，在進行房產投資時對該房產進行理性的分析，降低投資失敗率。而以政治經濟學的視角來分析，人們購買商品最主要的原因是其具有價值屬性、金融屬性以及商品屬性，能夠滿足消費者的某種需求。以我國房地產行業發展的現狀為基礎來分析，人們購買住房是因為它能夠給人遮風擋雨，給人一種心理上的安慰。所以說要想推動房地產行業的發展，開發者不能只重視其商品價值，而要充分發掘消費者的需求，使商品房的建設與消費者的需求相適應。

3 結論

從我國整個房地產行業的發展態勢來分析，其仍然處于發展的初級階段，因而在經營與建設的過程當中或多或少會出現一些問題，而這些問題會直接導致房地產市場的需求與供給極度不平衡。因而在發展過程當中房地產開發商應綜合考慮到多方面的因素，采取必要措施激發消費者的購買熱情，確保國內房地產市場的供需平衡。參考文獻：

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[基金項目]哈爾濱商業大學校內項目“哈爾濱市房地產市場供給側改革路徑研究”（項目編號：18XN061）。

[作者簡介]沈愛華（1976—），女，漢族， 黑龍江哈爾濱人，哈爾濱商業大學，碩士，副教授，研究方向：工程項目管理、房地產市場。