如何更好貫徹“房住不炒”

歲末年初，房地產市場走向牽涉各方。更好貫徹“房住不炒”政策，主要須把握好兩點目標，一是更好地滿足剛需，二是更好地將人民群眾的投資性需求進行更合理的分流。至于投機性需求，因為和投資性需求難以嚴格區分，與其花費巨大精力去甄別二者間的區別，不如把主要精力放到更好滿足人民群眾合理的投資性需求上，以從源頭上更好地實現對投機性需求的屏蔽。

談到房地產的“過剩”產能時，不少人喜歡從人均居住面積出發來加以論證，而對住房的結構性需求避而不談，這顯然不是實事求是的做法。直面與就業集聚度相匹配的大城市的住房需求，才是更好滿足房地產剛需的應有前提。

這需要做好兩方面的工作，一方面是增加大城市住房供給，另一方面是實現全國范圍尤其大城市群內不同年齡群體與住房資源之間更為彈性靈活的匹配。

在住房供給方面，除了滿足保障性住房需求外，適度增加商品房建設用地依然是無法回避的必經之途。更好發展大城市群，以在城市群內部更好實現人地資源的更合理配置，以及在城鄉建設用地市場之間實現更有效打通和流轉，已經成為各方共識和期待，宜適度加快相關政策推進速度。

更好地提升人們租房的意愿，一方面可以適度消減人們對新增商品住房的剛需，一方面也能更有效盤活存量住房，減少空置率和社會資源的浪費。這又需要進一步推進此前已經在一些城市試點的租住同權和教育資源去學區房化等政策。此外，在技術層面，還可以在加大租房抵稅力度、加大對空置房監控處置力度等方面采取相應舉措，而對出租房收益的扣稅則宜從寬，以更好鼓勵有房戶的出租意愿。

不同年齡階段的居民有著不同的住房需求。年輕人出于職業發展考量和為孩子教育資源著想，一般更愿意前往大城市居住。這也是小城鎮戰略無法達到分流人群以減輕大城市壓力的既定目標的根本原因所在。而老年人群，則更愿意在環境優雅、生活節奏較慢和不那么擁堵嘈雜的中小城市乃至小城鎮居住。如果能實現不同年齡階段人群與不同層級城市之間居住資源的更合理匹配，則不僅能釋放更多大城市居住資源，減輕其住房壓力，還能更好盤活三四線城市和小城鎮的住房資源，緩解這些地區房地產市場風險的積聚。

中國高鐵大規模建成、一小時生活圈漸成氣候和老齡化社會的加速到來，為上述場景的實現奠定了相對堅實的基礎。然而在現實中，年輕人向大城市的流動一如預期地在加速進行，而反向的老年人群向中小城市的分流卻始終裹足不前。結果就導致中國房地產總體過剩、大城市房地產市場扭曲性過熱和中小城市房地產結構性過剩同時并存。

妨礙老齡人口向中小城市分流的主要因素體現在軟硬兩個方面。硬的方面主要體現為中小城市針對老齡人口的醫療康養資源相對不足和滯后，軟的方面主要體現為各種養老醫保等公共福利資源迄今無法隨身走，異地結算沒有大范圍推開，從而造成諸多不便。

從這個意義上講，盡快實現基本養老醫療等資源全國范圍的相對均等化，盡快提升相關公共福利賬戶的全國一體化結算，已經成為迫在眉睫的課題。所謂福利國家建設固然有著不菲的支出，但其所發揮的對有效需求的杠桿撬動作用更是不容小覷。

而這種有效需求的釋放，又必將對中小城市醫療和康養資源供給側市場的加速形成，提供強大的助力。而由此形成的投資性需求，又能在一定程度上為人們提供在房地產之外的投資渠道，進而實現有關部門念茲在茲的中國經濟增長去房地產化。

近來人們經常津津樂道有多少國人依然沒有坐過飛機、用上馬桶，言下之意這些尚未得到滿足的需求意味著巨大的商機。同理，因為巨大的老年人口規模和相對滯后的養老產業發展，中國的老齡化也被視為巨大的商機。

然而如果相關制度性瓶頸遲遲不能被突破，人們的相關需求將繼續無法被有效激活，從而令潛在的商機繼續無法盡快被轉化為寶貴的真實需求。盡快破除相關妨礙，盡快實現不同年齡人群和不同層級城市間居住資源的更合理配置，將為中國經濟的可持續增長起到綱舉目張的效果。